Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15553)
Resolución de 24 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Moralzarzal a hacer constar el cambio de naturaleza de una finca y a inscribir una obra nueva por antigüedad, por existir dudas de identidad en el exceso de cabida declarado, así como por la invasión de una vía pecuaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100832
necesario para ello que haya sido establecida por el registrador de la propiedad la
correspondencia con la finca registral, lo que no se ha planteado en la nota de
calificación.
Y ello, aunque no se rectifique en el título la naturaleza de la finca, pues la
certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada que, además, constituye la
representación gráfica georreferenciada aportada, determinará no sólo la extensión y
ubicación geográfica precisa de la finca, sino además sus linderos y naturaleza, en los
términos expuestos.
Existen, por tanto, elementos objetivos para hacer constar la naturaleza rústica de la
finca en la descripción registral, tal y como puede entenderse desde un punto de vista
civil, tanto por su situación en un ámbito de suelo no urbanizable con determinado grado
de protección.
5. Finalmente, es preciso analizar el último defecto planteado en la nota de
calificación que, realmente, se desdobla en dos: de un lado, si es necesario inscribir la
base gráfica de la finca como operación previa o simultánea a la inscripción de la obra
nueva declarada; y, de otro, si en el caso concreto, concurren dudas de identidad y otros
obstáculos que impiden lograr la inscripción de la representación gráfica
georreferenciada de la finca.
6. Procede, por tanto, analizar nuevamente la cuestión de si se hace precisa la
previa inscripción de la base gráfica de la finca como medio para llegar al conocimiento
de que la edificación declarada se sitúa, efectivamente, dentro de los límites materiales
de la finca.
En el presente caso, el registrador entiende que la inscripción de la
georreferenciación de la finca es precisa para poder inscribir la obra nueva, por
aplicación del número ocho de la Resolución Circular de la Dirección General de los
Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015, al indicar que: «Cuando, conforme
al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de
referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación,
instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la
delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique». Sin
embargo, la solicitud de inscripción de una declaración de obra nueva no es uno de los
supuestos enumerados en el párrafo primero del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, que
se han venido considerando como supuestos de inscripción obligatoria de la
representación gráfica georreferenciada.
La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 ha venido siendo interpretada y
matizada progresivamente por esta Dirección General. Así la Resolución de 8 de febrero
de 2016 entendió que para el caso de que el registrador albergue dudas acerca de la
identificación de la parcela sobre la que se declara la obra, en cuanto a si la edificación
se ubica íntegramente dentro del perímetro de la finca sobre la que se declara, es
posible que necesite que conste inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación
geográfica y listado de coordenadas de la parcela. Pero, desde el punto de vista
procedimental, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier
edificación no requiere que se tramite con carácter general un procedimiento jurídico
especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo
que el registrador, en su calificación, sí lo estimase preciso para disipar sus fundadas
dudas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre
la que se declara la obra nueva.
En la Resolución de 6 de septiembre de 2016, en cuyo supuesto de hecho se
solicitaba la inscripción de una declaración de obra nueva sobre una finca en la que,
además, se declara un exceso de cabida, que el registrador no consideró inscribible,
esta Dirección General no entendió admisible que, dado que la edificación declarada
cabía dentro de la superficie inscrita, se inscribiera la obra nueva aun con denegación de
la inscripción del exceso, pues podía darse la circunstancia de que la edificación se
ubicara precisamente en los metros cuadrados del exceso de cabida que había
denegado el registrador; supuesto de hecho que guarda similitud con el que es objeto de
cve: BOE-A-2025-15553
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100832
necesario para ello que haya sido establecida por el registrador de la propiedad la
correspondencia con la finca registral, lo que no se ha planteado en la nota de
calificación.
Y ello, aunque no se rectifique en el título la naturaleza de la finca, pues la
certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada que, además, constituye la
representación gráfica georreferenciada aportada, determinará no sólo la extensión y
ubicación geográfica precisa de la finca, sino además sus linderos y naturaleza, en los
términos expuestos.
Existen, por tanto, elementos objetivos para hacer constar la naturaleza rústica de la
finca en la descripción registral, tal y como puede entenderse desde un punto de vista
civil, tanto por su situación en un ámbito de suelo no urbanizable con determinado grado
de protección.
5. Finalmente, es preciso analizar el último defecto planteado en la nota de
calificación que, realmente, se desdobla en dos: de un lado, si es necesario inscribir la
base gráfica de la finca como operación previa o simultánea a la inscripción de la obra
nueva declarada; y, de otro, si en el caso concreto, concurren dudas de identidad y otros
obstáculos que impiden lograr la inscripción de la representación gráfica
georreferenciada de la finca.
6. Procede, por tanto, analizar nuevamente la cuestión de si se hace precisa la
previa inscripción de la base gráfica de la finca como medio para llegar al conocimiento
de que la edificación declarada se sitúa, efectivamente, dentro de los límites materiales
de la finca.
En el presente caso, el registrador entiende que la inscripción de la
georreferenciación de la finca es precisa para poder inscribir la obra nueva, por
aplicación del número ocho de la Resolución Circular de la Dirección General de los
Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015, al indicar que: «Cuando, conforme
al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de
referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación,
instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la
delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique». Sin
embargo, la solicitud de inscripción de una declaración de obra nueva no es uno de los
supuestos enumerados en el párrafo primero del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, que
se han venido considerando como supuestos de inscripción obligatoria de la
representación gráfica georreferenciada.
La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 ha venido siendo interpretada y
matizada progresivamente por esta Dirección General. Así la Resolución de 8 de febrero
de 2016 entendió que para el caso de que el registrador albergue dudas acerca de la
identificación de la parcela sobre la que se declara la obra, en cuanto a si la edificación
se ubica íntegramente dentro del perímetro de la finca sobre la que se declara, es
posible que necesite que conste inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación
geográfica y listado de coordenadas de la parcela. Pero, desde el punto de vista
procedimental, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier
edificación no requiere que se tramite con carácter general un procedimiento jurídico
especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo
que el registrador, en su calificación, sí lo estimase preciso para disipar sus fundadas
dudas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre
la que se declara la obra nueva.
En la Resolución de 6 de septiembre de 2016, en cuyo supuesto de hecho se
solicitaba la inscripción de una declaración de obra nueva sobre una finca en la que,
además, se declara un exceso de cabida, que el registrador no consideró inscribible,
esta Dirección General no entendió admisible que, dado que la edificación declarada
cabía dentro de la superficie inscrita, se inscribiera la obra nueva aun con denegación de
la inscripción del exceso, pues podía darse la circunstancia de que la edificación se
ubicara precisamente en los metros cuadrados del exceso de cabida que había
denegado el registrador; supuesto de hecho que guarda similitud con el que es objeto de
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