BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 28 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 101209

escrupulosamente observadas. En consecuencia, dichos pisos y locales podrán utilizarse
para fines y actividades no expresamente previstas, siempre que no sean contrarias a
las leyes y que no se encuentren prohibidas, aun cuando sean perfectamente legítimas,
en el título constitutivo o estatutos comunitarios».
En esa misma línea, la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2014
ya entendió que, en el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el
establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés
general de la comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las Sentencias de 20 de
octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013,
referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble,
deben constar de manera expresa. Además, la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de
octubre de 2011 declaró, como doctrina jurisprudencial, que las limitaciones o
prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la
propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa. Por lo
demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la
Propiedad.
Existe, por tanto, plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un
inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal; de tal forma que los copropietarios no
pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como
consideren más adecuado. Eso sí, a no ser que este uso esté legalmente prohibido, o
que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha
propiedad horizontal, su título constitutivo, o su regulación estatutaria; como ponen de
relieve las Sentencias de 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008 entre otras.
4. Es también criterio general que la interpretación de las limitaciones debe ser
siempre de carácter restrictivo (como cualquier limitación del derecho de propiedad),
siendo clara y constante la jurisprudencia al respecto (Sentencias de 6 y 7 de febrero
de 1989, 24 de julio de 1992, 21 de abril de 1997 y 29 de febrero de 2000). Doctrina
posteriormente ratificada por la Sentencia del Alto Tribunal de 5 de mayo de 2015.
Más recientemente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero 2024 se
ocupó del sentido de una norma estatutaria que establecía la prohibición de: «Cambiar el
uso de la vivienda por otro distinto de su habitual y permanente, transformándola en local
comercial o industrial, ni destinarla, ni aun en parte, a colegios, academias,
“hospederías”, depósitos, agencias, talleres ni a fines vedados por la moral por la ley».
En la citada Sentencia del Alto Tribunal, el argumento del recurso se fundaba en una
interpretación literal de la norma estatutaria, conforme a la cual comoquiera que no está
prohibida expresamente la explotación de las viviendas particulares para uso turístico,
entonces dicha actividad empresarial era legítima, independientemente de lo que
disponga el artículo 9.1 de los estatutos del caso concreto. En definitiva, se entendía que
lo no excluido, está permitido. Pero declaró el Tribunal Supremo en dicha Sentencia:
«(…) ejerce la demandada una actividad abierta al público, anunciada en plataformas
publicitarias, cuya esencia radica en satisfacer las necesidades de alojamiento transitorio
inherentes a la actividad de turismo, que no constituye, desde luego, ese uso
permanente y habitual al que se refiere la norma estatutaria, y que guarda identidad de
razón con la prohibición establecida de destinar los pisos a hospedería, por lo que
concluir que está vedada la posibilidad de utilizarlos con destino turístico no conforma
una interpretación arbitraria, ni prohibir dicho uso constituye un abuso de derecho».
5. Al hilo de lo anterior, hemos de recordar de nuevo que el artículo 5 de la Ley
sobre propiedad horizontal, en su tercer párrafo, establece: «El título podrá contener,
además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por
la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y
servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones,
formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el
Registro de la Propiedad». Precepto que recoge el efecto de inoponibilidad de lo no
inscrito, y en cuya virtud la inscripción de los estatutos produce el efecto de hacer

cve: BOE-A-2025-15623
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Núm. 180