BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 8 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 17800

hasta entonces era titular registral y con anterioridad a la expedición de la preceptiva
certificación de dominio y cargas, momento en que queda consignado registralmente el
comienzo del procedimiento, en cuyo caso resulta de aplicación lo dispuesto en el
artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone: «1. Si de la certificación
registral apareciere que la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción
de dominio no ha sido requerido de pago en ninguna de las formas notarial o judicial,
previstas en los artículos anteriores, se notificará la existencia del procedimiento a
aquella persona, en el domicilio que conste en el Registro, para que pueda, si le
conviene, intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662, o
satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas en la parte que
esté asegurada con la hipoteca de su finca».
Es, por tanto, suficiente, si concurriera esta situación, con la notificación para que
pudiera intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662 del mismo
texto legal que dispone: «Si antes de que se venda o adjudique en la ejecución un bien
inmueble y después de haberse anotado su embargo o de consignado registralmente el
comienzo del procedimiento de apremio, pasare aquel bien a poder de un tercer
poseedor, éste, acreditando la inscripción de su título, podrá pedir que se le exhiban los
autos en la Oficina judicial, lo que se acordará por el Secretario judicial sin paralizar el
curso del procedimiento, entendiéndose también con él las actuaciones ulteriores»,
cuestión ésta que igualmente debe ser objeto de calificación conforme al artículo 132.2
de la Ley Hipotecaria.
6. En el supuesto objeto de este recurso, como resulta del resumen de los hechos
del fundamento Derecho primero, queda claro que el tercer poseedor adquirió e inscribió
su dominio sobre la finca hipotecada con antelación a la interposición de la demanda
ejecutiva -al menos un año antes-, sin que sea necesario señalar la fecha concreta de la
interposición de la citada demanda porque basta acudir a la numeración del
procedimiento ejecutivo hipotecario y a la fecha del auto de aprobación del despacho de
ejecución, para constatar que dicha demanda fue posterior a la inscripción del tercer
poseedor.
También queda acreditado en el expediente que el tercer poseedor no ha sido
demandado ni requerido de pago en la ejecución hipotecaria, sino que la única
comunicación que ha recibido tuvo lugar con posterioridad al inicio del procedimiento
quedando de esta forma privado de la oportunidad de participar, contradictoriamente, en
la fase de ejecución de este procedimiento especial, y de la posibilidad de pagar al no
haber recibido un requerimiento de pago. Trámites que no puede suplirse con una
providencia de subsanación realizada posteriormente al correspondiente trámite
procesal, dado el rigor formal del procedimiento de ejecución hipotecaria tal y como se
regula después de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Así, aunque con posterioridad a la expedición de la certificación de dominio y cargas
consta que el juzgado procedió a notificar al tercer poseedor la existencia de la
ejecución; no hay una manifestación específica de la autoridad judicial que ha dirigido la
ejecución en el sentido de que «no ha existido indefensión del ejecutado, y, por tanto, no
cabe la nulidad de las actuaciones», requisito que es exigido en estos supuestos por la
doctrina de este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 2 de agosto de 2016, 22 de mayo
de 2017, 26 de abril y 9 de mayo de 2023 y 9 de enero de 2024), ya que existiendo un
pronunciamiento judicial expreso en ese sentido, el registrador no puede cuestionarlo.
Por ello, en principio, de conformidad con la doctrina expuesta, habría de confirmarse
el criterio de la registradora calificante al ser necesario para poder practicar la
inscripción, que se acredite que el tercer poseedor, con título inscrito con anterioridad a
la fecha de la iniciación del procedimiento de ejecución hipotecaria, ha sido demandado
y requerido de pago, o, en su defecto, que exista una manifestación expresa del juzgado
afirmando la inexistencia de indefensión. Es decir, la notificación posterior al tercer
poseedor de la ejecución no suple, por si sola, la falta de demanda y requerimiento de
pago al mismo en el trámite procesal oportuno.

cve: BOE-A-2025-2390
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Núm. 34