III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-5932)
Resolución de 22 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 4, por la que se suspende la desvinculación de determinados elementos privativos de una propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 11 de abril de 2022
Sec. III. Pág. 50700
privativos cada uno de ellos con sustantividad propia e independiente entre sí, tanto en la
esfera sustantiva y registral, que presentan o pueden presentar una interrelación
funcional y operativa que puede responder a muy diversos y variados fines y por tanto
tener también duración esencialmente mutable. La vinculación y desvinculación “ob rem”
de fincas sustantiva y registralmente independientes –como ocurre en el caso que nos
ocupa–, constituye una manifestación de una potestad o contenido esencial del Derecho
de propiedad, que responde a fines y utilidades de carácter privado entre los propietarios
y que en cualquier momento pueden resultar modificadas por la mera voluntad de estos
también como manifestación expresa del contenido esencial de su derecho de
propiedad.
b) La constancia de la vinculación o desvinculación “ob rem” de elementos
privativos en el registro de la propiedad tiene un valor meramente declarativo ya que la
misma existe desde que así se acuerda entre los propietarios, por lo que su constancia
registral no debe responder a más requisitos que la mera voluntad de los propietarios al
respecto. Todas las resoluciones de la DGRN que atañen a la inscripción registral de la
desvinculación “ob rem” de elementos privativos tienen como objeto el análisis de la
necesidad o no de acuerdos unánimes de los propietarios y la suficiencia de las
previsiones estatutarias para permitir la desvinculación sin acuerdo expreso, pero Nunca
se ha puesto en duda la innecesaridad de modificación de licencia de obras.
c) Sin perjuicio de todo lo cual, la referida desvinculación “ob rem” fue objeto de
comunicación previa a la autoridad municipal a fin de que quedara la debida constancia
de su realización.
Tercero. La licencia municipal de obra no exige en modo alguno la vinculación de la
propiedad de las plazas de garaje a la de las viviendas:
a) Así resulta claramente del propio tenor literal de la licencia “... resultando una
edificación de 60 viviendas con dos locales comerciales y sesenta y dos plazas de
aparcamiento 60 de las cuales están vinculadas a las viviendas...” del cual no puede
extraerse en modo alguno que dicha vinculación se refiera a la propiedad inseparable de
las plazas de garaje a la propiedad de la vivienda, ya que:
a.1) La propia licencia configura las plazas de garaje y los trasteros como
elementos privativos independientes de la vivienda.
a.2) Las normas limitativas de derechos son siempre de interpretación restrictiva.
a.3) La licencia en ningún momento habla de vinculación de la propiedad, sino que
en realidad utiliza el término “vinculación” para hacer referencia a que dichas plazas de
garaje responden a la exigencia dotacional de que cada nueva vivienda cuente con una
plaza de garaje. Es decir, se trata de una mera exigencia dotacional que tiene como
finalidad que el incremento del número de viviendas no conlleve un aumento de
demanda o masificación del aparcamiento en la vía pública.
b) Así resulta también de la propia ordenanza municipal de Edificación del
Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria aprobada en el año 2017, en cuyo
artículo 7 apartado 8 establece “Dotación de aparcamientos.–Se dotará en cualquier
caso de una plaza de aparcamiento por vivienda con las excepciones reguladas en las
condiciones particulares de la categoría garaje aparcamiento.
A estos efectos el artículo 22.1 de la misma norma aclara que no será exigible la
dotación de plazas de garaje en las actividades de rehabilitación de viviendas que
impliquen un aumento del número de viviendas excepto en aquellos casos que sean
susceptibles de generar gran afluencia de vehículos o que supongan un incremento
notable de la provisión de plazas de aparcamiento.
Resultar meridiano, a estos efectos, que la normativa urbanística aplicable no exige
en ningún caso la vinculación de la propiedad de las plazas de aparcamiento a la
propiedad de la [sic] viviendas, sino simplemente la dotación de plazas de garajes
suficientes con la creación de nuevas viviendas. Por ello, la vinculación no se predica
cve: BOE-A-2022-5932
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 86
Lunes 11 de abril de 2022
Sec. III. Pág. 50700
privativos cada uno de ellos con sustantividad propia e independiente entre sí, tanto en la
esfera sustantiva y registral, que presentan o pueden presentar una interrelación
funcional y operativa que puede responder a muy diversos y variados fines y por tanto
tener también duración esencialmente mutable. La vinculación y desvinculación “ob rem”
de fincas sustantiva y registralmente independientes –como ocurre en el caso que nos
ocupa–, constituye una manifestación de una potestad o contenido esencial del Derecho
de propiedad, que responde a fines y utilidades de carácter privado entre los propietarios
y que en cualquier momento pueden resultar modificadas por la mera voluntad de estos
también como manifestación expresa del contenido esencial de su derecho de
propiedad.
b) La constancia de la vinculación o desvinculación “ob rem” de elementos
privativos en el registro de la propiedad tiene un valor meramente declarativo ya que la
misma existe desde que así se acuerda entre los propietarios, por lo que su constancia
registral no debe responder a más requisitos que la mera voluntad de los propietarios al
respecto. Todas las resoluciones de la DGRN que atañen a la inscripción registral de la
desvinculación “ob rem” de elementos privativos tienen como objeto el análisis de la
necesidad o no de acuerdos unánimes de los propietarios y la suficiencia de las
previsiones estatutarias para permitir la desvinculación sin acuerdo expreso, pero Nunca
se ha puesto en duda la innecesaridad de modificación de licencia de obras.
c) Sin perjuicio de todo lo cual, la referida desvinculación “ob rem” fue objeto de
comunicación previa a la autoridad municipal a fin de que quedara la debida constancia
de su realización.
Tercero. La licencia municipal de obra no exige en modo alguno la vinculación de la
propiedad de las plazas de garaje a la de las viviendas:
a) Así resulta claramente del propio tenor literal de la licencia “... resultando una
edificación de 60 viviendas con dos locales comerciales y sesenta y dos plazas de
aparcamiento 60 de las cuales están vinculadas a las viviendas...” del cual no puede
extraerse en modo alguno que dicha vinculación se refiera a la propiedad inseparable de
las plazas de garaje a la propiedad de la vivienda, ya que:
a.1) La propia licencia configura las plazas de garaje y los trasteros como
elementos privativos independientes de la vivienda.
a.2) Las normas limitativas de derechos son siempre de interpretación restrictiva.
a.3) La licencia en ningún momento habla de vinculación de la propiedad, sino que
en realidad utiliza el término “vinculación” para hacer referencia a que dichas plazas de
garaje responden a la exigencia dotacional de que cada nueva vivienda cuente con una
plaza de garaje. Es decir, se trata de una mera exigencia dotacional que tiene como
finalidad que el incremento del número de viviendas no conlleve un aumento de
demanda o masificación del aparcamiento en la vía pública.
b) Así resulta también de la propia ordenanza municipal de Edificación del
Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria aprobada en el año 2017, en cuyo
artículo 7 apartado 8 establece “Dotación de aparcamientos.–Se dotará en cualquier
caso de una plaza de aparcamiento por vivienda con las excepciones reguladas en las
condiciones particulares de la categoría garaje aparcamiento.
A estos efectos el artículo 22.1 de la misma norma aclara que no será exigible la
dotación de plazas de garaje en las actividades de rehabilitación de viviendas que
impliquen un aumento del número de viviendas excepto en aquellos casos que sean
susceptibles de generar gran afluencia de vehículos o que supongan un incremento
notable de la provisión de plazas de aparcamiento.
Resultar meridiano, a estos efectos, que la normativa urbanística aplicable no exige
en ningún caso la vinculación de la propiedad de las plazas de aparcamiento a la
propiedad de la [sic] viviendas, sino simplemente la dotación de plazas de garajes
suficientes con la creación de nuevas viviendas. Por ello, la vinculación no se predica
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