BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 6 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 16717

inscripción –artículo 17.1.º de la Ley Hipotecaria–, produciéndose desde ese momento
todos los efectos derivados de la inscripción, y b) provisional, cuando el título que accede
en primer lugar al Registro está simplemente presentado –artículo 17.2.º de la Ley
Hipotecaria–. El cierre en este caso se produce durante la vigencia del asiento de
presentación y de sus prórrogas. Si hay un título presentado el posterior no puede
acceder al Registro antes. En tanto no haya finalizado el procedimiento registral del título
anteriormente presentado por caducidad del asiento de presentación, desistimiento o
despacho previa calificación, no puede continuar el procedimiento registral iniciado con
la presentación posterior de otro título.
Es este último supuesto el que se da en este caso. De hecho, no habría ningún
problema en solo expedir la certificación solicitada con posterioridad, sin llevar a cabo
ninguna cancelación, como ya señala el registrador en su nota, pues esta va a reflejar la
concreta situación de la finca en ese momento, incluidos los documentos presentados y
pendientes de despacho. No ocurre así en cambio con la cancelación solicitada con
ocasión de la expedición de certificación. Para poder expedir la certificación y cancelar –
en caso de que fuese posible– esa condición resolutoria, es necesario esperar al
despacho del título presentado con anterioridad o a que termine la vigencia del asiento
de presentación de este, conforme al reiterado principio de prioridad registral.
3. En cuanto al segundo de los defectos señalados por el registrador en su nota, el
artículo 82 de la Ley Hipotecaria exige como regla general para la cancelación de un
derecho (en armonía con lo dispuesto en los artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria) que
presten su consentimiento a ello en escritura pública todos los interesados o se ordene
así en procedimiento judicial adecuado dirigido contra los titulares registrales afectados.
Es cierto que nuestro sistema registral admite excepcionalmente la cancelación de
derechos inscritos contra o sin el consentimiento del titular registral, como ocurre en los
casos en que en el propio título constitutivo de la condición resolutoria pactada
expresamente se contemplara determinada causa de la cancelación o por transcurso del
plazo de caducidad legal.
Así el artículo 82 Ley Hipotecaria en su párrafo primero, y reiterando el criterio
general del artículo 3, exige para cancelar inscripciones o anotaciones practicadas en
virtud de escritura pública, o bien sentencia firme o bien escritura o documento auténtico
«en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se
hubiere hecho la inscripción (...)»; y, en su párrafo segundo, como excepción a la regla,
permite la cancelación de inscripciones practicadas en virtud de escritura pública sin
necesidad de sentencia firme, o nueva escritura pública o documento auténtico, si el
derecho inscrito ha quedado extinguido por declaración de la Ley o «resulte así del
mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva».
La posibilidad prevista en dicho párrafo segundo hace referencia a aquellos casos en
que el derecho ha quedado extinguido de una manera inequívocamente indubitada de tal
modo que resulta innecesario un nuevo consentimiento, voluntario o forzoso, del titular
del derecho que se cancela. Si la Ley declara que un derecho se extingue por confusión
de derechos, bastará una instancia solicitando la cancelación, o que un usufructo
(vitalicio) se extingue por muerte del usufructuario bastará el certificado de defunción y
una instancia privada. Y si en la escritura se pacta un plazo de caducidad del derecho,
también será suficiente la instancia cuando se cumpla el término. En ninguno de estos
casos se requiere que el titular del derecho que se cancele preste de nuevo el
consentimiento. La extinción del derecho se produce de una manera automática y ajena
a su voluntad e incluso a su capacidad.
En el supuesto de este expediente, no concurre ninguno de los supuestos previstos
en este párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, pues no hay ninguna
disposición legal que determine la extinción de la condición resolutoria pactada ni, al
contrario de lo que afirma el recurrente, tampoco resulta del mismo título que se haya
establecido un plazo de caducidad de la condición resolutoria. Debe tenerse en cuenta
que no es lo mismo, como parece dar a entender el recurrente en su escrito, pactar este

cve: BOE-A-2025-2229
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Núm. 32