BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 8 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 17885

complemento en la que comparecen los titulares de ambas fincas y consienten la
delimitación geográfica de las mismas, aportando, a tal efecto, representación gráfica
alternativa de la registral 8.006, contenida en el correspondiente informe de validación
frente a parcelario catastral de resultado positivo.
A este respecto debe recordarse que el artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria
establece que «si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica (o
georreferenciación alternativa, según el art 199.2) fuera denegada por la posible invasión
de fincas colindantes inmatriculadas, (como ha ocurrido en el caso que nos ocupa), el
promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los
colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación
solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y
ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia,
siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e
inscritos debidamente».
Esto es lo que ocurre precisamente en el caso de este expediente, en el que los
titulares registrales afectados comparecen ante notario y prestan su consentimiento a la
delimitación geográfica de sus respectivas fincas, aportando las correspondientes
representaciones gráficas alternativas de las mismas.
6. Efectivamente, tal como resulta de la nota de calificación, no será posible la
inscripción de la representación gráfica propuesta para la registral 3.509 sin antes
corregir el solape que resulta de la misma con la representación gráfica catastral inscrita
de la finca 8.006, pues de admitirse, la misma porción de territorio (en este caso
de 19,39 metros cuadrados) figuraría en el historial registral de ambas fincas y sus
respectivas representaciones gráficas comprenderían la indicada porción, extremo
conceptualmente no admisible y que proscribe la Ley Hipotecaria en sus artículos 9, 199
y 201, pues así resulta expresamente del primero de los artículos citados cuando declara
que «la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la
finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia
entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera
parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible
invasión del dominio público»; y en términos que no admiten excepción en el segundo de
los preceptos citados cuando declara que «el Registrador denegará la inscripción de la
identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base
gráfica inscrita (…)».
7. La controversia se suscita porque, iniciado el procedimiento regulado en el
artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria para lograr la inscripción de la representación gráfica
georreferenciada de la finca 8.006, se reciben alegaciones formuladas por la mercantil
«Dieter Levantina, SLU», titular de la parcela catastral 44 del polígono 6, que colinda al
oeste con la parcela 40 del mismo polígono 6 (registral 8.006), oponiéndose a la
inscripción de la representación gráfica propuesta por entender que invade la finca de su
propiedad.
Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada
en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los
procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión,
asegurando, además que puedan tener acceso al Registro situaciones litigiosas o que
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la
Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite
esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios
colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son
los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se
haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito
capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el
expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».

cve: BOE-A-2025-2399
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Núm. 34