BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 7 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 17361

además de realizar una “reseña identificativa del documento auténtico que se le haya
aportado para acreditar la representación alegada”.
Esta doctrina jurisprudencial debe completarse con las manifestaciones realizadas
por la Dirección General de la Seguridad Jurídica y la Fe Pública relativas a la necesaria
claridad de los documentos notariales, conforme al artículo 148 del Reglamento Notarial,
según el cual “Los instrumentos públicos deberán redactarse empleando en ellos estilo
claro, puro, preciso, sin frases ni término alguno oscuros ni ambiguos, y observando, de
acuerdo con la Ley, como reglas imprescindibles, la verdad en el concepto. la propiedad
en el lenguaje y la severidad en la forma.” En base a este artículo, ha manifestado en
Resolución de 22 de Julio de dos mil veintiuno: “Precisamente para evitar presunciones,
interpretaciones dispares o discusiones semánticas, este Centro Directivo ha señalado
que, habida cuenta de los efectos y especialmente la transcendencia que la Ley atribuye
hoy a la valoración notarial de la suficiencia de la representación, se impone un mayor
rigor en la precisión técnica que debe siempre exigirse a todo documento notarial. Por
ello, con expresiones genéricas, imprecisas o ambiguas no puede entenderse que en la
escritura se hayan cumplido íntegramente los requisitos que respecto de la forma de
acreditar la representación exige el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y
el propio Reglamento Notarial para que dicho instrumento público produzca, por sí solo,
los efectos que le son propios como título inscribible”.
En relación con la necesidad de que la reseña notarial contenga mención expresa a
la facultad de autocontratar o a la autorización para incurrir en conflicto de intereses, la
doctrina de la Dirección General (vid., entre otras, las Resoluciones de 9 de julio
de 2014, 20 de octubre de 2015, 26 de mayo y 3 de agosto de 2016, 9 de marzo y 27 de
noviembre de 2017, 31 de octubre de 2020 o de 9 de marzo de 2023), declara que “al
emitir el juicio de suficiencia de facultades representativas acreditadas, el notario debe
hacer mención expresa a la facultad de autocontratar o a la autorización para incurrir en
conflicto de intereses”. Y ya en Resolución de 13 de febrero de 2012 se puso de relieve
que “en resumen, la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar
siempre en el ámbito de la calificación registral, ya que, según el artículo 18.1.º de la Ley
Hipotecaria, comprende, junto a otros supuestos, ‘la validez de los actos dispositivos por
lo que resulte de las escrituras públicas…’, y lo cierto es, en cualquier caso, que la
autocontratación si hay conflicto de intereses, teniendo en cuenta la falta de
imparcialidad del autocontratante (por cuanto ocupa una posición de juez y parte que le
habilita para la autotutela del propio derecho) y el potencial perjuicio para el
representante, produce la nulidad del negocio salvo que se acredite la licencia o
autorización del ‘dominus’. Razón por la cual el registrador, antes de practicar el asiento,
deberá calificar, conforme a dicho precepto, si se da, según el contenido del título, el
supuesto de autocontratación con conflicto de intereses y en caso afirmativo, si existe la
licencia, autorización o ratificación del ‘dominus negotii’ que permita salvar dicha
autocontratación”.
En efecto, la autocontratación, si hay conflicto de intereses, a falta de la acreditación
o reseña de la facultad del apoderado para actuar aún en el supuesto de existencia del
conflicto, excluye automáticamente la representación y contradice directamente el juicio
que afirme su existencia. Todo ello en concordancia con los principios hipotecarios por
los que se rige nuestro sistema registral; en concreto, a parte el principio de tracto
sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria cuando el transmitente sea el perjudicado,
muy especialmente el de salvaguardia judicial de los asientos del párrafo tercero del
artículo 1 de la Ley Hipotecaria y el de fe pública registral del artículo 34 de la misma,
cuyo sustento no es otro que la confianza que el mercado deposita en la legalidad de los
asientos registrales, lo que, en defensa de los derechos del representado o poderdante,
exige se extreme el control de legalidad, ante el riesgo de que pueda perder la acción de
nulidad, que de la autocontratación deriva, si surge un tercero protegido por la fe pública
registral. Conclusión a la que hay que llegar también cuando se parte de la congruencia
que se exige del juicio notarial de suficiencia (apartado 2 del artículo 98 de la
Ley 24/2001, de 27 de diciembre de 2001, en la redacción dada por la Ley 24/2005,

cve: BOE-A-2025-2336
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