Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2336)
Resolución de 16 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Icod de los Vinos a inscribir una escritura de cesión de crédito.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 7 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 17360
de contratos de préstamo o crédito. La calificación de que se han cumplido tales
requisitos queda impuesta al notario autorizante del título y al registrador que ha de
practicar la inscripción por el artículo 18 de la referida Ley, con arreglo al cual, la falta de
cumplimiento de aquellas deberá provocar la denegación de la autorización y de la
inscripción interesadas. El término “empresas” que la Ley utiliza en su Exposición de
Motivos, no puede llevar a entender excluidas a las personas físicas que desarrollan la
actividad de concesión de préstamos, expresamente incluidas en el ámbito subjetivo de
la Ley por su artículo 1, y ello aun cuando no giren bajo un nombre comercial o no se
publiciten o identifiquen como tales, pues es precisamente la finalidad de la ley la de
profesionalizar la actividad de concesión de préstamos y créditos hipotecarios,
sujetándola a determinados requisitos de transparencia y reduciendo al mínimo la
actividad clandestina de quienes, sin aparecer formalmente como profesionales o
empresarios, desarrollan de forma continuada o habitual dicha actividad.
Pues bien, en el presente supuesto, si bien en la estipulación décima consta la
manifestación de la parte cesionaria de “no dedicarse con carácter profesional a la
actividad de concesión de préstamos o de servicios de intermediación”, no se acredita
debidamente, por cualquier medio de prueba admitido en derecho, la propia cuantía de la
operación realizada, el objeto social de la adquirente, “promoción inmobiliaria”, o el
hecho de referirse el crédito a cuarenta fincas registrales bien podría permitir considerar
a la parte cesionaria como persona o entidad que se dedica de manera profesional a la
actividad de concesión de préstamos, en cuyo supuesto, debería acreditarse:
1.º) La inscripción del prestamista o cesionario en el Registro Público de Empresas
previsto en el artículo 3 de la Ley 2/2009.
2.º) La contratación de un seguro de responsabilidad civil o aval bancario, que
cubra las responsabilidades en las que pudiera incurrir frente a los consumidores por los
perjuicios derivados de la realización de servicios propios de la actividad de préstamos o
créditos hipotecarios (art. 7 de la Ley 2/2009) y por el importe mínimo establecido en el
art. 12 del Real Decreto 106/2011 de 28 de enero.
Segundo. Sobre la base de los artículos 18 de la Ley Hipotecaria, 98 de su
Reglamento, 1259 del Código Civil, y el artículo 98 de la Ley 24/2001 de 27 de
diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, la interpretación del
artículo 98 citado realizada por el Tribunal Supremo (Sentencias de 23 de septiembre
de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021) y la doctrina expresada por
la Dirección General de la Seguridad Jurídica y la Fe Pública en numerosas
Resoluciones, como la de 22 de julio de 2021, cabe extraer un criterio ya asentado y
pacífico respecto del alcance de la calificación registral del juicio notarial de suficiencia
de las facultades representativas de los otorgantes.
Así, conforme a la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2021, que
recoge y sintetiza la jurisprudencia emanada de las Sentencias de 20 y 22 de noviembre
de 2018, resulta que:
1.º Corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de
representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la
representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico representativo. Y la
función del registrador es calificar la existencia de esta reseña y del juicio notarial de
suficiencia, así como su congruencia con el negocio jurídico otorgado.
2.º La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante
de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador
pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el
contenido del título al que se refiere.
3.º Para emitir ese juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la
existencia, validez y vigencia del documento auténtico del que resulta la legitimación. Y
en la escritura o el título otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha
cumplido esa obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder,
cve: BOE-A-2025-2336
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Núm. 33
Viernes 7 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 17360
de contratos de préstamo o crédito. La calificación de que se han cumplido tales
requisitos queda impuesta al notario autorizante del título y al registrador que ha de
practicar la inscripción por el artículo 18 de la referida Ley, con arreglo al cual, la falta de
cumplimiento de aquellas deberá provocar la denegación de la autorización y de la
inscripción interesadas. El término “empresas” que la Ley utiliza en su Exposición de
Motivos, no puede llevar a entender excluidas a las personas físicas que desarrollan la
actividad de concesión de préstamos, expresamente incluidas en el ámbito subjetivo de
la Ley por su artículo 1, y ello aun cuando no giren bajo un nombre comercial o no se
publiciten o identifiquen como tales, pues es precisamente la finalidad de la ley la de
profesionalizar la actividad de concesión de préstamos y créditos hipotecarios,
sujetándola a determinados requisitos de transparencia y reduciendo al mínimo la
actividad clandestina de quienes, sin aparecer formalmente como profesionales o
empresarios, desarrollan de forma continuada o habitual dicha actividad.
Pues bien, en el presente supuesto, si bien en la estipulación décima consta la
manifestación de la parte cesionaria de “no dedicarse con carácter profesional a la
actividad de concesión de préstamos o de servicios de intermediación”, no se acredita
debidamente, por cualquier medio de prueba admitido en derecho, la propia cuantía de la
operación realizada, el objeto social de la adquirente, “promoción inmobiliaria”, o el
hecho de referirse el crédito a cuarenta fincas registrales bien podría permitir considerar
a la parte cesionaria como persona o entidad que se dedica de manera profesional a la
actividad de concesión de préstamos, en cuyo supuesto, debería acreditarse:
1.º) La inscripción del prestamista o cesionario en el Registro Público de Empresas
previsto en el artículo 3 de la Ley 2/2009.
2.º) La contratación de un seguro de responsabilidad civil o aval bancario, que
cubra las responsabilidades en las que pudiera incurrir frente a los consumidores por los
perjuicios derivados de la realización de servicios propios de la actividad de préstamos o
créditos hipotecarios (art. 7 de la Ley 2/2009) y por el importe mínimo establecido en el
art. 12 del Real Decreto 106/2011 de 28 de enero.
Segundo. Sobre la base de los artículos 18 de la Ley Hipotecaria, 98 de su
Reglamento, 1259 del Código Civil, y el artículo 98 de la Ley 24/2001 de 27 de
diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, la interpretación del
artículo 98 citado realizada por el Tribunal Supremo (Sentencias de 23 de septiembre
de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021) y la doctrina expresada por
la Dirección General de la Seguridad Jurídica y la Fe Pública en numerosas
Resoluciones, como la de 22 de julio de 2021, cabe extraer un criterio ya asentado y
pacífico respecto del alcance de la calificación registral del juicio notarial de suficiencia
de las facultades representativas de los otorgantes.
Así, conforme a la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2021, que
recoge y sintetiza la jurisprudencia emanada de las Sentencias de 20 y 22 de noviembre
de 2018, resulta que:
1.º Corresponde al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de
representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la
representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico representativo. Y la
función del registrador es calificar la existencia de esta reseña y del juicio notarial de
suficiencia, así como su congruencia con el negocio jurídico otorgado.
2.º La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante
de la escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador
pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el
contenido del título al que se refiere.
3.º Para emitir ese juicio de suficiencia, el notario autorizante ha de examinar la
existencia, validez y vigencia del documento auténtico del que resulta la legitimación. Y
en la escritura o el título otorgado, el notario debe dejar constancia expresa de que ha
cumplido esa obligación, es decir, que ha comprobado la validez y vigencia del poder,
cve: BOE-A-2025-2336
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