BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 24 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 98864

Dirección General de 12 de septiembre de 2016 por la que se estimó el recurso
formulado por el notario autorizante y se revocó la nota de calificación del registrador de
la propiedad de Ibiza número 2. Como expone dicha sentencia «la citada Resolución de
la DGRN de 12/9/16 admite la práctica de la inscripción pese a que la misma había sido
denegada por carecer de licencia municipal para el cambio de uso de local a vivienda. Lo
hace en la interpretación que efectúa del artículo 28,4 TRLSRU y sobre la base de que el
“cambio de uso de la edificación es un acto de modificación de la obra nueva inscrita y
que dicha situación reconduce a los requisitos para la inscripción de obras nuevas, por lo
que es forzoso admitir que es posible practicar la inscripción sin licencia en los
supuestos en que la Ley así lo permite y que actualmente vienen contemplados en el
artículo 28.4 de la Ley de Suelo y en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de
julio” (F.D. 4.º). No deja de advertir en todo caso que “no es competencia de este Centro
Directivo, ni tampoco del registrador calificar la naturaleza de la eventual infracción
cometida, pero sí lo es la de decidir el plazo aplicable a efectos del artículo 28.4 de la
Ley de Suelo estatal que, recordemos, no requiere una prueba exhaustiva de la efectiva
prescripción” (F.D. 6.º). De esta forma, cuando la DGRN resuelve lo está haciendo
exclusivamente de cara a declarar la procedencia “de la vía registral de acceso de
edificaciones consolidadas por antigüedad, habida cuenta la acreditación por
certificación técnica de una antigüedad superior a ocho años, conforme a la legislación
balear, contados desde la terminación de las obras de reforma determinantes de la
modificación de la obra inscrita” (F.D. 6.º). No obstante, la valoración que a tal efecto
lleva a cabo desde luego que no vincula al Consistorio en el expediente de
restablecimiento de la legalidad urbanística y sancionador».
No obstante, en la reciente Resolución de esta Dirección General de 9 de abril
de 2024, relativa a una escritura de declaración de obra antigua de habilitación de
buhardilla como vivienda en el País Vasco, se afirmó que la aplicación del régimen
registral sobre edificaciones previsto en el artículo 28 de la actual Ley de Suelo a la
constatación registral del cambio de uso de inmuebles se condiciona a que tanto la
normativa urbanística de aplicación como la jurisprudencia que la interpreta posibiliten la
prescripción o caducidad de la acción de restablecimiento de legalidad respecto al uso.
De esta forma, en aquellas Autonomías que no admitan la prescripción de la
modificación de uso, la única vía admisible para la inscripción registral de la modificación
de la descripción de la finca en cuanto su destino es la acreditación de la oportuna
licencia o certificado municipal que acredite su situación consolidada o en fuera de
ordenación, al amparo del artículo 28, apartado 1, de la Ley de Suelo, sin que sea
posible su inscripción sin acreditar algún título administrativo habilitante.
Así, esta Dirección General debe tener presente la doctrina jurisprudencial, aun
procedente del orden jurisdiccional contencioso administrativo, en la medida en que es
determinante de uno de los presupuestos definidos por el citado artículo 28, apartado 4,
de la Ley de Suelo, es decir, que se trate de «construcciones, edificaciones e
instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento
de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos
de prescripción correspondientes».
En el caso de la Comunidad de Madrid, en relación con los actos de cambio de uso
la jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid –cfr. sentencias de 24 de
julio de 2019 y de 4 de noviembre de 2022–, ha mantenido que el procedimiento previsto
en el artículo 195 de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, es aplicable
tanto a los actos de edificación como a los actos de uso del suelo ya finalizados cuando
tales actos o el uso se realicen sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las
condiciones señaladas en ellas, siendo que en todos los supuestos –y, por tanto, también
en los de privación o cese del uso– el ejercicio de la potestad para el restablecimiento de
la legalidad urbanística está condicionado a que se lleve a cabo por la Administración en
el plazo de cuatro años (plazo que se eleva a seis años por Ley 7/2024, de 26 de
diciembre de 2024) desde la total terminación de las obras, tal como dispone el
artículo 195.1 de la citada ley, de modo que el transcurso del referido plazo determina

cve: BOE-A-2025-15382
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Núm. 177