Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15710)
Resolución de 9 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 10 de una escritura de subrogación hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101912
en el plazo de 7 días naturales desde la efectiva recepción de la oferta vinculante, cuya
emisión ya no es obligatoria; c) posible oferta de enervación de la anterior entidad
acreedora emitida y formalizada en el plazo de 15 días naturales desde la entrega del
certificado del débito si ésta ha tenido lugar, plazo durante el cual no podrá otorgarse la
escritura de subrogación, y d) pago por la nueva entidad acreedora al antiguo acreedor
del débito certificado por éste, o en su defecto calculado por la entidad subrogada, y
aporte al notario de un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad
solutoria o depósito de dicha suma en poder del notario.
3. Como ya ha señalado este Centro Directivo en las Resoluciones de 11 de
diciembre de 2020 y 13 de septiembre de 2022, la reforma llevada a cabo por la
disposición final tercera de la Ley 5/2019 de regulación de la contratación de créditos
inmobiliarios, del artículo 2 de la Ley 2/1994 de subrogación y modificación de préstamos
hipotecarios, supuso una reducción del formalismo del proceso de subrogación activo
introducido por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que estableció la necesidad de centrar
el mismo en torno a un acta notarial de notificación a la antigua entidad acreedora, acta
en la que debía reflejarse todo el procedimiento, y una vuelta al marco de lealtad y buena
fe entre las entidades financieras recogido en la Exposición de Motivos de la Ley 2/1994
de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
Pero, igualmente es cierto que, como señaló la Resolución de 24 de septiembre
de 2009, el artículo 2 de la citada Ley 2/1994 constituye una normativa de carácter
excepcional, ya que prescinde del consentimiento expreso del titular registral, cuya
interpretación determina que la eficacia de la subrogación en él prevista deba
supeditarse al cumplimiento estricto de los requisitos legalmente establecidos,
singularmente al transcurso del plazo previsto en la norma referida. Estas circunstancias,
dada su transcendencia jurídica, deben ser controladas por los operadores jurídicos,
notarios y registradores de la propiedad, involucrados en su tramitación.
Por otra parte, como también pusieron de relieve las indicadas resoluciones, la
redacción del repetido artículo 2 de la Ley 2/1994, derivada de la Ley 5/2019, padecía de
la existencia de lagunas en su redacción pues, por ejemplo, se suprimía la referencia a la
posibilidad de la nueva entidad de crédito de calcular, bajo su responsabilidad, la
cantidad debida, cuando el antiguo acreedor no hubiera aportado el correspondiente
certificado del saldo debido; ni tampoco establecía un procedimiento alternativo de pago,
para el supuesto de que la entidad acreedora original lo rechazare.
Es por ello que el citado artículo 2 ha vuelto a ser reformado por el Real Decretoley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas
Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre
vivienda habitual, y se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas
urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras
medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecario, con la
finalidad de cubrir esas lagunas normativas. Así, se reintroduce el derecho de enervar la
subrogación por parte del acreedor hipotecario inscrito, el cálculo del saldo debido por
parte de la entidad crediticia subrogante a falta de emisión de certificado del mismo por
aquélla, y la posibilidad del pago por depósito de su importe en poder del notario.
Todo ello pone de relieve que el espíritu y finalidad de la Ley es claro en el sentido de
que la posibilidad de subrogación es un derecho del prestatario que no puede quedar
supeditada a la falta de diligencia u oposición por parte del acreedor original, teniendo en
cuenta, además, que la fecha de entrega del certificado del saldo debido por la misma
condiciona también el tiempo en que puede otorgarse la escritura de subrogación.
En consecuencia, la acreditación del cumplimiento de los requisitos de tramitación de
la subrogación, como los que es objeto de este recurso, debe resolverse mediante la
adecuada ponderación de los elementos gramatical, lógico, sistemático y teleológico de
la norma del artículo 2 de la Ley 2/1994, teniendo en cuenta todos los intereses
implicados.
cve: BOE-A-2025-15710
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 181
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101912
en el plazo de 7 días naturales desde la efectiva recepción de la oferta vinculante, cuya
emisión ya no es obligatoria; c) posible oferta de enervación de la anterior entidad
acreedora emitida y formalizada en el plazo de 15 días naturales desde la entrega del
certificado del débito si ésta ha tenido lugar, plazo durante el cual no podrá otorgarse la
escritura de subrogación, y d) pago por la nueva entidad acreedora al antiguo acreedor
del débito certificado por éste, o en su defecto calculado por la entidad subrogada, y
aporte al notario de un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad
solutoria o depósito de dicha suma en poder del notario.
3. Como ya ha señalado este Centro Directivo en las Resoluciones de 11 de
diciembre de 2020 y 13 de septiembre de 2022, la reforma llevada a cabo por la
disposición final tercera de la Ley 5/2019 de regulación de la contratación de créditos
inmobiliarios, del artículo 2 de la Ley 2/1994 de subrogación y modificación de préstamos
hipotecarios, supuso una reducción del formalismo del proceso de subrogación activo
introducido por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que estableció la necesidad de centrar
el mismo en torno a un acta notarial de notificación a la antigua entidad acreedora, acta
en la que debía reflejarse todo el procedimiento, y una vuelta al marco de lealtad y buena
fe entre las entidades financieras recogido en la Exposición de Motivos de la Ley 2/1994
de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
Pero, igualmente es cierto que, como señaló la Resolución de 24 de septiembre
de 2009, el artículo 2 de la citada Ley 2/1994 constituye una normativa de carácter
excepcional, ya que prescinde del consentimiento expreso del titular registral, cuya
interpretación determina que la eficacia de la subrogación en él prevista deba
supeditarse al cumplimiento estricto de los requisitos legalmente establecidos,
singularmente al transcurso del plazo previsto en la norma referida. Estas circunstancias,
dada su transcendencia jurídica, deben ser controladas por los operadores jurídicos,
notarios y registradores de la propiedad, involucrados en su tramitación.
Por otra parte, como también pusieron de relieve las indicadas resoluciones, la
redacción del repetido artículo 2 de la Ley 2/1994, derivada de la Ley 5/2019, padecía de
la existencia de lagunas en su redacción pues, por ejemplo, se suprimía la referencia a la
posibilidad de la nueva entidad de crédito de calcular, bajo su responsabilidad, la
cantidad debida, cuando el antiguo acreedor no hubiera aportado el correspondiente
certificado del saldo debido; ni tampoco establecía un procedimiento alternativo de pago,
para el supuesto de que la entidad acreedora original lo rechazare.
Es por ello que el citado artículo 2 ha vuelto a ser reformado por el Real Decretoley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas
Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre
vivienda habitual, y se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas
urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras
medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecario, con la
finalidad de cubrir esas lagunas normativas. Así, se reintroduce el derecho de enervar la
subrogación por parte del acreedor hipotecario inscrito, el cálculo del saldo debido por
parte de la entidad crediticia subrogante a falta de emisión de certificado del mismo por
aquélla, y la posibilidad del pago por depósito de su importe en poder del notario.
Todo ello pone de relieve que el espíritu y finalidad de la Ley es claro en el sentido de
que la posibilidad de subrogación es un derecho del prestatario que no puede quedar
supeditada a la falta de diligencia u oposición por parte del acreedor original, teniendo en
cuenta, además, que la fecha de entrega del certificado del saldo debido por la misma
condiciona también el tiempo en que puede otorgarse la escritura de subrogación.
En consecuencia, la acreditación del cumplimiento de los requisitos de tramitación de
la subrogación, como los que es objeto de este recurso, debe resolverse mediante la
adecuada ponderación de los elementos gramatical, lógico, sistemático y teleológico de
la norma del artículo 2 de la Ley 2/1994, teniendo en cuenta todos los intereses
implicados.
cve: BOE-A-2025-15710
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 181
