Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15710)
Resolución de 9 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 10 de una escritura de subrogación hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101907
entendiendo, en relación a los concretos defectos señalados por la Registradora
calificante, lo siguiente:
A) Que en el ámbito de la subrogación regulado en dicha ley, no es posible
acreditar fehacientemente el principio del tracto sucesivo de la entidad acreedora anterior
en los supuestos de fusiones y absorciones de la misma, ya que dicha subrogación
opera sin el consentimiento y sin la intervención de esta última y como es lógico, ni la
parte prestataria ni la entidad acreedora disponen de los documentos públicos concretos
que puedan acreditar fehacientemente dicho tracto sucesivo y mucho menos, puede
imponérseles a aquellos la obligación de solicitárselos a la entidad acreedora anterior,
cuando ésta no está dispuesta a colaborar ni siquiera cumpliendo con la obligación legal
de emitir la certificación del débito pendiente.
Es por ello que la sucesión entre la entidad Caja de Ahorros de la Inmaculada de
Aragón o Banco Grupo Caja Tres y la actual entidad Ibercaja Banco, no puede resultar
acreditado por otras circunstancias que no sean, la notoriedad de la situación y sobre
todo, por las manifestaciones de buena fe de los deudores y de la entidad acreedora
subrogante, cuya lealtad comercial ha de presumírsele conforme indica la propia ley,
incluido en este punto.
B) Que este Notario entiende que no es correcta la interpretación que del artículo 2
de la Ley 211994, de 30 de marzo, realiza la Registradora calificante, al entender que,
para que opere la subrogación, dicho artículo establece dos sistemas incompatibles para
el pago a la entidad acreedora anterior de las cantidades que se le adeudan; una,
cuando dicha entidad ha emitido certificación (cuyo pago debería hacerse
necesariamente por transferencia) y otra, incompatible con la anterior, cuando dicha
entidad no ha emitido la referida certificación, (en cuyo caso, la entidad subrogante
tendría que acudir necesariamente al cálculo bajo su responsabilidad y al depósito
notarial de su importe a disposición de la entidad acreedora anterior).
Tras la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito
inmobiliario, la redacción del referido art. 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, estableció
una sola posibilidad, al decir que para otorgar la escritura de subrogación: ''... bastará
que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la
cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y
no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria
realizada con tal finalidad solutoria''.
Dicha ley suprimió además el párrafo siguiente relativo al supuesto en que no se
hubiera emitido por la entidad acreedora anterior la referida certificación de débito;
entendiendo quizás, que dicho supuesto no podría darse debido a la obligatoriedad legal
de emitir dicha certificación.
Dicha supresión hizo surgir la duda sobre si, el no emitir la certificación de débito,
paralizaba o no la subrogación, entendiéndose con carácter general (doctrina y
jurisprudencia), que eso no era así, y que, incluso cuando no se hubiera emitido la
certificación del débito, la entidad que pretendía la subrogación, podía calcularla y
abonar su importe a la otra entidad, manifestándolo así y produciendo plenos efectos la
subrogación a pesar de la falta de certificado de débito.
Para aclarar esas dudas, aunque no con mucho acierto, como ha reconocido la
doctrina y la jurisprudencia, el apartado dos del artículo 11 del R.D.-ley 19/2022, de 22 de
noviembre volvió a introducir de nuevo un párrafo a continuación del anterior diciendo ''...
No obstante, si el pago aún no se hubiera efectuado porque la entidad acreedora no
hubiese comunicado la cantidad acreditada o se negase por cualquier causa a admitir su
pago, bastará con que la entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y
asumiendo las consecuencias de su error, que no serán repercutibles al deudor, y, tras
manifestarlo, deposite dicha suma en poder del notario autorizante de la escritura de
subrogación, a disposición de la entidad acreedora...''.
Piensa este notario, que la interpretación más lógica de dicho párrafo, no obliga en
ningún caso a la entidad acreedora que pretende la subrogación a que, aunque la
entidad acreedora anterior no hubiese emitido certificación de débito incumpliendo
cve: BOE-A-2025-15710
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 181
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101907
entendiendo, en relación a los concretos defectos señalados por la Registradora
calificante, lo siguiente:
A) Que en el ámbito de la subrogación regulado en dicha ley, no es posible
acreditar fehacientemente el principio del tracto sucesivo de la entidad acreedora anterior
en los supuestos de fusiones y absorciones de la misma, ya que dicha subrogación
opera sin el consentimiento y sin la intervención de esta última y como es lógico, ni la
parte prestataria ni la entidad acreedora disponen de los documentos públicos concretos
que puedan acreditar fehacientemente dicho tracto sucesivo y mucho menos, puede
imponérseles a aquellos la obligación de solicitárselos a la entidad acreedora anterior,
cuando ésta no está dispuesta a colaborar ni siquiera cumpliendo con la obligación legal
de emitir la certificación del débito pendiente.
Es por ello que la sucesión entre la entidad Caja de Ahorros de la Inmaculada de
Aragón o Banco Grupo Caja Tres y la actual entidad Ibercaja Banco, no puede resultar
acreditado por otras circunstancias que no sean, la notoriedad de la situación y sobre
todo, por las manifestaciones de buena fe de los deudores y de la entidad acreedora
subrogante, cuya lealtad comercial ha de presumírsele conforme indica la propia ley,
incluido en este punto.
B) Que este Notario entiende que no es correcta la interpretación que del artículo 2
de la Ley 211994, de 30 de marzo, realiza la Registradora calificante, al entender que,
para que opere la subrogación, dicho artículo establece dos sistemas incompatibles para
el pago a la entidad acreedora anterior de las cantidades que se le adeudan; una,
cuando dicha entidad ha emitido certificación (cuyo pago debería hacerse
necesariamente por transferencia) y otra, incompatible con la anterior, cuando dicha
entidad no ha emitido la referida certificación, (en cuyo caso, la entidad subrogante
tendría que acudir necesariamente al cálculo bajo su responsabilidad y al depósito
notarial de su importe a disposición de la entidad acreedora anterior).
Tras la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito
inmobiliario, la redacción del referido art. 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, estableció
una sola posibilidad, al decir que para otorgar la escritura de subrogación: ''... bastará
que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la
cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y
no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria
realizada con tal finalidad solutoria''.
Dicha ley suprimió además el párrafo siguiente relativo al supuesto en que no se
hubiera emitido por la entidad acreedora anterior la referida certificación de débito;
entendiendo quizás, que dicho supuesto no podría darse debido a la obligatoriedad legal
de emitir dicha certificación.
Dicha supresión hizo surgir la duda sobre si, el no emitir la certificación de débito,
paralizaba o no la subrogación, entendiéndose con carácter general (doctrina y
jurisprudencia), que eso no era así, y que, incluso cuando no se hubiera emitido la
certificación del débito, la entidad que pretendía la subrogación, podía calcularla y
abonar su importe a la otra entidad, manifestándolo así y produciendo plenos efectos la
subrogación a pesar de la falta de certificado de débito.
Para aclarar esas dudas, aunque no con mucho acierto, como ha reconocido la
doctrina y la jurisprudencia, el apartado dos del artículo 11 del R.D.-ley 19/2022, de 22 de
noviembre volvió a introducir de nuevo un párrafo a continuación del anterior diciendo ''...
No obstante, si el pago aún no se hubiera efectuado porque la entidad acreedora no
hubiese comunicado la cantidad acreditada o se negase por cualquier causa a admitir su
pago, bastará con que la entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y
asumiendo las consecuencias de su error, que no serán repercutibles al deudor, y, tras
manifestarlo, deposite dicha suma en poder del notario autorizante de la escritura de
subrogación, a disposición de la entidad acreedora...''.
Piensa este notario, que la interpretación más lógica de dicho párrafo, no obliga en
ningún caso a la entidad acreedora que pretende la subrogación a que, aunque la
entidad acreedora anterior no hubiese emitido certificación de débito incumpliendo
cve: BOE-A-2025-15710
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Núm. 181
