BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 6 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 16718

plazo de caducidad, que el hecho de que la obligación establecida a cargo de los
cesionarios deba cumplirse en un determinado plazo.
4. Por lo que se refiere a la posibilidad de aplicar en este supuesto el párrafo quinto
del reiterado artículo 82 de la Ley Hipotecaria para llevar a cabo la cancelación de la
condición resolutoria, es reiterada la doctrina de este Centro Directivo que establece que
debe distinguirse entre la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio
aplazado de compraventas y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación
(ambos supuestos regulados en el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria) y la
cancelación de asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su
ejercicio convenido por las partes, que es un plazo de caducidad (opción, retroventa,
retracto convencional, es decir, derechos de modificación jurídica), regulado en el
artículo 177 del Reglamento Hipotecario.
En el caso de condiciones resolutorias pactadas para garantizar obligaciones
distintas del pago del precio aplazado en las compraventas no podría aplicarse por
analogía el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, ya que se trata de supuestos
distintos (derechos de modificación jurídica y condiciones resolutorias en garantía de
obligaciones de hacer y no hacer) y en ningún caso sería de aplicación el párrafo quinto
del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, referido a la condición resolutoria en garantía de
precio aplazado, de estricta y restringida interpretación según este Centro Directivo (cfr.
Resolución de 25 de marzo de 2014), pues se trata de una norma excepcional frente al
principio general que consagra el artículo 82 de la Ley Hipotecaria en su párrafo primero:
para cancelar es necesario el consentimiento del titular registral o resolución judicial en
procedimiento en que se haya dado audiencia al mismo (artículos 24 de la Constitución
y 20 y 82 de la Ley Hipotecaria).
Consecuencia de todo ello es que ni el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley
Hipotecaria, ni el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, son aplicables a las
condiciones resolutorias en garantía de obligaciones distintas a la del pago del precio.
Como ha tenido ocasión de señalar este Centro Directivo en su Resolución de 2 de
diciembre de 2015, respecto de la situación que se produce tras la entrada en vigor de la
Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto
de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario,
aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, entrada en vigor que se
producido el día 1 de noviembre de 2015, en la nueva redacción del artículo 210, y en
concreto, en su regla octava, párrafo segundo, se establece que «las inscripciones de
hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos
reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro
de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier
interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en
que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años
desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía».
Esta nueva norma convive con la ya citada del artículo 82, párrafo quinto, pero, pese
a tener una redacción ligeramente parecida, tiene un enfoque distinto, no es tan
restrictiva como ella, e introduce algunas importantes novedades que no estaban
contempladas en la del artículo 82, como se reseña a continuación.
En efecto, mientras que el artículo 82, párrafo quinto, limita la legitimación para pedir
la cancelación al «titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada», el nuevo
artículo 210 la extiende a «cualquier interesado».
Por otra parte, el artículo 82, párrafo quinto, tiene su fundamento en la figura de la
prescripción y hace referencia expresa al plazo legal de prescripción de las acciones
según la legislación civil aplicable, con lo que puede ocurrir que tales plazos varíen de
unas legislaciones civiles a otras, o incluso resulten modificados dentro de la misma
legislación civil, como de hecho ha ocurrido con la reforma del artículo 1964.2 del Código
Civil, relativo al plazo de prescripción de las acciones personales, modificado por la
disposición final primera de la Ley 42/2015, de 5 de octubre.

cve: BOE-A-2025-2229
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