T.C. Sección del Tribunal Constitucional. TRIBUNAL CONSTITUCIONAL. Sentencias. (BOE-A-2022-5807)
Pleno. Sentencia 37/2022, de 10 de marzo de 2022. Recurso de inconstitucionalidad 6289-2020. Interpuesto por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso respecto de diversos preceptos de la Ley del Parlamento de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda. Competencias sobre vivienda, condiciones básicas de igualdad, legislación civil y procesal y régimen jurídico de las administraciones públicas; derecho de propiedad y principios de dignidad humana, seguridad jurídica y tipicidad: nulidad de los preceptos que definen el objeto y ámbito de aplicación de la ley autonómica, establecen un régimen de contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y las consecuencias sancionadoras de su incumplimiento, habilitan para la aplicación de porcentajes correctores y exclusión de viviendas en áreas con mercado de vivienda tenso, definen el régimen transitorio en estas mismas áreas, introducen un mecanismo extrajudicial de resolución de conflictos e imponen el juicio verbal como cauce procesal obligado.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de abril de 2022
Sec. TC. Pág. 48522
la Ley 11/2020, en cuanto prescribe que el alquiler del nuevo contrato no puede
sobrepasar la renta consignada en el último, a la vez que solo permite su incremento de
acuerdo con el índice de garantía de competitividad (aplicado de forma acumulada en el
periodo transcurrido entre la fecha de celebración del anterior contrato de arrendamiento y
la fecha de celebración del nuevo contrato) y excluye algunos supuestos de la aplicación
de dicho criterio. En cuanto al apartado segundo del art. 6, regula también la repercusión
que sobre la renta pueden tener las obras de mejora llevadas a cabo con posterioridad al
contrato y, finalmente, en el apartado 3, admite la vigencia simultánea de varios contratos
de arrendamiento que afecten a partes concretas de la vivienda, especificando que la
suma de las rentas no puede sobrepasar la renta máxima aplicable al arrendamiento
unitario por vivienda. Se trata de una serie de reglas que inciden directamente en las
relaciones inter partes y en la economía interna del contrato que afectan a la utilidad
económica del bien arrendado. Reglas que el legislador autonómico no puede establecer,
so pena de vulnerar la competencia estatal sobre las bases de las obligaciones
contractuales del art. 149.1.8 CE.
En suma, el art. 6 de la Ley 11/2020 es contrario al orden constitucional de
distribución de competencias y, por tanto, inconstitucional y nulo.
d) Alcanzada la anterior conclusión debemos enjuiciar ahora los arts. 15 y 16.2 que
tipifican infracciones en relación con los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos
al régimen de contención de rentas que deriva de la Ley 11/2020.
La doctrina constitucional ha subrayado el carácter instrumental de la potestad
sancionadora respecto del ejercicio de la competencia material, de manera que la
titularidad de la potestad sancionadora va ligada a la competencia sustantiva de que se
trate (STC 32/2016, de 18 de febrero, FJ 6, por todas). Ese carácter de competencia
conexa con la que se ostente para el establecimiento de la regulación sustantiva justifica
que las comunidades autónomas puedan adoptar normas administrativas sancionadoras
cuando tengan competencia sobre la materia de que se trate. Este criterio es asumido
también por el art. 159.1 b) EAC al disponer que la Generalitat tiene competencia
exclusiva sobre «[l]as potestades de control, inspección y sanción en todos los ámbitos
materiales de competencia de la Generalitat».
Los preceptos ahora examinados diseñan un régimen de control y sancionador por el
incumplimiento de las reglas de determinación de la renta previstas en el art. 6 de la
Ley 11/2020, reglas sobre las que ya hemos concluido que vulneran la competencia
exclusiva del Estado sobre las bases de las obligaciones contractuales. Por tanto, al
carecer el legislador autonómico de competencia material para fijar esas concretas
reglas, tampoco la tiene para regular las consecuencias de su infracción, de suerte que
dicho régimen sancionador incurre en la misma vulneración competencial.
Por tanto, los arts. 15 y 16.2 de la Ley 11/2020 son inconstitucionales y nulos.
e) Llegados a este punto, ya hemos concluido que las reglas de limitación de la
renta de los contratos de arrendamiento de vivienda previstas en el art. 6 de la
Ley 11/2020 vulneran el principio de libre determinación del precio, entendido este como
una base de las obligaciones contractuales actualmente contemplado en el art. 17.1 de
la Ley 29/1994.
Esta vulneración no es solamente predicable del mencionado art. 6 y de los ya
examinandos arts. 15 y 16.2 sino también de todas aquellas previsiones de la
Ley 11/2020 que se refieren a tales limitaciones a las rentas de los contratos, a las que,
por conexión o consecuencia (art. 39.1 LOTC), debe extenderse la declaración de
inconstitucionalidad y nulidad. Dada la ordenación legal objeto de controversia solo
tienen eficacia normativa cuando se ponen en conexión con el art. 6 de la Ley 11/2020,
por lo que han de correr idéntica suerte que este ya que, en tanto que forman un todo, la
vulneración competencial concurre también en todas ellas (en un sentido similar,
SSTC 96/2020, de 21 de julio, FJ 6, y 16/2021, de 28 de enero, FJ 5).
Tales previsiones son las siguientes: la que extiende el objeto y ámbito de aplicación
de la Ley a determinados contratos de arrendamiento de vivienda con la exclusión de
otros (art. 1); la que concreta la determinación del precio de referencia a partir del que se
cve: BOE-A-2022-5807
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la Ley 11/2020, en cuanto prescribe que el alquiler del nuevo contrato no puede
sobrepasar la renta consignada en el último, a la vez que solo permite su incremento de
acuerdo con el índice de garantía de competitividad (aplicado de forma acumulada en el
periodo transcurrido entre la fecha de celebración del anterior contrato de arrendamiento y
la fecha de celebración del nuevo contrato) y excluye algunos supuestos de la aplicación
de dicho criterio. En cuanto al apartado segundo del art. 6, regula también la repercusión
que sobre la renta pueden tener las obras de mejora llevadas a cabo con posterioridad al
contrato y, finalmente, en el apartado 3, admite la vigencia simultánea de varios contratos
de arrendamiento que afecten a partes concretas de la vivienda, especificando que la
suma de las rentas no puede sobrepasar la renta máxima aplicable al arrendamiento
unitario por vivienda. Se trata de una serie de reglas que inciden directamente en las
relaciones inter partes y en la economía interna del contrato que afectan a la utilidad
económica del bien arrendado. Reglas que el legislador autonómico no puede establecer,
so pena de vulnerar la competencia estatal sobre las bases de las obligaciones
contractuales del art. 149.1.8 CE.
En suma, el art. 6 de la Ley 11/2020 es contrario al orden constitucional de
distribución de competencias y, por tanto, inconstitucional y nulo.
d) Alcanzada la anterior conclusión debemos enjuiciar ahora los arts. 15 y 16.2 que
tipifican infracciones en relación con los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos
al régimen de contención de rentas que deriva de la Ley 11/2020.
La doctrina constitucional ha subrayado el carácter instrumental de la potestad
sancionadora respecto del ejercicio de la competencia material, de manera que la
titularidad de la potestad sancionadora va ligada a la competencia sustantiva de que se
trate (STC 32/2016, de 18 de febrero, FJ 6, por todas). Ese carácter de competencia
conexa con la que se ostente para el establecimiento de la regulación sustantiva justifica
que las comunidades autónomas puedan adoptar normas administrativas sancionadoras
cuando tengan competencia sobre la materia de que se trate. Este criterio es asumido
también por el art. 159.1 b) EAC al disponer que la Generalitat tiene competencia
exclusiva sobre «[l]as potestades de control, inspección y sanción en todos los ámbitos
materiales de competencia de la Generalitat».
Los preceptos ahora examinados diseñan un régimen de control y sancionador por el
incumplimiento de las reglas de determinación de la renta previstas en el art. 6 de la
Ley 11/2020, reglas sobre las que ya hemos concluido que vulneran la competencia
exclusiva del Estado sobre las bases de las obligaciones contractuales. Por tanto, al
carecer el legislador autonómico de competencia material para fijar esas concretas
reglas, tampoco la tiene para regular las consecuencias de su infracción, de suerte que
dicho régimen sancionador incurre en la misma vulneración competencial.
Por tanto, los arts. 15 y 16.2 de la Ley 11/2020 son inconstitucionales y nulos.
e) Llegados a este punto, ya hemos concluido que las reglas de limitación de la
renta de los contratos de arrendamiento de vivienda previstas en el art. 6 de la
Ley 11/2020 vulneran el principio de libre determinación del precio, entendido este como
una base de las obligaciones contractuales actualmente contemplado en el art. 17.1 de
la Ley 29/1994.
Esta vulneración no es solamente predicable del mencionado art. 6 y de los ya
examinandos arts. 15 y 16.2 sino también de todas aquellas previsiones de la
Ley 11/2020 que se refieren a tales limitaciones a las rentas de los contratos, a las que,
por conexión o consecuencia (art. 39.1 LOTC), debe extenderse la declaración de
inconstitucionalidad y nulidad. Dada la ordenación legal objeto de controversia solo
tienen eficacia normativa cuando se ponen en conexión con el art. 6 de la Ley 11/2020,
por lo que han de correr idéntica suerte que este ya que, en tanto que forman un todo, la
vulneración competencial concurre también en todas ellas (en un sentido similar,
SSTC 96/2020, de 21 de julio, FJ 6, y 16/2021, de 28 de enero, FJ 5).
Tales previsiones son las siguientes: la que extiende el objeto y ámbito de aplicación
de la Ley a determinados contratos de arrendamiento de vivienda con la exclusión de
otros (art. 1); la que concreta la determinación del precio de referencia a partir del que se
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