BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 19 de abril de 2022

Sec. III. Pág. 53535

comprende la fijación de los requisitos necesarios para que un acto pueda acceder al
Registro de la Propiedad.
Entre otros, la legislación estatal exige dos requisitos distintos entre sí, que deben
concurrir cumulativamente en la inscripción de una obra nueva y que deben verificar
tanto el notario al autorizar la escritura como el registrador al practicar la inscripción: a) el
acto expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa -la usualmente
conocida como licencia de obras-, y b) la licencia de uso o la correspondiente
declaración responsable.
Estos requisitos resultan de los artículos 11 y 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015,
de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana. En concreto, el citado artículo 28 dispone en sus dos primeros
párrafos: «1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los
notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o
autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación
territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y
acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de
dicho acto administrativo. Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva
terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente
acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los
documentos que acrediten los siguientes extremos: a) el cumplimiento de todos los
requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de
ésta a sus usuarios y b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias
para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al
uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia
energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación
urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o
declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los
documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido
el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del
Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna. 2. Para
practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra
nueva, los Registradores de la Propiedad exigirán el cumplimiento de los requisitos
establecidos en el apartado anterior».
Por tanto, resulta indubitado que para inscribir una obra nueva en el Registro de la
Propiedad debe acompañarse el acto de conformidad, autorización o aprobación
administrativa que exige el artículo 28 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. De la
literalidad de dicho precepto, resulta que el acto de la Administración debe ser expreso,
sin que quepa una declaración responsable en su lugar.
3. Como se ha señalado, otro requisito distinto del anterior, según resulta de la
propia Ley y de reiterada doctrina de este Centro Directivo, es la licencia de uso o de
primera ocupación que también se exige para practicar la inscripción y que, como prevé
el citado artículo 28, sí puede ser sustituida por una declaración responsable si así lo
admite la legislación aplicable.
En este caso, la legislación aplicable es la de la Comunidad Autónoma de Madrid,
que regula un régimen de declaración responsable para el inicio de actividades
económicas que viene a sustituir a la licencia de uso. Pero esa declaración no excluye la
necesidad de que también haya un expreso acto de conformidad, autorización o
aprobación administrativa para inscribir la obra en el Registro, por exigencia del
artículo 28 de la Ley del Suelo.
Así, en concreto, los artículos 14 y 25 de la Ordenanza para la Apertura de
Actividades Económicas de Madrid de 28 de febrero de 2014, prevén el régimen de
declaración responsable como único procedimiento normado para la obtención de los
permisos necesarios para la implantación de una actividad económica, incluso cuando
incluyan obras de construcción que exijan proyecto técnico de conformidad artículo 2.2
Ley de Ordenación de la Edificación, siempre que se trata de actividades incluidas en el

cve: BOE-A-2022-6424
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Núm. 93