T.C. Sección del Tribunal Constitucional. TRIBUNAL CONSTITUCIONAL. Sentencias. (BOE-A-2022-5807)
Pleno. Sentencia 37/2022, de 10 de marzo de 2022. Recurso de inconstitucionalidad 6289-2020. Interpuesto por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso respecto de diversos preceptos de la Ley del Parlamento de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda. Competencias sobre vivienda, condiciones básicas de igualdad, legislación civil y procesal y régimen jurídico de las administraciones públicas; derecho de propiedad y principios de dignidad humana, seguridad jurídica y tipicidad: nulidad de los preceptos que definen el objeto y ámbito de aplicación de la ley autonómica, establecen un régimen de contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y las consecuencias sancionadoras de su incumplimiento, habilitan para la aplicación de porcentajes correctores y exclusión de viviendas en áreas con mercado de vivienda tenso, definen el régimen transitorio en estas mismas áreas, introducen un mecanismo extrajudicial de resolución de conflictos e imponen el juicio verbal como cauce procesal obligado.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 84
Viernes 8 de abril de 2022
Sec. TC. Pág. 48514
3.
Precisiones previas.
Expuestas las posiciones de las partes en el proceso y el contenido de la norma
impugnada, antes de comenzar a analizar el fondo del asunto, resulta necesario realizar
una serie de precisiones acerca de las modificaciones sufridas por la Ley 11/2020 y
cve: BOE-A-2022-5807
Verificable en https://www.boe.es
legal en la declaración de área con mercado de vivienda tenso (disposición adicional
segunda). Se regula la posibilidad de que, en los contratos en régimen de contención de
rentas, las partes pacten la asunción por el arrendatario de los gastos generales y de
servicios individuales, debidamente desglosados del precio del arrendamiento (art. 9). A
resultas de los límites legales introducidos en la renta, se impone también la obligación
de informar en todas las ofertas de arrendamiento del precio de referencia de la vivienda
y de la renta consignada en el último contrato de arrendamiento (art. 13) y se otorga al
arrendatario el derecho a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso,
con devengo del interés legal del dinero incrementado en tres puntos (art. 12). Se prevé
la aplicación de esta regulación en aquellas novaciones del contrato que supongan una
ampliación de su duración o una modificación de la renta (disposición transitoria
primera).
En tercer lugar, la Ley 11/2020 establece un régimen de control y sancionador de los
incumplimientos de las reglas de determinación de la renta de los contratos de
arrendamientos concluidos en áreas con mercado de vivienda tenso. Este régimen será
el previsto en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (art. 14). A
tal fin, el art. 15 de la Ley 11/2020 modifica el art. 124 de la Ley 18/2007, añadiendo un
nuevo apartado 4 que tipifica infracciones graves en materia de contención de rentas.
Tipificación que también acomete el art. 16.2, al reformar el art. 125 de la Ley 18/2007,
dando nueva redacción a la infracción leve prevista en la letra f) de su apartado 2 y
añadiendo un nuevo apartado 4, sobre infracciones leves en materia de contención de
rentas.
La Ley 11/2020 también fija normas para la resolución extrajudicial y judicial de los
conflictos entre arrendadores y arrendatarios que se planteen en los contratos sujetos al
régimen de contención de rentas en relación con la determinación de la renta del
contrato o del reembolso de las cantidades pagadas en exceso. En concreto, se prevé
que el departamento de la Generalitat competente deberá impulsar el establecimiento de
sistemas de resolución extrajudicial de tales conflictos (disposición adicional tercera) y
que las demandas judiciales en la materia se resolverán por el juicio verbal, con
independencia de la cuantía (disposición adicional cuarta).
Junto a este régimen de contención de rentas aplicable a los contratos de
arrendamiento de viviendas situadas en áreas con mercado de vivienda tenso, la ley
contiene dos concretas previsiones en los arts. 17 y 18 que no guardan relación directa
con dicho régimen. El primero de ellos modifica el art. 5.3 de la Ley 24/2015, de 29 de
julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la
pobreza energética, y el segundo se refiere al art. 16.4 d) de la Ley 4/2016. Ambas
modificaciones introducidas precisan que toda demanda de ejecución hipotecaria o de
desahucio de personas en riesgo de exclusión residencial deberá ir «acompañada
necesariamente de la documentación que acredite que se ha formulado la oferta de
alquiler social».
Por último, la disposición final tercera, «Marco competencial», señala que la ley se
dicta al amparo de las competencias exclusivas de la Generalitat en materia de Derecho
civil y en materia de vivienda reconocidas por los artículos 129 y 137 del Estatuto de
Autonomía de Cataluña; y, en el caso de los artículos 17 y 18 y de la disposición
adicional tercera de la Ley, al amparo de la competencia exclusiva de la Generalitat
sobre las normas procesales específicas que deriven de las particularidades del Derecho
sustantivo de Cataluña prevista en el artículo 130 del Estatuto de Autonomía.
Núm. 84
Viernes 8 de abril de 2022
Sec. TC. Pág. 48514
3.
Precisiones previas.
Expuestas las posiciones de las partes en el proceso y el contenido de la norma
impugnada, antes de comenzar a analizar el fondo del asunto, resulta necesario realizar
una serie de precisiones acerca de las modificaciones sufridas por la Ley 11/2020 y
cve: BOE-A-2022-5807
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legal en la declaración de área con mercado de vivienda tenso (disposición adicional
segunda). Se regula la posibilidad de que, en los contratos en régimen de contención de
rentas, las partes pacten la asunción por el arrendatario de los gastos generales y de
servicios individuales, debidamente desglosados del precio del arrendamiento (art. 9). A
resultas de los límites legales introducidos en la renta, se impone también la obligación
de informar en todas las ofertas de arrendamiento del precio de referencia de la vivienda
y de la renta consignada en el último contrato de arrendamiento (art. 13) y se otorga al
arrendatario el derecho a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso,
con devengo del interés legal del dinero incrementado en tres puntos (art. 12). Se prevé
la aplicación de esta regulación en aquellas novaciones del contrato que supongan una
ampliación de su duración o una modificación de la renta (disposición transitoria
primera).
En tercer lugar, la Ley 11/2020 establece un régimen de control y sancionador de los
incumplimientos de las reglas de determinación de la renta de los contratos de
arrendamientos concluidos en áreas con mercado de vivienda tenso. Este régimen será
el previsto en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (art. 14). A
tal fin, el art. 15 de la Ley 11/2020 modifica el art. 124 de la Ley 18/2007, añadiendo un
nuevo apartado 4 que tipifica infracciones graves en materia de contención de rentas.
Tipificación que también acomete el art. 16.2, al reformar el art. 125 de la Ley 18/2007,
dando nueva redacción a la infracción leve prevista en la letra f) de su apartado 2 y
añadiendo un nuevo apartado 4, sobre infracciones leves en materia de contención de
rentas.
La Ley 11/2020 también fija normas para la resolución extrajudicial y judicial de los
conflictos entre arrendadores y arrendatarios que se planteen en los contratos sujetos al
régimen de contención de rentas en relación con la determinación de la renta del
contrato o del reembolso de las cantidades pagadas en exceso. En concreto, se prevé
que el departamento de la Generalitat competente deberá impulsar el establecimiento de
sistemas de resolución extrajudicial de tales conflictos (disposición adicional tercera) y
que las demandas judiciales en la materia se resolverán por el juicio verbal, con
independencia de la cuantía (disposición adicional cuarta).
Junto a este régimen de contención de rentas aplicable a los contratos de
arrendamiento de viviendas situadas en áreas con mercado de vivienda tenso, la ley
contiene dos concretas previsiones en los arts. 17 y 18 que no guardan relación directa
con dicho régimen. El primero de ellos modifica el art. 5.3 de la Ley 24/2015, de 29 de
julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la
pobreza energética, y el segundo se refiere al art. 16.4 d) de la Ley 4/2016. Ambas
modificaciones introducidas precisan que toda demanda de ejecución hipotecaria o de
desahucio de personas en riesgo de exclusión residencial deberá ir «acompañada
necesariamente de la documentación que acredite que se ha formulado la oferta de
alquiler social».
Por último, la disposición final tercera, «Marco competencial», señala que la ley se
dicta al amparo de las competencias exclusivas de la Generalitat en materia de Derecho
civil y en materia de vivienda reconocidas por los artículos 129 y 137 del Estatuto de
Autonomía de Cataluña; y, en el caso de los artículos 17 y 18 y de la disposición
adicional tercera de la Ley, al amparo de la competencia exclusiva de la Generalitat
sobre las normas procesales específicas que deriven de las particularidades del Derecho
sustantivo de Cataluña prevista en el artículo 130 del Estatuto de Autonomía.
