Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15703)
Resolución de 8 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Adra, por la que se rechaza inscribir la georreferenciación y considerable aumento de superficie de una finca que se formó por segregación de otra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 181
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101846
La legislación posterior no ha dispensado de tal requisito, sino que ha seguido
exigiéndolo, incluso con mayor rigor.
Por tanto, ya desde el año 1956 se impuso la obligación o prohibición legal de que
los notarios y registradores no autorizaran ni inscribieran divisiones ni segregaciones sin
la correspondiente licencia municipal, en la que cual licencia se supone que se han de
identificar las porciones y superficies cuya segregación se autoriza.
También es sabido que desde el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se
aprueban las normas complementarias al reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria
sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, se exige
en su artículo 3 que «los documentos públicos a que se refiere el artículo 2, cualquiera que
sea su clase y la naturaleza del acto o negocio inscribible, se presentarán ante el Registrador
para la calificación y práctica de los asientos respectivos, acompañados del plano de la finca
o fincas a que afecten» y que «cuando el acto inscribible se origine en un procedimiento
tramitado ante la Administración urbanística, el plano que ha de acompañar al título será el
que sirva de base al acuerdo administrativo procedente o a la licencia cuya concesión
constituya requisito para la inscripción. En los demás supuestos, deberá acompañarse plano
a escala adecuada de la finca o fincas objeto del título inscribible».
En el presente caso, no consta en la calificación registral cuál fue la fecha en la que
se practicó la segregación de dio lugar a la finca en cuestión.
Pero alterar la superficie segregada de 192 metros cuadrados (que se supone que
fue la autorizada por la correspondiente licencia y constituyó el objeto del negocio
jurídico formalizado e inscrito en su día), para pasar ahora a 1505,73 metros cuadrados,
es ya de por sí un indicio fundado de que no se esté respetando el ni el objeto del
negocio jurídico formalizado ni el de la licencia que supuestamente lo amparó.
6. En cuanto a la afirmación del recurrente acerca de que «si la finca no tenía
inscrita su base gráfica, ¿cómo puede saber “físicamente” la Registradora cuál es el
concreto perímetro de la finca (…)» deben hacerse las siguientes consideraciones:
– Si la finca tuviera inscrita su base gráfica o representación gráfica,
georreferenciada tras la Ley 13/2015, de 24 de junio, o sin georreferenciar antes de ella,
y la nueva georreferenciación pretendida supusiera una alteración apreciable de aquélla,
la registradora ni siquiera habría expedido la certificación registral para la tramitación del
expediente de dominio, pues ya no tendría simples dudas, sino certezas geométricas de
que no se respeta la identidad de la finca.
– En cambio, precisamente por no constar en nuestro caso inscrita la previa base
gráfica ni georreferenciación de la finca, es por lo que la registradora no se mueve en el
terreno de las certezas geométricas, sino en el de las dudas fundadas, y por ello ha
aplicado, correctamente, la regla del artículo 201 de la Ley Hipotecaria conforme a la
cual «si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y
del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la
posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un
negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a
suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas».
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en
el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio
verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 8 de julio de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública,
María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2025-15703
Verificable en https://www.boe.es
Por todo ello, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar
la nota de calificación recurrida.
Núm. 181
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101846
La legislación posterior no ha dispensado de tal requisito, sino que ha seguido
exigiéndolo, incluso con mayor rigor.
Por tanto, ya desde el año 1956 se impuso la obligación o prohibición legal de que
los notarios y registradores no autorizaran ni inscribieran divisiones ni segregaciones sin
la correspondiente licencia municipal, en la que cual licencia se supone que se han de
identificar las porciones y superficies cuya segregación se autoriza.
También es sabido que desde el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se
aprueban las normas complementarias al reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria
sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, se exige
en su artículo 3 que «los documentos públicos a que se refiere el artículo 2, cualquiera que
sea su clase y la naturaleza del acto o negocio inscribible, se presentarán ante el Registrador
para la calificación y práctica de los asientos respectivos, acompañados del plano de la finca
o fincas a que afecten» y que «cuando el acto inscribible se origine en un procedimiento
tramitado ante la Administración urbanística, el plano que ha de acompañar al título será el
que sirva de base al acuerdo administrativo procedente o a la licencia cuya concesión
constituya requisito para la inscripción. En los demás supuestos, deberá acompañarse plano
a escala adecuada de la finca o fincas objeto del título inscribible».
En el presente caso, no consta en la calificación registral cuál fue la fecha en la que
se practicó la segregación de dio lugar a la finca en cuestión.
Pero alterar la superficie segregada de 192 metros cuadrados (que se supone que
fue la autorizada por la correspondiente licencia y constituyó el objeto del negocio
jurídico formalizado e inscrito en su día), para pasar ahora a 1505,73 metros cuadrados,
es ya de por sí un indicio fundado de que no se esté respetando el ni el objeto del
negocio jurídico formalizado ni el de la licencia que supuestamente lo amparó.
6. En cuanto a la afirmación del recurrente acerca de que «si la finca no tenía
inscrita su base gráfica, ¿cómo puede saber “físicamente” la Registradora cuál es el
concreto perímetro de la finca (…)» deben hacerse las siguientes consideraciones:
– Si la finca tuviera inscrita su base gráfica o representación gráfica,
georreferenciada tras la Ley 13/2015, de 24 de junio, o sin georreferenciar antes de ella,
y la nueva georreferenciación pretendida supusiera una alteración apreciable de aquélla,
la registradora ni siquiera habría expedido la certificación registral para la tramitación del
expediente de dominio, pues ya no tendría simples dudas, sino certezas geométricas de
que no se respeta la identidad de la finca.
– En cambio, precisamente por no constar en nuestro caso inscrita la previa base
gráfica ni georreferenciación de la finca, es por lo que la registradora no se mueve en el
terreno de las certezas geométricas, sino en el de las dudas fundadas, y por ello ha
aplicado, correctamente, la regla del artículo 201 de la Ley Hipotecaria conforme a la
cual «si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y
del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la
posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un
negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a
suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas».
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en
el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio
verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 8 de julio de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública,
María Ester Pérez Jerez.
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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2025-15703
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Por todo ello, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar
la nota de calificación recurrida.
