Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15628)
Resolución de 8 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación emitida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 8, relativa a la escritura de compraventa de una participación indivisa de finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 28 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101245
4. En caso de resultar inscrito el título previo se estará, conforme a lo señalado en
el apartado segundo, a nueva descripción registral de la finca. Si bien, no constando
inscrita la expropiación no puede, a priori, exigirse al adquirente la solicitud de una
rectificación de cabida que no resulta de la actual situación tabular. Será en el momento
de haberse inscrito el título previo cuando se determine la descripción registral de la finca
y los posibles defectos derivados de dicha situación. Teniendo en cuenta que estando
perfectamente identificada la finca sobre la que se efectúa la venta de la participación no
habría obstáculo registral en efectuar la transmisión sobre la finca resto, tal y como
quede inscrita, en tanto no se ha solicitado por los interesados en el título objeto de
calificación modificación descriptiva alguna.
En caso contrario, no resultando inscrito el título previo y no constando solicitada en
el título modificación de descripción no habría obstáculo registral para efectuar la
inscripción de la compraventa con la actual descripción tabular.
La calificación registral debe efectuarse, de conformidad con el artículo 18 de la Ley
Hipotecaria, conforme a lo que resulte del título presentado y de los asientos registrales
vigentes, situación registral de la finca se determinará con claridad una vez inscrito el
título previo o caducado el asiento de presentación.
5. Cuestión distinta, y acorde a lo señalado por el recurrente en su escrito de
recurso sería la pretensión de inscribir la compraventa en relación a la porción de finca
resultante después de la expropiación, en cuyo caso sería preciso, en primer lugar, que
se describiera ésta en el título de conformidad con los artículos 9 de la Ley Hipotecaria
y 47 y 51 del Reglamento Hipotecario, determinando el resto y efectuando, en su caso, la
oportuna rectificación de la descripción. Esta posibilidad resulta prevista, entre otras, de
Resoluciones de esta Dirección General de 14 de enero de 2013, 24 de octubre de 2016
y 2 de enero de 2020.
A este respecto, para el supuesto de que se pretende la inscripción de negocio sobre
el resto de una finca sin que conste previamente inscrita la expropiación el artículo 47 del
Reglamento Hipotecario señala en su último párrafo que «los actos o contratos que
afecten al resto de una finca, cuando no hayan accedido al Registro todas las
segregaciones escrituradas, se practicarán en el folio de la finca matriz, haciéndose
constar en la inscripción la superficie sobre que aquellos recaigan. Al margen de la
inscripción de propiedad precedente se pondrá nota indicativa de la inscripción del resto,
así como de la superficie pendiente de segregación».
Esa descripción literaria, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio,
conforme al artículo 9 de la Ley Hipotecaria, exige que la inscripción de la parcela
resultante de expropiación forzosa que determinen una reordenación de los terrenos,
contenga necesariamente, entre otras circunstancias, «la representación gráfica
georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si
constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus
vértices».
La inscripción de dicha representación gráfica, en caso de no constar previamente
inscrita como consecuencia del título previo de expropiación mencionado, deberá
efectuarse por los trámites legales previstos en los artículos 9 y/o 199 de la Ley
Hipotecaria según las circunstancias que del Registro, del título y de la base gráfica
aportada resulten.
6. Respecto a la expropiación no inscrita debe recordarse la Resolución de esta
Dirección General de 24 de octubre de 2016 (que se reitera en las de 21 de marzo y 11
de mayo de 2018 y 2 de enero de 2020) en la que se indicó lo siguiente: «En el presente
caso, nos encontramos ante un supuesto de negocio jurídico celebrado sobre el resto de
una finca resultante tras una expropiación. Este Centro Directivo viene considerando que
para poder inscribir la expropiación parcial de una finca es preciso individualizar la
porción sobre la que recae (Resolución de 8 de octubre de 2012). Ahora bien, como
también ha afirmado esta Dirección General, para la descripción de la finca que es el
resto de una expropiación, no es necesaria la previa inscripción de tal procedimiento,
como no es necesaria la inscripción de una segregación no inscrita para disminuir la
cve: BOE-A-2025-15628
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 180
Lunes 28 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101245
4. En caso de resultar inscrito el título previo se estará, conforme a lo señalado en
el apartado segundo, a nueva descripción registral de la finca. Si bien, no constando
inscrita la expropiación no puede, a priori, exigirse al adquirente la solicitud de una
rectificación de cabida que no resulta de la actual situación tabular. Será en el momento
de haberse inscrito el título previo cuando se determine la descripción registral de la finca
y los posibles defectos derivados de dicha situación. Teniendo en cuenta que estando
perfectamente identificada la finca sobre la que se efectúa la venta de la participación no
habría obstáculo registral en efectuar la transmisión sobre la finca resto, tal y como
quede inscrita, en tanto no se ha solicitado por los interesados en el título objeto de
calificación modificación descriptiva alguna.
En caso contrario, no resultando inscrito el título previo y no constando solicitada en
el título modificación de descripción no habría obstáculo registral para efectuar la
inscripción de la compraventa con la actual descripción tabular.
La calificación registral debe efectuarse, de conformidad con el artículo 18 de la Ley
Hipotecaria, conforme a lo que resulte del título presentado y de los asientos registrales
vigentes, situación registral de la finca se determinará con claridad una vez inscrito el
título previo o caducado el asiento de presentación.
5. Cuestión distinta, y acorde a lo señalado por el recurrente en su escrito de
recurso sería la pretensión de inscribir la compraventa en relación a la porción de finca
resultante después de la expropiación, en cuyo caso sería preciso, en primer lugar, que
se describiera ésta en el título de conformidad con los artículos 9 de la Ley Hipotecaria
y 47 y 51 del Reglamento Hipotecario, determinando el resto y efectuando, en su caso, la
oportuna rectificación de la descripción. Esta posibilidad resulta prevista, entre otras, de
Resoluciones de esta Dirección General de 14 de enero de 2013, 24 de octubre de 2016
y 2 de enero de 2020.
A este respecto, para el supuesto de que se pretende la inscripción de negocio sobre
el resto de una finca sin que conste previamente inscrita la expropiación el artículo 47 del
Reglamento Hipotecario señala en su último párrafo que «los actos o contratos que
afecten al resto de una finca, cuando no hayan accedido al Registro todas las
segregaciones escrituradas, se practicarán en el folio de la finca matriz, haciéndose
constar en la inscripción la superficie sobre que aquellos recaigan. Al margen de la
inscripción de propiedad precedente se pondrá nota indicativa de la inscripción del resto,
así como de la superficie pendiente de segregación».
Esa descripción literaria, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio,
conforme al artículo 9 de la Ley Hipotecaria, exige que la inscripción de la parcela
resultante de expropiación forzosa que determinen una reordenación de los terrenos,
contenga necesariamente, entre otras circunstancias, «la representación gráfica
georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si
constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus
vértices».
La inscripción de dicha representación gráfica, en caso de no constar previamente
inscrita como consecuencia del título previo de expropiación mencionado, deberá
efectuarse por los trámites legales previstos en los artículos 9 y/o 199 de la Ley
Hipotecaria según las circunstancias que del Registro, del título y de la base gráfica
aportada resulten.
6. Respecto a la expropiación no inscrita debe recordarse la Resolución de esta
Dirección General de 24 de octubre de 2016 (que se reitera en las de 21 de marzo y 11
de mayo de 2018 y 2 de enero de 2020) en la que se indicó lo siguiente: «En el presente
caso, nos encontramos ante un supuesto de negocio jurídico celebrado sobre el resto de
una finca resultante tras una expropiación. Este Centro Directivo viene considerando que
para poder inscribir la expropiación parcial de una finca es preciso individualizar la
porción sobre la que recae (Resolución de 8 de octubre de 2012). Ahora bien, como
también ha afirmado esta Dirección General, para la descripción de la finca que es el
resto de una expropiación, no es necesaria la previa inscripción de tal procedimiento,
como no es necesaria la inscripción de una segregación no inscrita para disminuir la
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