III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-6426)
Resolución de 31 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Gérgal, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 19 de abril de 2022
Sec. III. Pág. 53551
La registradora suspende la inscripción solicitada por entender que no existe
identidad entre la finca registral y la parcela catastral con cuya certificación se pretende
acreditar la antigüedad de la obra, al no coincidir la localización, ni la superficie de
ambas fincas, excediendo la diferencia del 10%.
El recurrente alega que se han incorporado a la escritura dos certificaciones
catastrales descriptivas y gráficas diferentes; una relativa a la edificación y otra relativa a
la parcela donde se ésta se ubica, reconociendo que ésta última tiene mayor superficie
que la finca registral porque incluye otras fincas registrales del mismo dueño, «razón por
la que no se ha solicitado inscribir el exceso de cabida».
2. Para resolver el presente recurso hay que traer a colación la doctrina de la
Resolución de 10 de marzo de 2012, reiterada en la de 22 de diciembre de 2021, en el
sentido de entender que la acreditación de la antigüedad de la obra a través de la
certificación catastral se despliega en un doble aspecto: en relación con la construcción
que se declara y en relación con la parcela sobre la que ésta se asienta.
Para ello es necesario realizar una previa operación de correspondencia de la
referencia catastral con la finca registral, que se regula en el artículo 45 del Real Decreto
Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del
Catastro Inmobiliario, cuando dispone: «(…) se entenderá que la referencia catastral se
corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos: a) Siempre que los
datos de situación, denominación y superficie, si constara esta última, coincidan con los
del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad. b) Cuando existan
diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por ciento y siempre que, además,
no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos
descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles,
estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente,
notario o registrador».
Por ello, como ya se declaró en la Resolución de 22 de marzo de 2017 no es
inscribible la obra nueva si la descripción que de la parcela se hace en la certificación
catastral en nada coincide con la del Registro, es decir, cuando difiere la superficie, los
linderos, la naturaleza del terreno y el paraje en el Registro y en la certificación catastral
con la que se pretende acreditar la antigüedad.
El sistema de folio real imperante en nuestro Registro obliga a una plena descripción
e identificación de las fincas.
Y cuando hay un cambio en la naturaleza y datos descriptivos de una finca inscrita,
no pueden acreditarse tales extremos mediante la simple aportación de una certificación
catastral referida a una parcela que en nada se asemeja a la finca inscrita, sin perjuicio
de que pueda acceder la edificación al Registro si se acredita por otros medios su
antigüedad en los términos previstos en los artículos 28.4 de la Ley de Suelo y 52 del
Real Decreto 1093/1997, y siempre que resulte justificado que las coordenadas de la
edificación se encuentran ubicadas en la finca registral, como exige el artículo 202 de la
Ley Hipotecaria, comparando los recintos derivados de las georreferenciaciones de la
finca en la que se ubica la obra nueva y la de la superficie ocupada por la edificación,
como se dijo en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 4 de abril de 2019. Asimismo, las modificaciones descriptivas podrían acreditarse
mediante el específico procedimiento previsto para ello en el artículo 201 de la Ley
Hipotecaria, en el que podrían practicarse las diligencias necesarias para disipar las
dudas expuestas por el registrador en su informe.
3. En el presente caso, no resulta acreditado que la superficie sobre la que se
asienta la edificación esté ubicada dentro de la finca registral 8.448 del término de
Abrucena.
La finca, sobre la que se declaró la existencia desde el año 1990 de una vivienda,
almacén y aparcamiento de 148 metros cuadrados, consta inscrita en el Registro como:
«Rústica: Trance de tierra situado en el término de Abrucena, en el Pago de (…), con
cve: BOE-A-2022-6426
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 93
Martes 19 de abril de 2022
Sec. III. Pág. 53551
La registradora suspende la inscripción solicitada por entender que no existe
identidad entre la finca registral y la parcela catastral con cuya certificación se pretende
acreditar la antigüedad de la obra, al no coincidir la localización, ni la superficie de
ambas fincas, excediendo la diferencia del 10%.
El recurrente alega que se han incorporado a la escritura dos certificaciones
catastrales descriptivas y gráficas diferentes; una relativa a la edificación y otra relativa a
la parcela donde se ésta se ubica, reconociendo que ésta última tiene mayor superficie
que la finca registral porque incluye otras fincas registrales del mismo dueño, «razón por
la que no se ha solicitado inscribir el exceso de cabida».
2. Para resolver el presente recurso hay que traer a colación la doctrina de la
Resolución de 10 de marzo de 2012, reiterada en la de 22 de diciembre de 2021, en el
sentido de entender que la acreditación de la antigüedad de la obra a través de la
certificación catastral se despliega en un doble aspecto: en relación con la construcción
que se declara y en relación con la parcela sobre la que ésta se asienta.
Para ello es necesario realizar una previa operación de correspondencia de la
referencia catastral con la finca registral, que se regula en el artículo 45 del Real Decreto
Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del
Catastro Inmobiliario, cuando dispone: «(…) se entenderá que la referencia catastral se
corresponde con la identidad de la finca en los siguientes casos: a) Siempre que los
datos de situación, denominación y superficie, si constara esta última, coincidan con los
del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad. b) Cuando existan
diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por ciento y siempre que, además,
no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos
descriptivos. Si hubiera habido un cambio en el nomenclátor y numeración de calles,
estas circunstancias deberán acreditarse, salvo que le constaran al órgano competente,
notario o registrador».
Por ello, como ya se declaró en la Resolución de 22 de marzo de 2017 no es
inscribible la obra nueva si la descripción que de la parcela se hace en la certificación
catastral en nada coincide con la del Registro, es decir, cuando difiere la superficie, los
linderos, la naturaleza del terreno y el paraje en el Registro y en la certificación catastral
con la que se pretende acreditar la antigüedad.
El sistema de folio real imperante en nuestro Registro obliga a una plena descripción
e identificación de las fincas.
Y cuando hay un cambio en la naturaleza y datos descriptivos de una finca inscrita,
no pueden acreditarse tales extremos mediante la simple aportación de una certificación
catastral referida a una parcela que en nada se asemeja a la finca inscrita, sin perjuicio
de que pueda acceder la edificación al Registro si se acredita por otros medios su
antigüedad en los términos previstos en los artículos 28.4 de la Ley de Suelo y 52 del
Real Decreto 1093/1997, y siempre que resulte justificado que las coordenadas de la
edificación se encuentran ubicadas en la finca registral, como exige el artículo 202 de la
Ley Hipotecaria, comparando los recintos derivados de las georreferenciaciones de la
finca en la que se ubica la obra nueva y la de la superficie ocupada por la edificación,
como se dijo en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 4 de abril de 2019. Asimismo, las modificaciones descriptivas podrían acreditarse
mediante el específico procedimiento previsto para ello en el artículo 201 de la Ley
Hipotecaria, en el que podrían practicarse las diligencias necesarias para disipar las
dudas expuestas por el registrador en su informe.
3. En el presente caso, no resulta acreditado que la superficie sobre la que se
asienta la edificación esté ubicada dentro de la finca registral 8.448 del término de
Abrucena.
La finca, sobre la que se declaró la existencia desde el año 1990 de una vivienda,
almacén y aparcamiento de 148 metros cuadrados, consta inscrita en el Registro como:
«Rústica: Trance de tierra situado en el término de Abrucena, en el Pago de (…), con
cve: BOE-A-2022-6426
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 93
