Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2229)
Resolución de 9 de diciembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Paterna n.º 2, por la que se suspende la cancelación de una condición resolutoria inscrita, para lo que se había solicitado expedición de certificación de las fincas a los solos efectos de dicha cancelación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 6 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 16715
V
El registrador de la Propiedad accidental de Paterna número 2, don Miguel Soria
López, emitió informe ratificando la calificación y elevó el expediente a esta Dirección
General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 17, 20, 82 y 210 de la Ley
Hipotecaria; 177 y 353 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección
General de los Registros y del Notariado de 25 de marzo de 2014, 21 de abril de 2016
y 25 de octubre y 8 de noviembre de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General
de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de diciembre de 2020, 19 de mayo y 10 de
septiembre de 2021 y 6 de julio y 28 de noviembre de 2022.
1. La cuestión a resolver en este expediente consiste en determinar si es posible
cancelar por caducidad, al expedir una certificación, una condición resolutoria
establecida en un contrato de permuta de solar por obra futura, consistente en que «en
caso de no llevarse a cabo la ejecución de las obras por parte de las mercantiles, en los
plazos y forma indicados en el presente contrato, o de incumplimiento de alguna de las
obligaciones del mismo [entre las que se encuentra la obligación por parte de los
cesionarios de entregar a los cedentes el pleno dominio, libre de cargas, gravámenes y
limitaciones, de dos departamentos determinados del edificio a construir en el solar
objeto de cesión], los cedentes podrían optar por resolver el contrato, con la simple
notificación notarial indicando la resolución y el incumplimiento sufrido, y la propiedad
volvería de nuevo a los cedentes, libre de todas las cargas que sobre la propiedad
pudieren haber recaído en este periodo, y en la misma situación jurídica en la que se
efectúen con posterioridad a este contrato».
El registrador considera que no cabe practicar dicha cancelación al haber observado
dos defectos: uno relativo a la aplicación del principio hipotecario de prioridad registral,
dado que consta presentado con anterioridad sobre las mismas fincas un título que
afecta a la subsistencia de la condición resolutoria, por lo que debe darse prioridad al
despacho del mismo o al transcurso del plazo de vigencia del asiento de presentación de
dicho título previo, y otro, consistente en que no consta el consentimiento para la
cancelación de los titulares registrales de la condición resolutoria ni sentencia firme que
ordene su cancelación, sin que por otra parte haya transcurrido el plazo necesario para
su cancelación por caducidad, con arreglo al artículo 82 de la Ley Hipotecaria, dado que
en la inscripción de la condición resolutoria no se fija un plazo de duración o fecha desde
la que comenzar a computar («dies a quo») la duración de la obligación garantizada, ni
se establece un plazo en la constitución de la garantía, por lo que no resulta posible
aplicar el plazo de seis años que resulta de sumar a los cinco años de prescripción de la
acción civil (conforme al artículo 1964 del Código Civil: «Las acciones personales que no
tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el
cumplimiento de la obligación») el año adicional de garantía del artículo 82 de la Ley
Hipotecaria, entendiendo que se refiere al párrafo quinto de dicho artículo.
2. Acerca del primero de los defectos señalados, este defecto debe ser confirmado.
Dispone el artículo 17 de la Ley Hipotecaria que «inscrito o anotado preventivamente
en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de
los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún
otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se
transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera
extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún
otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados
desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento».
cve: BOE-A-2025-2229
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 32
Jueves 6 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 16715
V
El registrador de la Propiedad accidental de Paterna número 2, don Miguel Soria
López, emitió informe ratificando la calificación y elevó el expediente a esta Dirección
General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 17, 20, 82 y 210 de la Ley
Hipotecaria; 177 y 353 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección
General de los Registros y del Notariado de 25 de marzo de 2014, 21 de abril de 2016
y 25 de octubre y 8 de noviembre de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General
de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de diciembre de 2020, 19 de mayo y 10 de
septiembre de 2021 y 6 de julio y 28 de noviembre de 2022.
1. La cuestión a resolver en este expediente consiste en determinar si es posible
cancelar por caducidad, al expedir una certificación, una condición resolutoria
establecida en un contrato de permuta de solar por obra futura, consistente en que «en
caso de no llevarse a cabo la ejecución de las obras por parte de las mercantiles, en los
plazos y forma indicados en el presente contrato, o de incumplimiento de alguna de las
obligaciones del mismo [entre las que se encuentra la obligación por parte de los
cesionarios de entregar a los cedentes el pleno dominio, libre de cargas, gravámenes y
limitaciones, de dos departamentos determinados del edificio a construir en el solar
objeto de cesión], los cedentes podrían optar por resolver el contrato, con la simple
notificación notarial indicando la resolución y el incumplimiento sufrido, y la propiedad
volvería de nuevo a los cedentes, libre de todas las cargas que sobre la propiedad
pudieren haber recaído en este periodo, y en la misma situación jurídica en la que se
efectúen con posterioridad a este contrato».
El registrador considera que no cabe practicar dicha cancelación al haber observado
dos defectos: uno relativo a la aplicación del principio hipotecario de prioridad registral,
dado que consta presentado con anterioridad sobre las mismas fincas un título que
afecta a la subsistencia de la condición resolutoria, por lo que debe darse prioridad al
despacho del mismo o al transcurso del plazo de vigencia del asiento de presentación de
dicho título previo, y otro, consistente en que no consta el consentimiento para la
cancelación de los titulares registrales de la condición resolutoria ni sentencia firme que
ordene su cancelación, sin que por otra parte haya transcurrido el plazo necesario para
su cancelación por caducidad, con arreglo al artículo 82 de la Ley Hipotecaria, dado que
en la inscripción de la condición resolutoria no se fija un plazo de duración o fecha desde
la que comenzar a computar («dies a quo») la duración de la obligación garantizada, ni
se establece un plazo en la constitución de la garantía, por lo que no resulta posible
aplicar el plazo de seis años que resulta de sumar a los cinco años de prescripción de la
acción civil (conforme al artículo 1964 del Código Civil: «Las acciones personales que no
tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el
cumplimiento de la obligación») el año adicional de garantía del artículo 82 de la Ley
Hipotecaria, entendiendo que se refiere al párrafo quinto de dicho artículo.
2. Acerca del primero de los defectos señalados, este defecto debe ser confirmado.
Dispone el artículo 17 de la Ley Hipotecaria que «inscrito o anotado preventivamente
en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de
los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún
otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se
transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera
extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún
otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados
desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento».
cve: BOE-A-2025-2229
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 32
