Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15382)
Resolución de 25 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4 a inscribir una escritura de cambio de uso de local para destinarlo a vivienda.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 24 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 98865
que la Administración municipal no pueda privar del uso del inmueble si éste no se
opone al permitido en el planeamiento –en concreto y si se trata de un uso residencial,
cuando dicho uso está permitido por el planeamiento, ni puede ser privado de dicho uso
el interesado ni el mismo puede condicionarse a la previa obtención de licencia de
primera ocupación, dada la caducidad del plazo de ejercicio de la potestad de
restablecimiento de la legalidad urbanística– por más que «(...) ello no supone
legalización alguna de las obras que se hubiesen llevado a cabo sin la necesaria
cobertura en título habilitante, quedando la construcción o edificación sometida a un
régimen asimilable al de fuera de ordenación».
En consecuencia, son los usos no permitidos por el planeamiento urbanístico los
únicos que no están sometidos al plazo de caducidad de la acción para el
restablecimiento de la legalidad urbanística, como ha reiterado la más reciente Sentencia
de 12 de marzo de 2021 (recurso número 853/2019) que afirma: «(…) nos vemos
obligados a mostrar nuestra disconformidad con la conclusión alcanzada por el Juzgador
de la instancia, con cita de la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de junio de 1987, de
que “para los supuestos de restablecimiento de la legalidad urbanística en relación con la
realización de usos necesitados de licencia, el ejercicio de la acción para el
restablecimiento de la legalidad urbanística no está sometido a plazo prescriptivo
mientras no cese la utilización”. En efecto, si se examina detenidamente el contenido de
la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de junio de 1987, en cuya doctrina pretende
ampararse el Juzgador de la instancia, se llegará a la conclusión de que el plazo de
caducidad para el restablecimiento de la legalidad urbanística resulta: (i) ciertamente,
aplicable a los actos de edificación; y (ii) no lo será respecto de los usos del suelo que
sean “contrarios al Ordenamiento Urbanístico”. Dicho de otra forma, respecto de la
segunda conclusión, el uso contrario al ordenamiento urbanístico no puede adquirirse
por prescripción (…)».
Por tanto, no sería admisible el uso contrario al Plan en una edificación ilegal dado
que, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de abril de 2000, dicho uso no
puede adquirirse por prescripción, aunque haya caducado la acción de restablecimiento
de la legalidad urbanística.
La consecuencia jurídica derivada de la caducidad de la acción de restablecimiento
de la legalidad urbanística no es otra que la de reconocer al propietario de la obra la
facultad de mantenimiento de la situación creada, esto es, la de oponerse a cualquier
intento de demolición de lo construido o de la privación del uso que de hecho está
disfrutando, siempre que este uso no se oponga al permitido por el Plan para la zona de
que se trata, como expresamente se dice en la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de
junio de 2001 –cfr– fundamento jurídico sexto de la citada Sentencia de 12 de marzo
de 2021–.
En la misma línea, en la Sentencia de 3 de diciembre de 2021 (recurso
número 567/2020) puntualiza además que incumbe a la Administración la acreditación
de la incompatibilidad del uso con el planeamiento, atendiendo a los principios de
disponibilidad y facilidad probatoria referidos en el artículo 217 de la Ley 1/2000, de 7 de
enero, de Enjuiciamiento Civil, de aplicación supletoria en este ámbito jurisdiccional
específico, conforme a lo prevenido en el artículo 4 de la ley procesal civil y en la
disposición final primera de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción
Contencioso-administrativa.
Respecto al cómputo del plazo de caducidad de cuatro años, establecido en el
artículo 195.1 de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, la jurisprudencia
venía entendiendo que el citado plazo de caducidad se iniciaba cuando las obras,
dispuestas para servir el fin o el uso previsto, se demuestran mediante la aparición de
signos externos que posibilitasen a la Administración conocer los hechos constitutivos de
la infracción. Sin embargo esta doctrina ha sido revisada a partir de la sentencia del
Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 27 de noviembre 2013, recurso
número 583/2012, llegando a la conclusión de que dicho plazo debe comenzar conforme
a la presunción contenida en el artículo 196 de la Ley 9/2001, «esto es, el expresado
cve: BOE-A-2025-15382
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Núm. 177
Jueves 24 de julio de 2025
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que la Administración municipal no pueda privar del uso del inmueble si éste no se
opone al permitido en el planeamiento –en concreto y si se trata de un uso residencial,
cuando dicho uso está permitido por el planeamiento, ni puede ser privado de dicho uso
el interesado ni el mismo puede condicionarse a la previa obtención de licencia de
primera ocupación, dada la caducidad del plazo de ejercicio de la potestad de
restablecimiento de la legalidad urbanística– por más que «(...) ello no supone
legalización alguna de las obras que se hubiesen llevado a cabo sin la necesaria
cobertura en título habilitante, quedando la construcción o edificación sometida a un
régimen asimilable al de fuera de ordenación».
En consecuencia, son los usos no permitidos por el planeamiento urbanístico los
únicos que no están sometidos al plazo de caducidad de la acción para el
restablecimiento de la legalidad urbanística, como ha reiterado la más reciente Sentencia
de 12 de marzo de 2021 (recurso número 853/2019) que afirma: «(…) nos vemos
obligados a mostrar nuestra disconformidad con la conclusión alcanzada por el Juzgador
de la instancia, con cita de la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de junio de 1987, de
que “para los supuestos de restablecimiento de la legalidad urbanística en relación con la
realización de usos necesitados de licencia, el ejercicio de la acción para el
restablecimiento de la legalidad urbanística no está sometido a plazo prescriptivo
mientras no cese la utilización”. En efecto, si se examina detenidamente el contenido de
la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de junio de 1987, en cuya doctrina pretende
ampararse el Juzgador de la instancia, se llegará a la conclusión de que el plazo de
caducidad para el restablecimiento de la legalidad urbanística resulta: (i) ciertamente,
aplicable a los actos de edificación; y (ii) no lo será respecto de los usos del suelo que
sean “contrarios al Ordenamiento Urbanístico”. Dicho de otra forma, respecto de la
segunda conclusión, el uso contrario al ordenamiento urbanístico no puede adquirirse
por prescripción (…)».
Por tanto, no sería admisible el uso contrario al Plan en una edificación ilegal dado
que, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de abril de 2000, dicho uso no
puede adquirirse por prescripción, aunque haya caducado la acción de restablecimiento
de la legalidad urbanística.
La consecuencia jurídica derivada de la caducidad de la acción de restablecimiento
de la legalidad urbanística no es otra que la de reconocer al propietario de la obra la
facultad de mantenimiento de la situación creada, esto es, la de oponerse a cualquier
intento de demolición de lo construido o de la privación del uso que de hecho está
disfrutando, siempre que este uso no se oponga al permitido por el Plan para la zona de
que se trata, como expresamente se dice en la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de
junio de 2001 –cfr– fundamento jurídico sexto de la citada Sentencia de 12 de marzo
de 2021–.
En la misma línea, en la Sentencia de 3 de diciembre de 2021 (recurso
número 567/2020) puntualiza además que incumbe a la Administración la acreditación
de la incompatibilidad del uso con el planeamiento, atendiendo a los principios de
disponibilidad y facilidad probatoria referidos en el artículo 217 de la Ley 1/2000, de 7 de
enero, de Enjuiciamiento Civil, de aplicación supletoria en este ámbito jurisdiccional
específico, conforme a lo prevenido en el artículo 4 de la ley procesal civil y en la
disposición final primera de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción
Contencioso-administrativa.
Respecto al cómputo del plazo de caducidad de cuatro años, establecido en el
artículo 195.1 de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, la jurisprudencia
venía entendiendo que el citado plazo de caducidad se iniciaba cuando las obras,
dispuestas para servir el fin o el uso previsto, se demuestran mediante la aparición de
signos externos que posibilitasen a la Administración conocer los hechos constitutivos de
la infracción. Sin embargo esta doctrina ha sido revisada a partir de la sentencia del
Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 27 de noviembre 2013, recurso
número 583/2012, llegando a la conclusión de que dicho plazo debe comenzar conforme
a la presunción contenida en el artículo 196 de la Ley 9/2001, «esto es, el expresado
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