BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 100833

este expediente. Razonó la Dirección General en dicha resolución que era precisa una
comparación geométrica espacial acerca de dónde está exactamente ubicada la
edificación, poniendo en relación dicha ubicación con la delimitación geográfica de la
finca.
Y en la posterior de 28 de septiembre de 2016 se atendió a la circunstancia de
ubicarse la edificación en los límites de la finca, siendo ello relevante a efectos de
determinar si la misma puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista
espacial o geométrico.
7. Avanzando en esta dirección, la Resolución de 4 de enero de 2019, resolviendo
un supuesto en que la edificación ocupaba la total superficie de la finca señaló que «no
resulta admisible la posibilidad de que por la vía indirecta de reflejar las coordenadas de
una edificación al amparo del artículo 202 de la Ley Hipotecaria ingrese en el registro
una representación gráfica georreferenciada de la finca registral, lo que sería equivalente
a una mención de derechos susceptible de inscripción separada y especial, proscrita en
nuestro ordenamiento según los artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria y 51.7.ª del
Reglamento Hipotecario. Además de generar efectos distorsionadores en la publicidad
registral, en la que figuraría un listado de coordenadas catastrales de la finca sin los
efectos derivados de la inscripción propiamente dicha de la representación gráfica y su
coordinación con el Catastro».
Y es que, únicamente constando inscrita la representación gráfica de la finca sobre la
que se declara la obra nueva podrá realizarse de modo efectivo esa comparación
geométrica, que permitirá cerciorarse de la ubicación íntegra de las coordenadas de la
superficie ocupada por la edificación dentro de las coordenadas de georreferenciación de
la finca sobre la que se declara la obra nueva.
Por lo tanto, constituye un presupuesto esencial para toda inscripción de obra nueva
la previa inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, con
independencia de que la edificación ocupe la totalidad de la superficie de la finca o se
encuentre adosada a un lindero (lo que no ocurre en el supuesto de hecho de este
expediente, pese a lo afirmado por el registrador en su nota de calificación), incluso en el
caso de que el registrador no aprecie dudas en cuanto a su concreta ubicación, pues
únicamente a través de la inscripción de la base gráfica podrá realizarse tal análisis
geométrico espacial que permitirá comprobar que, efectivamente, la edificación se ubica
dentro de los límites de la finca resultantes de las coordenadas georreferenciadas de sus
vértices y, además, evitará que a través del reflejo registral de las coordenadas de la
porción de suelo ocupada por la edificación tenga acceso al Registro un listado de
coordenadas que ubiquen la finca (al menos parcialmente) en el territorio, sin sujetarse a
lo previsto en los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria y, especialmente, a lo
preceptuado en el artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual, «alcanzada la
coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el
Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de
los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la
representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real». Por tanto, la
representación gráfica debe ser objeto de inscripción en toda declaración de obra nueva,
según lo expuesto, con el efecto fundamental de la extensión de los efectos del principio
de legitimación registral a la ubicación y delimitación geográfica resultante de la
representación gráfica inscrita y, por extensión, a la ubicación de la edificación que se
declara.
8. En el concreto caso de este expediente, el registrador, siguiendo la doctrina
arriba fijada entiende que es necesaria la inscripción de la representación gráfica de la
finca sobre la que se declara la edificación, si bien alega como causa impeditiva de la
misma el hecho de formarse la finca por segregación, la constancia registral de un previo
exceso de cabida sobre la misma, la existencia de antecedentes en la cartografía
catastral y la posible invasión de una vía pecuaria. Alega el recurrente que los
antecedentes obrantes en la cartografía catastral sólo afectan a la superficie de la finca
pero no a su geometría, la aparente contradicción en que incurre el registrador en su

cve: BOE-A-2025-15553
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Núm. 179