BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 24 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 98866

plazo de caducidad comienza desde el momento, que incumbe acreditar al interesado,
en el que las obras están dispuestas para servir al fin o al uso previsto, sin necesidad de
ninguna actuación material posterior y sin que se precise la aparición de signos externos
que revelen su ejecución, lo que supone un cambio en la doctrina que venía aplicando
esta Sección». A tal efecto no resulta suficiente acreditar que el local en cuestión, total o
parcialmente, ha venido dándosele un uso residencial, dado que tal uso bien pudo
dársele sin que existiese acceso de vehículo, sin cubrición de la nave o sin la
actualmente distribución en diversas dependencias, «pues es necesario, reiteramos,
acreditar, no desde cuando se le viene dando un uso residencial a la nave industrial, sino
cuando fueron llevadas a cabo y ejecutadas las concretas obras, no otras…» –cfr.
sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 25 de octubre de 2021–.
Como puede observarse, este planteamiento resulta plenamente compatible con el
procedimiento registral regulado en el artículo 28, apartado 4, de la Ley de Suelo, ya
que, acreditado por alguno de los medios previstos en dicho precepto el transcurso del
plazo de ejercicio de la acción de restablecimiento de legalidad respeto a las obras que
determinan el cambio de uso o destino de la finca, cuando sea posible su prescripción o
caducidad, el registrador comunicará la inscripción practicada al Ayuntamiento
competente para que sea éste, en el marco de su competencia de disciplina urbanística
y con los mayores medios probatorios de que dispone, quien en su caso dicte la
resolución que proceda con audiencia al interesado y disponga su publicidad registral
con trascendencia a terceros.
Por lo demás, la doctrina expuesta no supone cambio de criterio alguno respecto de
la doctrina tradicional de este Centro Directivo sino simplemente su adaptación a la
doctrina jurisprudencial que interpreta las distintas leyes autonómicas.
En el caso particular del «cambio de uso», tal y como se conoce en el ámbito
urbanístico y se refleja habitualmente en los títulos inscribibles, debe insistirse que lo que
es objeto de inscripción no es el uso en su sentido urbanístico, que debería ser
acreditado por el órgano competente, tampoco en su eventual concepción de hecho
como actividad o uso efectivo ajeno al contenido del Registro.
El objeto de la inscripción de que se trata es la modificación de la descripción de la
finca en cuanto a una de las cualidades que permiten identificarla –cfr. artículos 9 de la
Ley Hipotecaria y 45 del Real Decreto 1093/1997– que al determinar una modificación en
la declaración de obra nueva inscrita debe someterse a los requisitos previstos en el
artículo 28 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Por ello, el hecho de que exista jurisprudencia que no admita la prescripción del uso
como actividad continuada no obsta a la posible aplicación de la doctrina de esta
Dirección General que se refiere a las obras que determinan la modificación del destino
de la finca en cuanto a cualidad descriptiva.
Ahora bien, dado el carácter no contradictorio del procedimiento registral y el hecho
de que se trate de actuaciones interiores que, en muchos casos, solo podrán ser
conocidas por el Ayuntamiento tras su comunicación registral, como primer signo
exterior, deben matizarse los requisitos regulados por el artículo 28.4 de la Ley de Suelo
y Rehabilitación Urbana, para admitir únicamente, como medio de prueba del carácter
consolidado del cambio de uso o destino de fincas integradas en edificios ya declarados,
el oportuno certificado del órgano administrativo competente en materia de disciplina
urbanística.
En el caso de la inscripción de la declaración de obra nueva del propio edificio o su
ampliación serían plenamente aplicables los restantes medios probatorios que el
precepto contempla.
Este planteamiento permite conciliar el tratamiento registral de los actos que implican
modificación en la descripción de la finca con la jurisprudencia antes citada que
únicamente admite la virtualidad de la prescripción respecto a usos compatibles con la
ordenación urbanística aplicable.
Sin que sea admisible una artificial diferenciación entre las obras, sin referencia a su
destino, y el uso sujeto a control urbanístico (así lo afirma expresamente la sentencia del

cve: BOE-A-2025-15382
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