Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15553)
Resolución de 24 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Moralzarzal a hacer constar el cambio de naturaleza de una finca y a inscribir una obra nueva por antigüedad, por existir dudas de identidad en el exceso de cabida declarado, así como por la invasión de una vía pecuaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100834
calificación al no precisar si la afectación por la vía pecuaria es total o parcial y,
finalmente, que no puede entenderse solicitada la inscripción de la representación
gráfica de la finca pues no se ha modificado la descripción literaria de la finca para
ajustarla a la resultante de la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada al
título.
9. Efectuada una calificación negativa frente a la que se interpone recurso, como ha
declarado reiteradamente esta Dirección General, en multitud de Resoluciones y,
recientemente, en las de 29 de noviembre de 2023 y 22 de marzo de 2024, el objeto del
recurso es determinar, exclusivamente, si la calificación registral negativa recurrida es o
no ajustada a Derecho. Tratándose de un supuesto en que se exige la inscripción de la
representación gráfica georreferenciada de la finca, ello nos lleva al análisis de los
puntos básicos de la doctrina reiterada de esta Dirección General, en Resoluciones
como las de 5 y 15 de diciembre de 2023, que son los siguientes (con exclusión del
apartado d), por no haberse seguido el procedimiento regulado en el artículo 199 de la
Ley Hipotecaria): a) el registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas
en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la
finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria); b) a tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter
meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar
las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo
que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en
la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la
cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro; c)
dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al
Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la
ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción
meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de
determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas
con anterioridad a dicha norma, y d) el juicio de identidad de la finca por parte del
registrador debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que
basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un
colindante.
10. Alega el registrador la posible invasión de una vía pecuaria. Efectivamente, de
la superposición de la cartografía catastral sobre la información territorial asociada
resulta la referida invasión.
Tal y como señaló esta Dirección General en las Resoluciones de 15 de marzo y 12
de abril de 2016, la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita
exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio
público no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con
el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.
Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo
previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha
de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción
pretendida no invade el dominio público (véase, por ejemplo, los artículos 15 de la Ley
de Costas o 30.7 de la Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de carreteras, para
inmatriculaciones).
En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones
expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá
de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres
de uso público general.
Y avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio
público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma
de la Ley Hipotecaria (bajo cuya vigencia tiene lugar la solicitud de inmatriculación objeto
cve: BOE-A-2025-15553
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100834
calificación al no precisar si la afectación por la vía pecuaria es total o parcial y,
finalmente, que no puede entenderse solicitada la inscripción de la representación
gráfica de la finca pues no se ha modificado la descripción literaria de la finca para
ajustarla a la resultante de la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada al
título.
9. Efectuada una calificación negativa frente a la que se interpone recurso, como ha
declarado reiteradamente esta Dirección General, en multitud de Resoluciones y,
recientemente, en las de 29 de noviembre de 2023 y 22 de marzo de 2024, el objeto del
recurso es determinar, exclusivamente, si la calificación registral negativa recurrida es o
no ajustada a Derecho. Tratándose de un supuesto en que se exige la inscripción de la
representación gráfica georreferenciada de la finca, ello nos lleva al análisis de los
puntos básicos de la doctrina reiterada de esta Dirección General, en Resoluciones
como las de 5 y 15 de diciembre de 2023, que son los siguientes (con exclusión del
apartado d), por no haberse seguido el procedimiento regulado en el artículo 199 de la
Ley Hipotecaria): a) el registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas
en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la
finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria); b) a tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter
meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar
las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo
que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en
la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la
cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro; c)
dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al
Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la
ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción
meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de
determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas
con anterioridad a dicha norma, y d) el juicio de identidad de la finca por parte del
registrador debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que
basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un
colindante.
10. Alega el registrador la posible invasión de una vía pecuaria. Efectivamente, de
la superposición de la cartografía catastral sobre la información territorial asociada
resulta la referida invasión.
Tal y como señaló esta Dirección General en las Resoluciones de 15 de marzo y 12
de abril de 2016, la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita
exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio
público no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con
el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.
Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo
previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha
de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción
pretendida no invade el dominio público (véase, por ejemplo, los artículos 15 de la Ley
de Costas o 30.7 de la Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de carreteras, para
inmatriculaciones).
En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones
expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá
de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres
de uso público general.
Y avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio
público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma
de la Ley Hipotecaria (bajo cuya vigencia tiene lugar la solicitud de inmatriculación objeto
cve: BOE-A-2025-15553
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