T.C. Sección del Tribunal Constitucional. TRIBUNAL CONSTITUCIONAL. Sentencias. (BOE-A-2022-5807)
Pleno. Sentencia 37/2022, de 10 de marzo de 2022. Recurso de inconstitucionalidad 6289-2020. Interpuesto por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso respecto de diversos preceptos de la Ley del Parlamento de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda. Competencias sobre vivienda, condiciones básicas de igualdad, legislación civil y procesal y régimen jurídico de las administraciones públicas; derecho de propiedad y principios de dignidad humana, seguridad jurídica y tipicidad: nulidad de los preceptos que definen el objeto y ámbito de aplicación de la ley autonómica, establecen un régimen de contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y las consecuencias sancionadoras de su incumplimiento, habilitan para la aplicación de porcentajes correctores y exclusión de viviendas en áreas con mercado de vivienda tenso, definen el régimen transitorio en estas mismas áreas, introducen un mecanismo extrajudicial de resolución de conflictos e imponen el juicio verbal como cauce procesal obligado.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de abril de 2022
Sec. TC. Pág. 48521
por cuanto afecta al sector inmobiliario y al alquiler de viviendas, lo que justifica su
regulación estatal en garantía del principio de unidad de mercado.
El Estado resulta así ser el competente para fijar legalmente el principio de libertad
de pactos en el establecimiento de la renta del contrato de alquiler de vivienda, así como
para, en su caso, determinar sus eventuales modificaciones o modulaciones en atención
al designio del legislador estatal respecto a la necesidad de ajustar o no el
funcionamiento del mercado inmobiliario en atención a lo dispuesto en el art. 47 CE o en
otros preceptos constitucionales. Cabe recordar al respecto que, como dijimos en la
STC 89/1994, de 17 de marzo, FFJJ 5 y 8, la paridad contractual entre arrendadores y
arrendatarios puede ser sometida a modulaciones fundadas en una finalidad tuitiva de
intereses que se consideren necesitados de una especial protección –concretamente, los
de los arrendatarios ante la situación del mercado inmobiliario–, como muestra la historia
de la regulación de los arrendamientos urbanos en nuestro país.
La reserva al legislador estatal de la competencia para la regulación tanto de la regla
general como de sus posibles excepciones o modulaciones excluye, por tanto, que
cualquier legislador autonómico pueda condicionar o limitar la libertad de las partes para
determinar la renta inicial del alquiler de viviendas. El establecimiento de dicha libertad o,
en su caso, su modulación y, en general, la regulación de las reglas para la
determinación de la renta, son aspectos esenciales del régimen obligacional de los
contratos de arrendamiento de viviendas que, en su condición de bases de las
obligaciones contractuales, deben ser comunes y, por tanto, establecidas por el Estado.
Consecuentemente, la determinación y, en su caso, la modificación de las bases de las
obligaciones contractuales corresponde en exclusiva al Estado ex art. 149.1.8 CE, tanto
al definir el régimen de la relación arrendaticia urbana, pues se refiere a un derecho del
propietario y a una obligación del arrendatario [en similares términos STC 61/1997, de 20
de marzo, FJ 26 b)] como al actuar como garante de la unidad de mercado y del orden
público económico por el interés público subyacente en la determinación de la renta.
Al legislador estatal, en uso del amplio margen de apreciación del que dispone para
adoptar disposiciones en materia social y económica (STC 32/2019, de 28 de febrero,
FJ 6), le corresponde pronunciarse sobre la adecuación de las bases del derecho
contractual a los principios rectores de la política económica y social y, en particular, al
derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada
consagrado por el art. 47 CE, en conexión con la función social de la propiedad privada
reconocida por el art. 33.2 CE, introduciendo, en su caso, las modificaciones oportunas.
Todo ello, sin perjuicio de las competencias autonómicas en la materia para desarrollar
políticas de protección del derecho a la vivienda.
Sentado lo anterior, es forzoso concluir que el art. 6 de la Ley 11/2020 es contrario al
orden competencial, pues el legislador autonómico carece de competencia para incidir
sobre las reglas para la determinación de la renta derivadas del contrato de
arrendamiento de vivienda.
Además, lo hace de manera tal que contradice efectivamente el principio de libre
determinación de la renta actualmente fijado por el legislador estatal en el art. 17.1 de la
Ley 29/1994 en conexión con el art. 1255 del Código civil. Concretamente, el art. 6 formula
el principio contrario al de la legislación estatal, al prescribir imperativamente que, en
determinados contratos de arrendamiento de vivienda (los que se concluyan en un área
con mercado de viviendas tenso y estén comprendidos en el ámbito de aplicación de la
Ley, conforme a su art. 1) la renta pactada al inicio del contrato está sujeta a las
condiciones y limitaciones en él previstas. De esta suerte, la renta del contrato de
arrendamiento de vivienda destinada a residencia permanente que se concluya en áreas
con mercado de vivienda tenso no podrá superar el precio de referencia para el alquiler de
una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano, precio de referencia
fijado a partir del índice de referencia de precios de alquiler de vivienda determinado por el
departamento autonómico competente en materia de vivienda. Y además, configura el
régimen de contención de rentas para los contratos de arrendamiento de viviendas que
habían sido previamente arrendados en los cinco años anteriores a la entrada en vigor de
cve: BOE-A-2022-5807
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 84
Viernes 8 de abril de 2022
Sec. TC. Pág. 48521
por cuanto afecta al sector inmobiliario y al alquiler de viviendas, lo que justifica su
regulación estatal en garantía del principio de unidad de mercado.
El Estado resulta así ser el competente para fijar legalmente el principio de libertad
de pactos en el establecimiento de la renta del contrato de alquiler de vivienda, así como
para, en su caso, determinar sus eventuales modificaciones o modulaciones en atención
al designio del legislador estatal respecto a la necesidad de ajustar o no el
funcionamiento del mercado inmobiliario en atención a lo dispuesto en el art. 47 CE o en
otros preceptos constitucionales. Cabe recordar al respecto que, como dijimos en la
STC 89/1994, de 17 de marzo, FFJJ 5 y 8, la paridad contractual entre arrendadores y
arrendatarios puede ser sometida a modulaciones fundadas en una finalidad tuitiva de
intereses que se consideren necesitados de una especial protección –concretamente, los
de los arrendatarios ante la situación del mercado inmobiliario–, como muestra la historia
de la regulación de los arrendamientos urbanos en nuestro país.
La reserva al legislador estatal de la competencia para la regulación tanto de la regla
general como de sus posibles excepciones o modulaciones excluye, por tanto, que
cualquier legislador autonómico pueda condicionar o limitar la libertad de las partes para
determinar la renta inicial del alquiler de viviendas. El establecimiento de dicha libertad o,
en su caso, su modulación y, en general, la regulación de las reglas para la
determinación de la renta, son aspectos esenciales del régimen obligacional de los
contratos de arrendamiento de viviendas que, en su condición de bases de las
obligaciones contractuales, deben ser comunes y, por tanto, establecidas por el Estado.
Consecuentemente, la determinación y, en su caso, la modificación de las bases de las
obligaciones contractuales corresponde en exclusiva al Estado ex art. 149.1.8 CE, tanto
al definir el régimen de la relación arrendaticia urbana, pues se refiere a un derecho del
propietario y a una obligación del arrendatario [en similares términos STC 61/1997, de 20
de marzo, FJ 26 b)] como al actuar como garante de la unidad de mercado y del orden
público económico por el interés público subyacente en la determinación de la renta.
Al legislador estatal, en uso del amplio margen de apreciación del que dispone para
adoptar disposiciones en materia social y económica (STC 32/2019, de 28 de febrero,
FJ 6), le corresponde pronunciarse sobre la adecuación de las bases del derecho
contractual a los principios rectores de la política económica y social y, en particular, al
derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada
consagrado por el art. 47 CE, en conexión con la función social de la propiedad privada
reconocida por el art. 33.2 CE, introduciendo, en su caso, las modificaciones oportunas.
Todo ello, sin perjuicio de las competencias autonómicas en la materia para desarrollar
políticas de protección del derecho a la vivienda.
Sentado lo anterior, es forzoso concluir que el art. 6 de la Ley 11/2020 es contrario al
orden competencial, pues el legislador autonómico carece de competencia para incidir
sobre las reglas para la determinación de la renta derivadas del contrato de
arrendamiento de vivienda.
Además, lo hace de manera tal que contradice efectivamente el principio de libre
determinación de la renta actualmente fijado por el legislador estatal en el art. 17.1 de la
Ley 29/1994 en conexión con el art. 1255 del Código civil. Concretamente, el art. 6 formula
el principio contrario al de la legislación estatal, al prescribir imperativamente que, en
determinados contratos de arrendamiento de vivienda (los que se concluyan en un área
con mercado de viviendas tenso y estén comprendidos en el ámbito de aplicación de la
Ley, conforme a su art. 1) la renta pactada al inicio del contrato está sujeta a las
condiciones y limitaciones en él previstas. De esta suerte, la renta del contrato de
arrendamiento de vivienda destinada a residencia permanente que se concluya en áreas
con mercado de vivienda tenso no podrá superar el precio de referencia para el alquiler de
una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano, precio de referencia
fijado a partir del índice de referencia de precios de alquiler de vivienda determinado por el
departamento autonómico competente en materia de vivienda. Y además, configura el
régimen de contención de rentas para los contratos de arrendamiento de viviendas que
habían sido previamente arrendados en los cinco años anteriores a la entrada en vigor de
cve: BOE-A-2022-5807
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