Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15710)
Resolución de 9 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 10 de una escritura de subrogación hipotecaria.
15 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101913
4. Como se ha expuesto anteriormente, en el proceso de subrogación hipotecaria
se ven involucrados tres o cuatro documentos y dos plazos sucesivos, todo lo cual debe
respetarse y ser objeto de comprobación.
Los documentos citados son el justificante de la entrega de la oferta vinculante al
antiguo acreedor, el certificado del saldo debido y el justificante de su entrega al nuevo
acreedor, la posible comunicación del propósito de enervar la subrogación del acreedor
original, y el resguardo del pago realizado con finalidad solutoria, que puede ser
sustituida por la adveración notarial de habérsele depositado su importe.
Los plazos que deben respetarse son el plazo de siete días naturales que se
concede al antiguo acreedor, desde la entrega de la oferta vinculante, para aportar el
certificado del saldo debido, y el plazo de quince días naturales que se impone debe
transcurrir desde la fecha de dicha entrega para poder formalizar una novación del
préstamo hipotecario entre el antiguo acreedor y el prestatario. El deudor no podrá
otorgar la escritura de subrogación mientras no transcurra el plazo de veintidós días
naturales desde la fecha de entrega de la oferta vinculante, si el antiguo acreedor no ha
entregado el certificado del importe debido, o el que resulte de sumar quince días
naturales desde la fecha de la entrega de ese certificado con anterioridad a su fecha
máxima; plazo que, como se ha indicado, opera como determinante de la eficacia de la
subrogación.
En consecuencia, para una correcta determinación del día a partir del cual se podrá
otorgar la escritura de subrogación se hace necesario acreditar al notario autorizante dos
fechas, la de entrega de la oferta vinculante al antiguo acreedor y la de entrega al nuevo
acreedor del obligatorio certificado de la cantidad debida, sin que este requisito
imperativo pueda resultar de la simple manifestación de la nueva entidad de crédito. Tal
acreditación resultará de la aportación al notario autorizante de los correspondientes
justificantes de entrega, debiendo éste en buena técnica notarial, como motivación de su
decisión de proceder a la autorización de la escritura de subrogación, bien incorporarlos
a la escritura como documentos complementarios, bien reseñar expresamente que se le
han exhibido ambos y las respectivas fechas de entrega.
En cuanto a la no aportación del certificado del saldo debido, que posibilita el
derecho a enervar del antiguo acreedor, y la no formalización, en caso de entrega del
mismo, en esos quince días naturales siguientes por parte de la primera entidad
acreedora de un contrato de novación modificativa del préstamo hipotecario con el
prestatario, dado su carácter negativo bastará que la entidad subrogante y el deudor
declaren expresamente, en sus respectivos casos, su inexistencia.
El resguardo del pago realizado con finalidad solutoria deberá incorporarse
necesariamente a la escritura de subrogación por así disponerlo expresamente el
artículo 2 de la Ley 2/1994, que no ha sido modificado con la reforma de 2022, y
únicamente podrá ser sustituido, como se viene repitiendo, por la adveración notarial del
depósito de su importe.
5. En concreto en este expediente se plantean dos cuestiones interpretativas
respecto de la nueva redacción del procedimiento de subrogación activa del artículo 2 de
la Ley 2/1994, debida a la reforma llevada a cabo por el Real Decreto-ley 19/2022, de 22
de noviembre.
La primera es si, a falta de emisión por parte del acreedor titular registral del
certificado del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario objeto de la
subrogación, el cálculo del mismo por parte de la entidad subrogada exige una
manifestación expresa de que lo verifica «bajo su responsabilidad y asumiendo las
consecuencias de su error».
En el supuesto objeto del recurso en el expositivo tercero se dice literalmente que:
«Conforme a la información facilitada a Kutxabank, y teniendo en cuenta el tiempo
transcurrido, la situación del préstamo es la siguiente: (…)». Se trata de una fórmula
mejorable, pero que no deja dudas acerca de que el importe a pagar se ha calculado por
parte de la entidad que se va a subrogar en el préstamo, la cual, por otra parte, lo
refrendaría al firmar la escritura.
cve: BOE-A-2025-15710
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 181
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101913
4. Como se ha expuesto anteriormente, en el proceso de subrogación hipotecaria
se ven involucrados tres o cuatro documentos y dos plazos sucesivos, todo lo cual debe
respetarse y ser objeto de comprobación.
Los documentos citados son el justificante de la entrega de la oferta vinculante al
antiguo acreedor, el certificado del saldo debido y el justificante de su entrega al nuevo
acreedor, la posible comunicación del propósito de enervar la subrogación del acreedor
original, y el resguardo del pago realizado con finalidad solutoria, que puede ser
sustituida por la adveración notarial de habérsele depositado su importe.
Los plazos que deben respetarse son el plazo de siete días naturales que se
concede al antiguo acreedor, desde la entrega de la oferta vinculante, para aportar el
certificado del saldo debido, y el plazo de quince días naturales que se impone debe
transcurrir desde la fecha de dicha entrega para poder formalizar una novación del
préstamo hipotecario entre el antiguo acreedor y el prestatario. El deudor no podrá
otorgar la escritura de subrogación mientras no transcurra el plazo de veintidós días
naturales desde la fecha de entrega de la oferta vinculante, si el antiguo acreedor no ha
entregado el certificado del importe debido, o el que resulte de sumar quince días
naturales desde la fecha de la entrega de ese certificado con anterioridad a su fecha
máxima; plazo que, como se ha indicado, opera como determinante de la eficacia de la
subrogación.
En consecuencia, para una correcta determinación del día a partir del cual se podrá
otorgar la escritura de subrogación se hace necesario acreditar al notario autorizante dos
fechas, la de entrega de la oferta vinculante al antiguo acreedor y la de entrega al nuevo
acreedor del obligatorio certificado de la cantidad debida, sin que este requisito
imperativo pueda resultar de la simple manifestación de la nueva entidad de crédito. Tal
acreditación resultará de la aportación al notario autorizante de los correspondientes
justificantes de entrega, debiendo éste en buena técnica notarial, como motivación de su
decisión de proceder a la autorización de la escritura de subrogación, bien incorporarlos
a la escritura como documentos complementarios, bien reseñar expresamente que se le
han exhibido ambos y las respectivas fechas de entrega.
En cuanto a la no aportación del certificado del saldo debido, que posibilita el
derecho a enervar del antiguo acreedor, y la no formalización, en caso de entrega del
mismo, en esos quince días naturales siguientes por parte de la primera entidad
acreedora de un contrato de novación modificativa del préstamo hipotecario con el
prestatario, dado su carácter negativo bastará que la entidad subrogante y el deudor
declaren expresamente, en sus respectivos casos, su inexistencia.
El resguardo del pago realizado con finalidad solutoria deberá incorporarse
necesariamente a la escritura de subrogación por así disponerlo expresamente el
artículo 2 de la Ley 2/1994, que no ha sido modificado con la reforma de 2022, y
únicamente podrá ser sustituido, como se viene repitiendo, por la adveración notarial del
depósito de su importe.
5. En concreto en este expediente se plantean dos cuestiones interpretativas
respecto de la nueva redacción del procedimiento de subrogación activa del artículo 2 de
la Ley 2/1994, debida a la reforma llevada a cabo por el Real Decreto-ley 19/2022, de 22
de noviembre.
La primera es si, a falta de emisión por parte del acreedor titular registral del
certificado del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario objeto de la
subrogación, el cálculo del mismo por parte de la entidad subrogada exige una
manifestación expresa de que lo verifica «bajo su responsabilidad y asumiendo las
consecuencias de su error».
En el supuesto objeto del recurso en el expositivo tercero se dice literalmente que:
«Conforme a la información facilitada a Kutxabank, y teniendo en cuenta el tiempo
transcurrido, la situación del préstamo es la siguiente: (…)». Se trata de una fórmula
mejorable, pero que no deja dudas acerca de que el importe a pagar se ha calculado por
parte de la entidad que se va a subrogar en el préstamo, la cual, por otra parte, lo
refrendaría al firmar la escritura.
cve: BOE-A-2025-15710
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 181
