BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 7 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 17371

principio de protección de los consumidores y la aplicación del artículo 8 de la repetida
ley que establece que “corresponde a las empresas (acreedores) la prueba del
cumplimiento de las obligaciones que les impone esta ley”, lleva a considerar que la
inscripción de al menos dos hipotecas, constituye suficiente indicio acerca de la cuestión
debatida y justificación para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales, bien
una prueba satisfactoria de su no necesidad. En nuestro caso, se trata de la Cesión de
Un (1) Crédito y No Dos, por lo cual incurre en un error manifiesto el registrador que
contraviene lo dispuesto en la Resolución de la Dirección General del Seguridad Jurídica
y Fe Publica de 14 de Marzo de 2023, relativa a la obligación en la inscripción de
cesionarios de préstamos hipotecarios en el Registro Autonómico o en su caso en el
Registro Estatal de Empresas al amparo de la Ley 2/2009 de 31 de Marzo».
– El objeto social de la adquirente: «Resulta improcedente que por tener como
objeto social la promoción inmobiliaria estos pueda ser motivo para considerarla dentro
de la habitualidad en la adquisición vía cesión de crédito y mucho menos en la concesión
de préstamos, y es que resulta necesario o imprescindible que dentro de los estatutos se
especificará dicha actividad, por cuanto es bien sabido que la promoción inmobiliaria no
es el proceso de comprar terrenos para desarrollar y luego vender o alquilar las
propiedades construidas en él. No existe fundamento o resolución que obligue a una
entidad mercantil a inscribirse en el Registro de Cesionario previsto en la Ley 2/2009
de 31 de Marzo por dedicarse a la Promoción Inmobiliaria, se trata de un objeto social
que no vincula la actividad que pretende vincular mediante la resolución la
Registradora».
– «El hecho o circunstancia de referirse el crédito a 40 finca [sic] Registrales.
Resulta falsa dicha aseveración por cuanto mi representada Adquiere mediante el
Documento de Cesión objeto de la calificación los derechos sobre 1 parte del crédito,
específicamente el correspondiente a una finca Registral, en este caso la finca Registral
Numero 7914, Vivienda 49, véase la página 22 del referido documento de cesión, este
Argumento carece de certeza, entendemos que se pueda tratar de un error por parte del
registrador y en todo caso por lo antes expuesto no constituye argumento para calificar
de forma negativa».
2. Así las cosas, la cuestión que se plantea en la calificación recurrida es si la
sociedad adquirente (cesionaria del crédito hipotecario) queda sujeta al cumplimiento de
los requisitos previstos en la citada Ley 2/2009. Resumidamente, la registradora sostiene
que está sujeta, por entender que la sociedad adquirente actúa de manera profesional en
la actividad de concesión de préstamos hipotecarios; por el contrario, la sociedad
cesionaria (a través de su representante) manifiesta que no actúa como tal.
Sobre la extensión de la Ley 2/2009 a las operaciones de cesión de créditos
hipotecarios ya se ha pronunciado este Centro Directivo con anterioridad, en el sentido
de considerarla aplicable; estimando que si bien dicha ley, prima facie, sólo se aplicaría a
las operaciones de concesión de préstamos o créditos, su extensión a las cesiones se
justifica no solo con la intención de proteger al prestatario a la hora de configurar la
operación de financiación en sí (intentando advertir abusos o imposiciones en el
clausulado del contrato), sino también porque en la operación de posterior cesión del
contrato no deben decaer todas esas salvaguardias en favor del prestatario, que
resultarían igualmente aplicables (cfr. Resolución de este Centro Directivo 7 de julio
de 2016).
Esta misma Resolución puso también de manifiesto que la ley facilitó la práctica de
cesiones de crédito hipotecario suavizando sus requisitos, motivo por el cual la
protección al consumidor no debe relajarse en ningún caso, sino, antes al contrario,
extremarse, y extenderse a todos los supuestos en los que su posición jurídica
contractual más débil pueda verse afectada; y que el establecimiento de una serie de
condiciones específicas a las empresas –ya sean personas físicas o jurídicas– que
deseen actuar en el mercado de concesión de préstamos y créditos sin tener la
consideración de entidad de crédito como tal, implica que la adquisición de los créditos
ya concedidos por medio de un negocio de cesión queden igualmente sujetas al régimen

cve: BOE-A-2025-2336
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Núm. 33