BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 24 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 98867

Tribunal Superior de Justicia del País Vasco de 8 de febrero de 2023, en un pleito
originado precisamente por una comunicación registral).
El planteamiento que se acaba de exponer se encuentra reflejado, por ejemplo, en la
legislación canaria, concretamente en el artículo 361.6 de la Ley 4/2017, de 13 de julio,
que permite expresamente a los interesados solicitar de la Administración
correspondiente la expedición de certificación acreditativa del uso consolidado, concepto
diferenciado a la situación de fuera de ordenación –cfr. artículo 362–.
5. Admitida la posibilidad en la Comunidad de Madrid del acceso registral del
cambio de uso acreditado por la vía prevista en el artículo 28, apartado 4, del texto
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, la cuestión objeto del presente
recurso se concreta en determinar si la documentación incorporada en la escritura al
efecto es apta para practicar la inscripción del referido cambio de uso de local a vivienda
y si concurren el resto de los requisitos exigidos por el artículo 52 del Reglamento sobre
inscripción de actos de naturaleza urbanística aprobado por el Real Decreto 1093/1997,
de 4 de julio.
Dicha documentación está constituida por la certificación de técnico competente
según la cual la finca se destina a vivienda desde hace más de cuatro años, plazo éste
exigido por la legislación de la Comunidad Autónoma de Madrid para que prescriba
cualquier acción de restablecimiento de la legalidad urbanística y, en consecuencia, en
principio, se cumplen dos de los requisitos exigidos por la normativa que regula el
acceso al Registro de la Propiedad de estas modificaciones descriptivas de las fincas.
Sin embargo, como ha puesto de manifiesto este Centro Directivo (vid. las
Resoluciones de 11 de junio y 9 de julio de 2024), para que opere la prescripción no sólo
se necesita acreditar desde cuándo está destinada a vivienda, y cuándo fueron las
últimas reformas llevadas a cabo que culminaron la obra, plazo a partir del cual se
computa la prescripción; sino que, además, debe acreditarse, como también se ha
afirmado, que ese uso no es contrario al planeamiento urbanístico, pues en otro caso no
operaría la prescripción.
Como ya se ha señalado en la Resolución de este Centro Directivo de 9 de abril
de 2024, perfilando la doctrina más reciente y definitiva sobre la materia, debe tenerse
presente la doctrina jurisprudencial, aun procedente del orden jurisdiccional contencioso
administrativo, que considera determinante de uno de los presupuestos definidos por el
citado artículo 28, apartado 4, de la Ley de Suelo –extrapolable también a los cambios
de uso por antigüedad– que se trate de «construcciones, edificaciones e instalaciones
respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la
legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de
prescripción correspondientes». Por lo que la aplicación del régimen registral sobre
edificaciones previsto en el artículo 28 de la actual Ley de Suelo a la constatación
registral del cambio de uso de inmuebles se condiciona a que tanto la normativa
urbanística de aplicación como la jurisprudencia que la interpreta posibiliten la
prescripción o caducidad de la acción de restablecimiento de legalidad respecto al uso, y
que, caso de preverse en la normativa un plazo de prescripción, se acredite el transcurso
de éste.
En este sentido la Resolución de 25 de marzo de 2024 también señaló que la
declaración responsable, en cuanto constituye una manifestación del interesado en la
que afirma, bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos legales y técnicos
establecidos para la realización de una actuación urbanística determinada, sólo tiene
eficacia para permitir al que la realiza el inicio de la actividad de que se trate, sin
necesidad de esperar a un control administrativo previo o posterior, cuando la legislación
aplicable así lo permita para esa concreta actividad. Ahora bien, cuando esa actuación
urbanística trasciende al interesado a través de su acceso al Registro de la Propiedad,
pasando a poder afectar a terceros (ej. posibles adquirentes del local cuyo uso se ha
cambiado para el de vivienda, o de parte de un piso que ha sido dividido en varios), los
cuales son ajenos a esa declaración responsable y a las manifestaciones que en ella se
han vertido, la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario impone la necesidad, a efectos

cve: BOE-A-2025-15382
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Núm. 177