Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15703)
Resolución de 8 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Adra, por la que se rechaza inscribir la georreferenciación y considerable aumento de superficie de una finca que se formó por segregación de otra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101845
Y ha de concluirse que sí que lo están, sobre todo por lo siguiente:
Incluso en los supuestos de mera rectificación de cabida, sin georreferenciación de la
finca, y que la diferencia de cabida no exceda del 5 % o del 10 % de la inscrita, el
artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria nos dice que «será necesario que el Registrador, en
resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada,
fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración
de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de
modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación,
en los que se haya determinado con exactitud su superficie».
Pues con mayor razón podrán concurrir dudas fundadas cuando, como ocurre en el
presente caso, el exceso de cabida pretendido no se limita al 10 % de la inscrita, sino
que pretende pasar de los 192 metros cuadrados inscritos a un total de 1505,73 metros
cuadrados, lo que supone un exceso de 1313,73 metros cuadrados, que
porcentualmente equivale a un exceso de, nada menos, que el 684 % de la cabida
inscrita, por lo que resulta poco probable la hipótesis de que quien otorgó el título de
segregación incurriera en un error de medición de tan alta magnitud.
4. Por otra parte, alega el recurrente que «no se indica con claridad cuál o cuáles
son las fincas registrales inscritas perjudicadas con la inscripción pretendida» y que en la
tramitación de lo que él llama incorrectamente «acta de notoriedad» no se ha producido
oposición de nadie.
Ante tal alegación debe recordarse que el artículo 9 de la Ley Hipotecaria sienta el
principio esencial de que «la representación gráfica aportada será objeto de
incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el
Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita,
valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica
previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público».
Por lo tanto, no sólo procede denegar o suspender la inscripción de una
georreferenciación cuando haya motivos fundados para apreciar posible invasión de otra
finca registral o del dominio público incluso no inscrito, sino también, como tercera
causa, que además es la primera enunciada en el precepto legal transcrito, cuando sin
invasión de finca registral alguna ni de dominio público, se aprecie fundadamente que se
está encubriendo la pretensión de incorporación a una finca registral de terreno
adyacente a la misma que no formaba parte de ella ni constituyó el objeto del título
inscrito, pues tal pretensión no respetaría la identidad de la finca, ni tendría encaje en el
concepto de exceso de cabida.
Además, incluso si en vez de simplemente no haber oposición, hubiera acuerdo
expreso con los colindantes registrales afectados, el artículo 199 de la Ley Hipotecaria
reitera el principio de conservación de la identidad de la finca, pues establece que si los
colindantes registrales afectados hubieran prestado su consentimiento a la rectificación
solicitada, «bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente
y ratificación ante el Registrador», éste «dejará constancia documental de tal
circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no
formalizados e inscritos debidamente».
Y finalmente, aunque como se ha razonado no sea ello requisito para una calificación
negativa, en el presente caso, en el que se dice que tanto la finca en cuestión como otra
más proceden por segregación de la misma finca matriz, registral 3.108, y que, además,
la porción que se pretende añadir ahora a la primera se encuentra situada en medio de
ambas, parece fácil concluir que tal porción tiene muchas probabilidades de
corresponder a esa finca matriz.
5. Por otra parte, es sabido que, desde la Ley de 12 de mayo de 1956 sobre
régimen del suelo y ordenación urbana, en su artículo 79.3, se estableció que «los
Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir,
respectivamente, escrituras de división de terrenos que se acredite el otorgamiento de la
licencia, que los primeros deberán testimoniar en el documento».
cve: BOE-A-2025-15703
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 181
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101845
Y ha de concluirse que sí que lo están, sobre todo por lo siguiente:
Incluso en los supuestos de mera rectificación de cabida, sin georreferenciación de la
finca, y que la diferencia de cabida no exceda del 5 % o del 10 % de la inscrita, el
artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria nos dice que «será necesario que el Registrador, en
resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada,
fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración
de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de
modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación,
en los que se haya determinado con exactitud su superficie».
Pues con mayor razón podrán concurrir dudas fundadas cuando, como ocurre en el
presente caso, el exceso de cabida pretendido no se limita al 10 % de la inscrita, sino
que pretende pasar de los 192 metros cuadrados inscritos a un total de 1505,73 metros
cuadrados, lo que supone un exceso de 1313,73 metros cuadrados, que
porcentualmente equivale a un exceso de, nada menos, que el 684 % de la cabida
inscrita, por lo que resulta poco probable la hipótesis de que quien otorgó el título de
segregación incurriera en un error de medición de tan alta magnitud.
4. Por otra parte, alega el recurrente que «no se indica con claridad cuál o cuáles
son las fincas registrales inscritas perjudicadas con la inscripción pretendida» y que en la
tramitación de lo que él llama incorrectamente «acta de notoriedad» no se ha producido
oposición de nadie.
Ante tal alegación debe recordarse que el artículo 9 de la Ley Hipotecaria sienta el
principio esencial de que «la representación gráfica aportada será objeto de
incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el
Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita,
valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica
previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público».
Por lo tanto, no sólo procede denegar o suspender la inscripción de una
georreferenciación cuando haya motivos fundados para apreciar posible invasión de otra
finca registral o del dominio público incluso no inscrito, sino también, como tercera
causa, que además es la primera enunciada en el precepto legal transcrito, cuando sin
invasión de finca registral alguna ni de dominio público, se aprecie fundadamente que se
está encubriendo la pretensión de incorporación a una finca registral de terreno
adyacente a la misma que no formaba parte de ella ni constituyó el objeto del título
inscrito, pues tal pretensión no respetaría la identidad de la finca, ni tendría encaje en el
concepto de exceso de cabida.
Además, incluso si en vez de simplemente no haber oposición, hubiera acuerdo
expreso con los colindantes registrales afectados, el artículo 199 de la Ley Hipotecaria
reitera el principio de conservación de la identidad de la finca, pues establece que si los
colindantes registrales afectados hubieran prestado su consentimiento a la rectificación
solicitada, «bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente
y ratificación ante el Registrador», éste «dejará constancia documental de tal
circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no
formalizados e inscritos debidamente».
Y finalmente, aunque como se ha razonado no sea ello requisito para una calificación
negativa, en el presente caso, en el que se dice que tanto la finca en cuestión como otra
más proceden por segregación de la misma finca matriz, registral 3.108, y que, además,
la porción que se pretende añadir ahora a la primera se encuentra situada en medio de
ambas, parece fácil concluir que tal porción tiene muchas probabilidades de
corresponder a esa finca matriz.
5. Por otra parte, es sabido que, desde la Ley de 12 de mayo de 1956 sobre
régimen del suelo y ordenación urbana, en su artículo 79.3, se estableció que «los
Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir,
respectivamente, escrituras de división de terrenos que se acredite el otorgamiento de la
licencia, que los primeros deberán testimoniar en el documento».
cve: BOE-A-2025-15703
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Núm. 181
