BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 8 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 17799

Constitución Española) tiene la inscripción registral y su publicidad» en un procedimiento
de ejecución hipotecaria y en especial «la cuestión relativa a la constitución de la
relación jurídico procesal» en este tipo de procedimientos «en relación con el titular de la
finca que ha inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad».
Según la doctrina del Tribunal Constitucional -reiterada por la citada Sentencia- «el
procedimiento de ejecución hipotecaria se caracteriza como un procedimiento de
realización del valor de la finca hipotecada, que carece de una fase de cognición y cuya
estructura resulta lógica a partir de la naturaleza del título, donde se limita
extraordinariamente la contradicción procesal, si bien ello no significa que se produzca
indefensión por el carácter no definitivo del procedimiento, puesto que las cuestiones de
fondo quedan intactas y pueden discutirse después con toda amplitud (en el mismo
sentido, STC 158/1997, de 2 de octubre, FJ 6, y ATC 113/2011, de 19 de julio, FJ 4, en
relación con el procedimiento especial de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil)».
Sin embargo, como añade la reiterada Sentencia, «la validez global de la estructura
procedimental de la ejecución hipotecaria en modo alguno admite excepciones al
derecho de defensa de los interesados, no siendo admisibles lecturas restrictivas de la
intervención de quienes son titulares de derechos e intereses legítimos, entre los que
figuran los denominados legalmente como “terceros poseedores” y el propietario de los
bienes que no se ha subrogado en el contenido obligacional garantizado con la hipoteca
(...) Desde la estricta perspectiva constitucional, una línea constante y uniforme de este
Tribunal en materia de acceso al proceso en general (artículo 24.1 CE), y al
procedimiento de ejecución hipotecaria en particular, ha promovido la defensa, dando la
oportunidad de participar, contradictoriamente, en la fase de ejecución de este
procedimiento especial, al existir una posición privilegiada del acreedor derivada de la
fuerza ejecutiva del título.
En este sentido, el art. 685 LEC establece que la demanda debe dirigirse frente al
tercer poseedor de los bienes hipotecados “siempre que este último hubiese acreditado
al acreedor la adquisición de dichos bienes”, precepto este que entendido según el
art. 24 CE nos lleva a la conclusión de que la situación de litis consorcio necesario se
produce en todo caso respecto de quien tiene inscrito su título adquisitivo, pues el
procedimiento de ejecución hipotecaria no puede desarrollarse a espaldas del titular
registral, como aquí ha sucedido, al serlo con anterioridad al inicio del proceso de
ejecución hipotecaria.
En efecto, en la cuestión planteada la inscripción en el Registro produce la protección
de la titular derivada de la publicidad registral, con efectos erga omnes, por lo que debe
entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que este
conoce el contenido de la titularidad publicada, que está amparada por la presunción de
exactitud registral. Esta solución resulta reforzada por lo dispuesto en el art. 538.1.3
LEC, de aplicación al proceso especial de ejecución hipotecaria ex art. 681.1 LEC, donde
se reconoce la condición de parte al titular de los bienes especialmente afectos al pago
de la deuda, así como por lo dispuesto en el art. 132 de la Ley hipotecaria, que exige al
Registrador, a la hora de realizar la calificación del título, que constate si se ha
demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y “terceros
poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro en el momento de expedirse
certificación de cargas en el procedimiento”».
De conformidad, pues, con esta doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser
demandado y requerido de pago en el procedimiento hipotecario si antes de la
interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada
frente al acreedor (artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento
que éste conoce el contenido de la titularidad publicada. Máxime si, como ocurre en el
presente supuesto, el acreedor ejecutante es una entidad profesional, sociedad de
garantía recíproca, al que le es exigible tener en cuenta la situación registral de la finca a
la hora de la interposición del recurso.
5. Diferente tratamiento habría de darse al caso en el que la inscripción a favor del
tercer adquirente se hubiera producido una vez interpuesta la demanda frente al que

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