III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-6845)
Resolución de 21 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sanlúcar la Mayor n.º 1, por la que se suspende la reinscripción de dos fincas registrales a favor del cedente a título gratuito, por incumplimiento de la condición resolutoria pactada.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 15 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 38400
la titularidad dominical a favor del que activa la resolución) depende del aquietamiento de
la otra parte ante tal decisión. La resolución presupone el incumplimiento grave del
adquirente (sin que, según la jurisprudencia, sea exigible una reiterada y demostrada
voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, sino atender al
dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad
suficiente para originar la frustración del fin del contrato –cfr. Sentencias del Tribunal
Supremo de 2 de febrero de 2005, 9 de julio de 2007, 13 de febrero de 2009 y 14 de
junio y 4 de octubre de 2011–); por lo que si éste formula su oposición a la misma, será
el transmitente quien habrá de acreditar en el correspondiente proceso judicial los
presupuestos de la resolución (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre
de 1993), que frustren el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin que concurra
causa razonable que la justifique (vid. las ya citadas Sentencias del Tribunal Supremo
de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993
y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995). Como contrapeso de aquel ejercicio unilateral,
la norma exige que se practique un requerimiento (notarial o judicial, según el
artículo 1504 del Código Civil), que cumple una doble función: sirve para comunicar de
forma fehaciente la decisión del transmitente de haber optado por la resolución, en el
caso de que el adquirente, o el deudor de la contraprestación, no haya cumplido lo que le
incumbe, incluso tras haber expirado el plazo, antes de que le llegue la comunicación de
tal decisión. Pero al propio tiempo también constituye un mecanismo de defensa; sirve
para consignar –en el mismo documento, desactivando su eficacia resolutoria inmediata–
la oposición del contratante a quien se imputa el incumplimiento.
6. Ahora bien, como se ha dicho antes y bien alega el notario recurrente, toda esta
doctrina y jurisprudencia está construida en supuestos de transmisiones a título oneroso
–compraventas y permutas de suelo por vuelo–, por lo que para la resolución de este
expediente hay que tener en cuenta la naturaleza del acto gratuito cuya disposición
ahora se pretende reinscribir a favor de la sociedad cedente en ejercicio de la condición
resolutoria.
Por todo esto, debe tenerse en cuenta que, a diferencia de lo que ocurre con el pago
del precio en la compraventa, en el caso de contratos de cesión gratuita como la
documentada en el presente título, concurren muy diversas circunstancias que pueden
impedir tanto la apreciación indubitada del cumplimiento o incumplimiento de la
obligación; por ejemplo, en casos de cumplimiento parcial o en forma distinta a la
pactada, o de retraso en las prestaciones sucesivas, como la recalificación de unos
terrenos en la que el Ayuntamiento cesionario ha cumplido todos los trámites y
obligaciones pero una resolución judicial ha anulado. Dichas circunstancias en la
mayoría de los casos sólo pueden apreciarse si hay pacto entre las partes o por vía
judicial.
En el presente caso se facilita la prueba de un hecho que no es de complicada
demostración –la recalificación de unos terrenos–, relacionado con el incumplimiento del
adquirente, lo que, en su caso, permite a éste oponerse expresamente a la resolución
pretendida. La oposición se funda en que se ha cumplido con lo pactado pues fue objeto
de aprobación por el Órgano Autonómico competente (Comisión Provincial de
Urbanismo) y, por tanto, se ajusta al tenor literal de la escritura que al enumerar las
diferentes posibilidades de acreditar el incumplimiento expresa: «(...) acta de constancia
de la resolución negativa o denegatoria por el órgano competente (…) que no ha tenido
lugar, pues esta se aprobó». Tampoco cabe desconocer que el enérgico sistema de
autotutela que supone la facultad resolutoria pactada en favor del cedente no deja
desamparado al adquirente, pues el trámite previsto de oposición impide que el primero
pueda decidir, sin posibilidad de defensa alguna de la contraparte, una cuestión tan
delicada. Pero lo cierto es, que un efecto tan determinante y exigente como la resolución
del contrato y reinscripción de la finca a favor del transmitente requiere una
consideración.
7. En efecto, referido a las condiciones impuestas en una donación –título gratuito–,
hay que recordar que frente a la condición en sentido estricto o propio, como
cve: BOE-A-2023-6845
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 63
Miércoles 15 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 38400
la titularidad dominical a favor del que activa la resolución) depende del aquietamiento de
la otra parte ante tal decisión. La resolución presupone el incumplimiento grave del
adquirente (sin que, según la jurisprudencia, sea exigible una reiterada y demostrada
voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, sino atender al
dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad
suficiente para originar la frustración del fin del contrato –cfr. Sentencias del Tribunal
Supremo de 2 de febrero de 2005, 9 de julio de 2007, 13 de febrero de 2009 y 14 de
junio y 4 de octubre de 2011–); por lo que si éste formula su oposición a la misma, será
el transmitente quien habrá de acreditar en el correspondiente proceso judicial los
presupuestos de la resolución (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre
de 1993), que frustren el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin que concurra
causa razonable que la justifique (vid. las ya citadas Sentencias del Tribunal Supremo
de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993
y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995). Como contrapeso de aquel ejercicio unilateral,
la norma exige que se practique un requerimiento (notarial o judicial, según el
artículo 1504 del Código Civil), que cumple una doble función: sirve para comunicar de
forma fehaciente la decisión del transmitente de haber optado por la resolución, en el
caso de que el adquirente, o el deudor de la contraprestación, no haya cumplido lo que le
incumbe, incluso tras haber expirado el plazo, antes de que le llegue la comunicación de
tal decisión. Pero al propio tiempo también constituye un mecanismo de defensa; sirve
para consignar –en el mismo documento, desactivando su eficacia resolutoria inmediata–
la oposición del contratante a quien se imputa el incumplimiento.
6. Ahora bien, como se ha dicho antes y bien alega el notario recurrente, toda esta
doctrina y jurisprudencia está construida en supuestos de transmisiones a título oneroso
–compraventas y permutas de suelo por vuelo–, por lo que para la resolución de este
expediente hay que tener en cuenta la naturaleza del acto gratuito cuya disposición
ahora se pretende reinscribir a favor de la sociedad cedente en ejercicio de la condición
resolutoria.
Por todo esto, debe tenerse en cuenta que, a diferencia de lo que ocurre con el pago
del precio en la compraventa, en el caso de contratos de cesión gratuita como la
documentada en el presente título, concurren muy diversas circunstancias que pueden
impedir tanto la apreciación indubitada del cumplimiento o incumplimiento de la
obligación; por ejemplo, en casos de cumplimiento parcial o en forma distinta a la
pactada, o de retraso en las prestaciones sucesivas, como la recalificación de unos
terrenos en la que el Ayuntamiento cesionario ha cumplido todos los trámites y
obligaciones pero una resolución judicial ha anulado. Dichas circunstancias en la
mayoría de los casos sólo pueden apreciarse si hay pacto entre las partes o por vía
judicial.
En el presente caso se facilita la prueba de un hecho que no es de complicada
demostración –la recalificación de unos terrenos–, relacionado con el incumplimiento del
adquirente, lo que, en su caso, permite a éste oponerse expresamente a la resolución
pretendida. La oposición se funda en que se ha cumplido con lo pactado pues fue objeto
de aprobación por el Órgano Autonómico competente (Comisión Provincial de
Urbanismo) y, por tanto, se ajusta al tenor literal de la escritura que al enumerar las
diferentes posibilidades de acreditar el incumplimiento expresa: «(...) acta de constancia
de la resolución negativa o denegatoria por el órgano competente (…) que no ha tenido
lugar, pues esta se aprobó». Tampoco cabe desconocer que el enérgico sistema de
autotutela que supone la facultad resolutoria pactada en favor del cedente no deja
desamparado al adquirente, pues el trámite previsto de oposición impide que el primero
pueda decidir, sin posibilidad de defensa alguna de la contraparte, una cuestión tan
delicada. Pero lo cierto es, que un efecto tan determinante y exigente como la resolución
del contrato y reinscripción de la finca a favor del transmitente requiere una
consideración.
7. En efecto, referido a las condiciones impuestas en una donación –título gratuito–,
hay que recordar que frente a la condición en sentido estricto o propio, como
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