BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 15 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 38399

empresarios o profesionales, no consumidores). Todo ello implica que en el importe que
en tal caso se consignara por el transmitente podrán existir cantidades que fueron
indebidamente consignadas porque la deducción posible no pudo de momento ser
determinada.
En el plano registral la inscripción de la condición resolutoria explícita confiere
eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y evita que terceros que reúnan
los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria hagan inoperante ese juego
resolutorio (Resolución de 26 de noviembre de 2012).
3. Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo (cfr. Sentencia de 31 de julio
de 1995) el artículo 1504 del Código Civil es aplicable a la permuta de solar a cambio de
pisos en edificio futuro siempre que se haya pactado condición resolutoria explícita, y,
también puede aplicarse la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina de este
Centro Directivo relativa a dicho precepto. Y en este sentido, y como declaró la
Resolución de 17 de noviembre de 1978, «el enérgico sistema de autotutela que supone
la facultad resolutoria pactada a favor del vendedor, ha de ser examinada en su
aplicación con todo tipo de cautelas, a fin de salvaguardar los derechos de todos los
interesados, y evitar en lo posible que el vendedor pueda, sin intervención de los
Tribunales, decidir unilateralmente una cuestión tan delicada».
Como señalan las Resoluciones de este Centro Directivo de 19 de junio de 2007 y
de 10 de diciembre de 2010 –referidas a un contrato de cesión de solar a cambio de
parte de la obra futura–, los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del
transmitente, como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del
artículo 1504 del Código Civil, son los citados antes: título del vendedor; notificación
judicial o notarial de quedar resuelta la transmisión; acreditación, en el caso de oposición
formulada por el adquirente, en el correspondiente proceso judicial, de los presupuestos
de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave, que frustre el fin del
contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa
conducta; documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o
caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda,
por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución
(artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario).
Pero ocurre que esta doctrina y jurisprudencia –detallada en la calificación–, como
bien alega el notario recurrente, se refiere a supuestos de compraventa y resolución por
falta de pago del precio o, por analogía declarada por el Tribunal Supremo, al caso de
permuta, siendo que en el presente supuesto se trata de una cesión gratuita, por lo que
la aplicación de esta doctrina debe hacerse de manera cautelosa pues podría suponer
que el cumplimiento de la prestación en que el gravamen consiste quede al arbitrio de la
parte cesionaria. Por tanto, no hay cláusula penal que deba ser moderada, pues no hay
precio ni intereses pactados. Efectivamente no se trata de una compraventa sino de una
cesión gratuita con sujeción a modo con condición resolutoria y por tanto debe aplicarse
con cautela. Por ello, se ha tramitado acta conforme el artículo 209 del Reglamento
Notarial habida cuenta de que no hay precio ni intereses, siendo su finalidad la
comprobación y fijación de hechos notorios sobre los cuales puedan ser fundados y
declarados derechos y legitimadas situaciones con transcendencia jurídica.
4. En el caso concreto, se han señalado dos defectos por registradora: falta aportar
el título de cesión; que formulada oposición por el Ayuntamiento de Sanlúcar la Mayor,
mediante escrito de alegaciones de fecha 5 de septiembre de 2022, la entidad cedente
«Explotaciones Casa Quemada, S.A.», debe acreditar en el correspondiente proceso
judicial los presupuestos de la resolución.
En cuanto al primero de los defectos señalados, el título de cesión consta
testimoniado en el acta de inicio de la notoriedad. Por tanto, debe estimarse el recurso
en este defecto señalado.
5. En cuanto al segundo de los defectos señalados, esto es, la formulación de
oposición por parte del adquirente, ciertamente, la facultad resolutoria se ejercita de
forma unilateral, pero su eficacia (que en el orden registral alcanza a la reinscripción de

cve: BOE-A-2023-6845
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