BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 15 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 38474

de la Ley Hipotecaria, también lo es que en la misma Resolución se refiere a que el
procedimiento del artículo 199 permite inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier
naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier
magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie
previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de
la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el
artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita
su superficie y linderos, y no a la inversa–. Se trata, junto con el previsto en el
artículo 201 de la Ley Hipotecaria, de un procedimiento especialmente cualificado, que
incluye entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de
terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción
registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes
y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado»,
publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los
interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario
público –registrador o notario, según el caso– competente para su tramitación. Y es
precisamente por virtud de su mayor complejidad de tramitación y mayores garantías
para colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de aplicación y efectos es
justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos concretos admitidos
por la Ley.
En consecuencia, existiendo una solicitud expresa de inscripción de representación
gráfica, como ocurre en el presente supuesto, está plenamente justificado el inicio de la
tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cualquiera que sea
la diferencia de superficie, si a juicio del registrador existen colindantes registrales que
pudieran resultar afectados por la inscripción de dicha representación y que deben ser
notificados previamente a la práctica de la inscripción.
No obstante, este Centro Directivo –cfr. la Resolución de 27 de septiembre de 2018–
pone de relieve que no debe el registrador generalizar el procedimiento del artículo 199
de la Ley Hipotecaria sobre el más simplificado del artículo 9, sino que sólo debe
tramitarse –en caso de diferencias de cabida inferiores al 10%– cuando efectivamente
existan derechos de terceros colindantes necesitados de protección. Afirma en este
sentido la Resolución citada: «No obstante, téngase en cuenta que la principal finalidad
del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la tutela de los eventuales
derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que estas se vean afectadas por la
representación gráfica que pretende inscribirse, de tal modo que carece de sentido
generalizar tales trámites cuando de la calificación registral de la representación gráfica
no resulta afectado colindante alguno». De ahí que del propio tenor del artículo 9 se
deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de
dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o
estas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta
identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes
(cfr. Resolución de 17 de noviembre de 2015).
En el concreto supuesto, concurren ambas circunstancias: la representación gráfica
alternativa no respeta la delimitación resultante de la cartografía catastral de las parcelas
afectadas y, existen derechos de terceros colindantes necesitados de protección, lo que
ha quedado patente con la oposición presentada. Por tanto, es procedente la aplicación
del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
3. Alegan también las recurrentes que la diferencia de superficie corregida se ajusta
a lo dispuesto en el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria.
Esto nos lleva a analizar si son aplicables al artículo 199 de la Ley Hipotecaria los
límites objetivos regulados en el artículo 201.1.e) al establecer que no podrá tramitarse el
expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de
edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división
horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la

cve: BOE-A-2023-6852
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Núm. 63