BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de abril de 2022

Sec. TC. Pág. 48513

La parte dispositiva de la Ley 11/2020 precisa, en su art. 1, que el objeto de la Ley es
«regular la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de
vivienda», cuando la vivienda arrendada esté «destinada a residencia permanente del
arrendatario» y «situada en un área que haya sido declarada área con mercado de
vivienda tenso», salvo algunas excepciones. La Ley 11/2020 faculta a la administración
autonómica, o en su caso a determinadas entidades locales, para declarar áreas con
mercado de vivienda tenso (arts. 2 a 5, disposición transitoria segunda y anexo). Se
consideran áreas con mercado de vivienda tenso aquellos municipios o partes de
municipios que estén especialmente en riesgo de no disponer de la suficiente dotación
de viviendas de alquiler a un precio asequible que permita acceder a las mismas a toda
la población, en función del cumplimiento de determinadas condiciones, todas ellas
relacionadas con el crecimiento experimentado por los precios de alquiler o la carga que
estos suponen en proporción a los ingresos de los potenciales inquilinos (art. 2). La
declaración de estas áreas solo puede recaer en municipios o parte de municipios a los
que resulte de aplicación el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas
determinado por el departamento de la Generalitat encargado de la materia de vivienda
(art. 5). La competencia para la declaración corresponde a dicho departamento con
carácter general, o al Ayuntamiento de Barcelona y al Área Metropolitana de Barcelona
en su ámbito territorial, previa tramitación del procedimiento establecido al efecto, con
participación de todas las administraciones interesadas y observancia de los trámites de
consulta, audiencia e información pública (art. 3). La declaración deberá indicar su
duración, que no podrá exceder de cinco años desde su publicación en el «Diari Oficial
de la Generalitat de Catalunya», e incluir una relación de las actuaciones que las
administraciones implicadas llevarán a cabo, en el marco de los instrumentos locales,
supralocales y generales de planificación y programación de vivienda, a fin de atenuar o
revertir la situación de mercado tenso durante su periodo de vigencia (art. 4). Con
independencia de ello, la propia Ley contiene una declaración de áreas con mercado de
vivienda tenso de sesenta municipios incluidos en el anexo, declaración ex lege y de
carácter transitorio, con una duración máxima de un año, sin perjuicio de la competencia
de las administraciones competentes para formular una nueva declaración en tal sentido
(disposición transitoria segunda).
En segundo término, la Ley 11/2020 regula el «régimen de contención y moderación
de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda» concluidos en áreas con
mercado de vivienda tenso [arts. 6 a 13; disposición adicional primera y segunda;
disposición transitoria primera; y disposición final cuarta, letra b)]. El art. 6 determina la
«renta inicial del alquiler», que no puede sobrepasar ninguno de estos dos límites: el
precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el
mismo entorno urbano; o la renta consignada en el último contrato de arrendamiento
celebrado en los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la Ley. El «precio de
referencia», que opera como límite máximo de la renta inicial del alquiler, vendrá dado
por el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas sin tener en cuenta los
márgenes de precio superior e inferior, e incrementado o minorado como máximo en
un 5 por 100, según las características específicas de la vivienda objeto de
arrendamiento (art. 7 en relación con la disposición adicional primera). La renta inicial así
establecida solo puede actualizarse de acuerdo con la normativa reguladora de los
contratos de arrendamiento de vivienda (art. 8). Estos límites de la renta se flexibilizan o
excepcionan en tres supuestos: (i) los contratos de arrendamiento de viviendas nuevas o
rehabilitadas, a las que será de aplicación este régimen a los tres años desde la entrada
en vigor de la Ley [disposición final cuarta, letra b)] y en las que la renta inicial podrá
fijarse en el margen superior del índice durante los cinco años posteriores a la obtención
del certificado final de obra (art. 10); (ii) en la ejecución de obras de mejora, supuesto en
el que el arrendador que las realice podrá, una vez transcurrido el plazo de duración
mínima obligatoria del contrato, incrementar la renta sin sujeción a límite (art. 11) y (iii)
las viviendas de gran superficie, entendiendo por tales aquellas con superficie útil
superior a ciento cincuenta metros cuadrados, que pueden ser excluidas del régimen

cve: BOE-A-2022-5807
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Núm. 84