Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2390)
Resolución de 10 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Alcalá de Henares n.º 3, que suspende la inscripción de un testimonio de un decreto de adjudicación hipotecaria y de un mandamiento de cancelación de cargas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 8 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 17798
hipotecados, entre otros extremos, al siguiente: «Que se ha demandado y requerido de
pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscrito su
derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el
procedimiento».
A este respecto, el artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que la
demanda ejecutiva se dirija «frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no
deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último
hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes», añadiendo el
artículo 686 de la misma ley que «en el auto por el que se autorice y despache la
ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor
o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que
resulte vigente en el Registro».
Por tanto, de la dicción de estos preceptos legales resulta que es necesaria tanto la
demanda como el requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados
que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley
Hipotecaria que lo han acreditado aquéllos que hayan inscrito su derecho con
anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes, en
virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución
Española), y por aparecer protegidos por el Registro, han de ser emplazados de forma
legal en el procedimiento.
Por ello, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el
artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral sobre actuaciones judiciales
a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el
procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del
documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los
exclusivos efectos de la inscripción. Y este Centro Directivo ha declarado reiteradamente
que la calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone
apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar),
sino la puesta de manifiesto por éstos de la existencia de un obstáculo registral (cfr.
Resolución de 18 de junio [2.ª] y 13 de septiembre de 2012).
Todo ello, no es sino consecuencia de un principio registral fundamental, el de
legitimación, regulado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria cuando determina que «a
todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro
existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De
igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o
derechos reales tiene la posesión de los mismos».
4. Como se ha señalado, el párrafo primero del artículo 685 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil condiciona la legitimación pasiva del tercer poseedor a que éste
hubiese acreditado al acreedor la adquisición de la finca.
El Tribunal Supremo había entendido que este requisito implicaba una «conducta
positiva» a cargo del adquirente (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio
del 2004) no siendo suficiente por lo tanto para entender cumplida aquella condición con
su inscripción en el Registro de la Propiedad. En este sentido y para rechazar que fuera
suficiente que con anterioridad a la presentación de la demanda estuviera inscrito el
título en el Registro de la Propiedad, razonaba en la Sentencia de 28 de septiembre
de 2009 que «no es ésta la interpretación correcta de las normas en cuestión ya que de
las mismas se desprende que el acreedor hipotecario no está obligado inicialmente a
examinar el contenido del Registro para requerir de pago a cualquier adquirente posterior
de la finca hipotecada, sino que únicamente ha de hacerlo a aquél que le “acreditó” la
adquisición, exigiéndole la ley simplemente la aportación de su título de ejecución
debidamente inscrito (...)».
Sin embargo, esta postura (muy criticada por un sector de la doctrina), que es la que
sostiene el recurrente, no puede mantenerse tras la Sentencia del Tribunal Constitucional
número 79/2013, de 8 de abril, por la que sienta «doctrina sobre la proyección que desde
la perspectiva del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva (artículo 24.1 de la
cve: BOE-A-2025-2390
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 34
Sábado 8 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 17798
hipotecados, entre otros extremos, al siguiente: «Que se ha demandado y requerido de
pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscrito su
derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el
procedimiento».
A este respecto, el artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que la
demanda ejecutiva se dirija «frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no
deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último
hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes», añadiendo el
artículo 686 de la misma ley que «en el auto por el que se autorice y despache la
ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor
o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que
resulte vigente en el Registro».
Por tanto, de la dicción de estos preceptos legales resulta que es necesaria tanto la
demanda como el requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados
que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley
Hipotecaria que lo han acreditado aquéllos que hayan inscrito su derecho con
anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes, en
virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución
Española), y por aparecer protegidos por el Registro, han de ser emplazados de forma
legal en el procedimiento.
Por ello, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el
artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral sobre actuaciones judiciales
a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el
procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del
documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los
exclusivos efectos de la inscripción. Y este Centro Directivo ha declarado reiteradamente
que la calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone
apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar),
sino la puesta de manifiesto por éstos de la existencia de un obstáculo registral (cfr.
Resolución de 18 de junio [2.ª] y 13 de septiembre de 2012).
Todo ello, no es sino consecuencia de un principio registral fundamental, el de
legitimación, regulado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria cuando determina que «a
todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro
existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De
igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o
derechos reales tiene la posesión de los mismos».
4. Como se ha señalado, el párrafo primero del artículo 685 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil condiciona la legitimación pasiva del tercer poseedor a que éste
hubiese acreditado al acreedor la adquisición de la finca.
El Tribunal Supremo había entendido que este requisito implicaba una «conducta
positiva» a cargo del adquirente (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio
del 2004) no siendo suficiente por lo tanto para entender cumplida aquella condición con
su inscripción en el Registro de la Propiedad. En este sentido y para rechazar que fuera
suficiente que con anterioridad a la presentación de la demanda estuviera inscrito el
título en el Registro de la Propiedad, razonaba en la Sentencia de 28 de septiembre
de 2009 que «no es ésta la interpretación correcta de las normas en cuestión ya que de
las mismas se desprende que el acreedor hipotecario no está obligado inicialmente a
examinar el contenido del Registro para requerir de pago a cualquier adquirente posterior
de la finca hipotecada, sino que únicamente ha de hacerlo a aquél que le “acreditó” la
adquisición, exigiéndole la ley simplemente la aportación de su título de ejecución
debidamente inscrito (...)».
Sin embargo, esta postura (muy criticada por un sector de la doctrina), que es la que
sostiene el recurrente, no puede mantenerse tras la Sentencia del Tribunal Constitucional
número 79/2013, de 8 de abril, por la que sienta «doctrina sobre la proyección que desde
la perspectiva del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva (artículo 24.1 de la
cve: BOE-A-2025-2390
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