Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15623)
Resolución de 2 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 2 de una solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 28 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101210
oponible su contenido a los terceros; en especial, hace oponible el contenido de las
actividades prohibidas por los mismos –como es ahora el caso– a cualquier propietario.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 2025 realiza una recopilación
de la doctrina del alto tribunal al analizar, en otros recursos de casación, el contenido de
determinadas previsiones estatutarias y, con base en ellas, valorar su compatibilidad o
incompatibilidad con el uso de alquiler turístico. La resolución adoptada en cada caso,
exigió llevar a efecto una interpretación del contenido y significado de la previsión del
título constitutivo o de la concreta norma estatutaria, que regían las relaciones de
propiedad horizontal.
Así, en la Sentencia número 1643/2023, de 27 de noviembre, la cláusula estatutaria
establecía con respecto a los pisos: «[n]o podrán ejercerse actividades profesionales,
empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de
carácter exclusivamente residencial».
En la Sentencia número 1671/2023, de 29 de noviembre, operaba la limitación
siguiente: «[q]ueda terminantemente prohibido la realización de actividad económica
alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc.) salvo que la propia
subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún
interesado».
En el supuesto enjuiciado por la Sentencia número 90/2024, de 24 de enero, la
norma establecía que: «Las viviendas se consideran como residencias familiares
exclusivamente y en consecuencia no podrá desarrollarse en ellas, por sus propietarios,
familiares ó inquilino ó terceras personas ninguna actividad profesional, comercial ó
industrial ó cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de
“residencia familiar”. Esta prohibición que se establece por deseo unánime de todos sus
propietarios, será mantenida invariablemente como condición expresa en todas las
transmisiones de dominio que puedan tener lugar por cesión, venta, herencia ó cualquier
otra causa».
En el litigio resuelto por la Sentencia del Tribunal Supremo número 95/2024, de 29
de enero, la disposición señalaba: «[l]os pisos deberán destinarse a viviendas u oficio de
profesiones liberales o industriales ya establecidas. En ningún caso podrán dedicarse los
pisos a Colegio, Fonda, Pensión, Clínica para hospitalización de enfermos de cualquier
clase y a fines vedados por la motal (sic) o la Ley, a industria o depósitos que atenten a
la comodidad o higiene de los demás condueños o a la seguridad o integridad de la
finca».
Por último, en el recurso resuelto por la Sentencia de 30 de enero de 2024, constaba
en los estatutos que estaba prohibido: «Cambiar el uso de la vivienda por otro distinto de
su habitual y permanente, transformándola en local comercial o industrial, ni destinarla,
ni aun en parte, a colegios, academias, hospederías, depósitos, agencias, talleres ni a
fines vedados por la moral por la ley».
En las precitadas Sentencias, se consideró que las respectivas normas estatutarias
prohibían el destino turístico de los distintos pisos del edificio, al valorarse que la
explotación de aquella actividad económica colisionaba con las disposiciones de tal clase
por las que se regía la comunidad vecinal; lo que se argumentó debidamente en cada
una de ellas para obtener dicha conclusión.
6. En atención a lo expuesto se impone concluir en la conformidad a derecho de la
calificación recurrida, a la vista de la prohibición estatutaria consignada; prohibición que
claramente comprende una actividad de naturaleza económica, como la de alquiler
turístico, que plenamente queda sujeta a la regulación contenida en el Real
Decreto 1312/2024: «(…) el arrendamiento por un período breve de una o varias
unidades, con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, ya sea con
carácter profesional o no profesional, de forma regular o no, siéndole aplicable la
regulación del arrendamiento de temporada del artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos».
Arrendamiento de temporada respecto del cual la letra e) del artículo 5 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos, modificado por el artículo 1.2 del Real Decreto-ley 7/2019,
cve: BOE-A-2025-15623
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 180
Lunes 28 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101210
oponible su contenido a los terceros; en especial, hace oponible el contenido de las
actividades prohibidas por los mismos –como es ahora el caso– a cualquier propietario.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 2025 realiza una recopilación
de la doctrina del alto tribunal al analizar, en otros recursos de casación, el contenido de
determinadas previsiones estatutarias y, con base en ellas, valorar su compatibilidad o
incompatibilidad con el uso de alquiler turístico. La resolución adoptada en cada caso,
exigió llevar a efecto una interpretación del contenido y significado de la previsión del
título constitutivo o de la concreta norma estatutaria, que regían las relaciones de
propiedad horizontal.
Así, en la Sentencia número 1643/2023, de 27 de noviembre, la cláusula estatutaria
establecía con respecto a los pisos: «[n]o podrán ejercerse actividades profesionales,
empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de
carácter exclusivamente residencial».
En la Sentencia número 1671/2023, de 29 de noviembre, operaba la limitación
siguiente: «[q]ueda terminantemente prohibido la realización de actividad económica
alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc.) salvo que la propia
subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún
interesado».
En el supuesto enjuiciado por la Sentencia número 90/2024, de 24 de enero, la
norma establecía que: «Las viviendas se consideran como residencias familiares
exclusivamente y en consecuencia no podrá desarrollarse en ellas, por sus propietarios,
familiares ó inquilino ó terceras personas ninguna actividad profesional, comercial ó
industrial ó cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de
“residencia familiar”. Esta prohibición que se establece por deseo unánime de todos sus
propietarios, será mantenida invariablemente como condición expresa en todas las
transmisiones de dominio que puedan tener lugar por cesión, venta, herencia ó cualquier
otra causa».
En el litigio resuelto por la Sentencia del Tribunal Supremo número 95/2024, de 29
de enero, la disposición señalaba: «[l]os pisos deberán destinarse a viviendas u oficio de
profesiones liberales o industriales ya establecidas. En ningún caso podrán dedicarse los
pisos a Colegio, Fonda, Pensión, Clínica para hospitalización de enfermos de cualquier
clase y a fines vedados por la motal (sic) o la Ley, a industria o depósitos que atenten a
la comodidad o higiene de los demás condueños o a la seguridad o integridad de la
finca».
Por último, en el recurso resuelto por la Sentencia de 30 de enero de 2024, constaba
en los estatutos que estaba prohibido: «Cambiar el uso de la vivienda por otro distinto de
su habitual y permanente, transformándola en local comercial o industrial, ni destinarla,
ni aun en parte, a colegios, academias, hospederías, depósitos, agencias, talleres ni a
fines vedados por la moral por la ley».
En las precitadas Sentencias, se consideró que las respectivas normas estatutarias
prohibían el destino turístico de los distintos pisos del edificio, al valorarse que la
explotación de aquella actividad económica colisionaba con las disposiciones de tal clase
por las que se regía la comunidad vecinal; lo que se argumentó debidamente en cada
una de ellas para obtener dicha conclusión.
6. En atención a lo expuesto se impone concluir en la conformidad a derecho de la
calificación recurrida, a la vista de la prohibición estatutaria consignada; prohibición que
claramente comprende una actividad de naturaleza económica, como la de alquiler
turístico, que plenamente queda sujeta a la regulación contenida en el Real
Decreto 1312/2024: «(…) el arrendamiento por un período breve de una o varias
unidades, con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, ya sea con
carácter profesional o no profesional, de forma regular o no, siéndole aplicable la
regulación del arrendamiento de temporada del artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos».
Arrendamiento de temporada respecto del cual la letra e) del artículo 5 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos, modificado por el artículo 1.2 del Real Decreto-ley 7/2019,
cve: BOE-A-2025-15623
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Núm. 180
