Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15632)
Resolución de 8 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 13, por la que se califica negativamente una escritura de crédito anticrético con renuncia del acreedor a la facultad de realización de valor.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 28 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101269
hasta el límite máximo de 51.802,35 euros sobre un 75 % de la finca número 1/18285
sita en calle (…) Con fecha 27 de Noviembre pasado se despacha documento previo, y
con fecha 28 de Noviembre pasado se emite calificación negativa. Con fecha de hoy se
recibe telemáticamente solicitud de nueva calificación.
En la escritura calificada se hace constar que “es voluntad de las partes que la
anticresis que se constituye mediante este instrumento tenga una función
sustancialmente satisfactiva, es decir, que la deuda pueda saldarse precisamente
mediante la aplicación de los rendimientos netos que el acreditante adquiera en razón de
la posesión de la finca garante y su explotación en régimen de arrendamiento, sin
perjuicio del derecho de los titulares de la misma al reembolso anticipado de la deuda.”
En garantía del saldo deudor que presente la Cuenta Especial de Crédito hasta el
límite máximo de cincuenta y un mil ochocientos tres euros y treinta y cinco céntimos
(51.803,35 €) y que se aseguran en perjuicio de tercero, la propiedad constituye en favor
del acreditante, que acepta, un derecho real de anticresis sobre el setenta y cinco por
ciento del pleno dominio de la finca garante que se ha descrito en el Expositivo C) 1. y
entrega su posesión en este acto al acreditante, haciéndole asimismo entrega formal de
las llaves de la misma. El acreditante percibirá los rendimientos de la finca en los
términos establecidos en el artículo 1881 y siguientes del Código Civil. En virtud del
derecho de anticresis que se constituye en esta escritura, el acreditante una vez
cumplido el plazo y condiciones ostentará derecho para llevar a cabo las actuaciones
que detalla la escritura.
La finca se encuentra inscrita como sigue: doña G. N. S. una mitad indivisa en pleno
dominio por adjudicación y el usufructo vitalicio de la otra mitad indivisa por legado; y don
J. M. y don A. B. N. la nuda propiedad de una mitad indivisa de por mitad proindiviso
entre ellos, por herencia, con carácter privativo.
En la escritura comparece don J. M. B. N. en su nombre y derecho como
copropietario garante y en representación de doña G. N. S. que es la acreditada.
II. Fundamento: Siendo los derechos de anticresis derechos reales en cosa ajena,
son perfectamente compatibles con la existencia de un derecho de dominio en otra
persona, al cual limitan. Esto significa que para cualquier constitución de este derecho
real sobre cosa ajena, es necesario el consentimiento del titular o titulares de la misma,
porque supone un acto de disposición (artículo 397 del Código Civil).
Este precepto establece que ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de
los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar
ventajas para todos.
Por otra parte, ninguna dificultad existe en la posibilidad de adquirir una cuota
indivisa del derecho, lo cual, no obstante, planteará todos los problemas comunes de
cotitularidad sobre un derecho y el específico derivado de la detentación posesoria que
conlleva el mismo.
Pero el problema que se plantea en el presente caso es que no cabe que el derecho
de anticresis recaiga sobre la cuota indivisa de la vivienda, por cuanto el derecho real
estipulado al serle consustancial la facultad de ocupar (físicamente), no es posible que
recaiga sobre una parte indivisa de la casa (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de
fecha 30 de mayo de 1990, que califica de anómalo el arrendamiento de cuota sobre
bien inmueble).
Esta es una diferencia sustancial con el derecho real de usufructo, por cuanto el
usufructo atribuye el derecho a disfrutar los bienes ajenos (cfr. artículo 467 del Código
Civil), que atribuye a su titular el derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales
y civiles de los bienes usufructuados (artículo 471 del Código Civil), sin exigirse
necesariamente la detentación posesoria –cfr. RDGRN 5 de octubre de 2015.
Por lo expuesto, acuerdo suspender la inscripción solicitada.
III. (…)
Contra el presente acuerdo (…)
cve: BOE-A-2025-15632
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 180
Lunes 28 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101269
hasta el límite máximo de 51.802,35 euros sobre un 75 % de la finca número 1/18285
sita en calle (…) Con fecha 27 de Noviembre pasado se despacha documento previo, y
con fecha 28 de Noviembre pasado se emite calificación negativa. Con fecha de hoy se
recibe telemáticamente solicitud de nueva calificación.
En la escritura calificada se hace constar que “es voluntad de las partes que la
anticresis que se constituye mediante este instrumento tenga una función
sustancialmente satisfactiva, es decir, que la deuda pueda saldarse precisamente
mediante la aplicación de los rendimientos netos que el acreditante adquiera en razón de
la posesión de la finca garante y su explotación en régimen de arrendamiento, sin
perjuicio del derecho de los titulares de la misma al reembolso anticipado de la deuda.”
En garantía del saldo deudor que presente la Cuenta Especial de Crédito hasta el
límite máximo de cincuenta y un mil ochocientos tres euros y treinta y cinco céntimos
(51.803,35 €) y que se aseguran en perjuicio de tercero, la propiedad constituye en favor
del acreditante, que acepta, un derecho real de anticresis sobre el setenta y cinco por
ciento del pleno dominio de la finca garante que se ha descrito en el Expositivo C) 1. y
entrega su posesión en este acto al acreditante, haciéndole asimismo entrega formal de
las llaves de la misma. El acreditante percibirá los rendimientos de la finca en los
términos establecidos en el artículo 1881 y siguientes del Código Civil. En virtud del
derecho de anticresis que se constituye en esta escritura, el acreditante una vez
cumplido el plazo y condiciones ostentará derecho para llevar a cabo las actuaciones
que detalla la escritura.
La finca se encuentra inscrita como sigue: doña G. N. S. una mitad indivisa en pleno
dominio por adjudicación y el usufructo vitalicio de la otra mitad indivisa por legado; y don
J. M. y don A. B. N. la nuda propiedad de una mitad indivisa de por mitad proindiviso
entre ellos, por herencia, con carácter privativo.
En la escritura comparece don J. M. B. N. en su nombre y derecho como
copropietario garante y en representación de doña G. N. S. que es la acreditada.
II. Fundamento: Siendo los derechos de anticresis derechos reales en cosa ajena,
son perfectamente compatibles con la existencia de un derecho de dominio en otra
persona, al cual limitan. Esto significa que para cualquier constitución de este derecho
real sobre cosa ajena, es necesario el consentimiento del titular o titulares de la misma,
porque supone un acto de disposición (artículo 397 del Código Civil).
Este precepto establece que ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de
los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar
ventajas para todos.
Por otra parte, ninguna dificultad existe en la posibilidad de adquirir una cuota
indivisa del derecho, lo cual, no obstante, planteará todos los problemas comunes de
cotitularidad sobre un derecho y el específico derivado de la detentación posesoria que
conlleva el mismo.
Pero el problema que se plantea en el presente caso es que no cabe que el derecho
de anticresis recaiga sobre la cuota indivisa de la vivienda, por cuanto el derecho real
estipulado al serle consustancial la facultad de ocupar (físicamente), no es posible que
recaiga sobre una parte indivisa de la casa (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de
fecha 30 de mayo de 1990, que califica de anómalo el arrendamiento de cuota sobre
bien inmueble).
Esta es una diferencia sustancial con el derecho real de usufructo, por cuanto el
usufructo atribuye el derecho a disfrutar los bienes ajenos (cfr. artículo 467 del Código
Civil), que atribuye a su titular el derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales
y civiles de los bienes usufructuados (artículo 471 del Código Civil), sin exigirse
necesariamente la detentación posesoria –cfr. RDGRN 5 de octubre de 2015.
Por lo expuesto, acuerdo suspender la inscripción solicitada.
III. (…)
Contra el presente acuerdo (…)
cve: BOE-A-2025-15632
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 180
