T.C. Sección del Tribunal Constitucional. TRIBUNAL CONSTITUCIONAL. Sentencias. (BOE-A-2022-5807)
Pleno. Sentencia 37/2022, de 10 de marzo de 2022. Recurso de inconstitucionalidad 6289-2020. Interpuesto por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso respecto de diversos preceptos de la Ley del Parlamento de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda. Competencias sobre vivienda, condiciones básicas de igualdad, legislación civil y procesal y régimen jurídico de las administraciones públicas; derecho de propiedad y principios de dignidad humana, seguridad jurídica y tipicidad: nulidad de los preceptos que definen el objeto y ámbito de aplicación de la ley autonómica, establecen un régimen de contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y las consecuencias sancionadoras de su incumplimiento, habilitan para la aplicación de porcentajes correctores y exclusión de viviendas en áreas con mercado de vivienda tenso, definen el régimen transitorio en estas mismas áreas, introducen un mecanismo extrajudicial de resolución de conflictos e imponen el juicio verbal como cauce procesal obligado.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 84
Viernes 8 de abril de 2022
Sec. TC. Pág. 48512
vulneraciones denunciadas, interesando, en consecuencia, la íntegra desestimación del
recurso. En síntesis, han defendido que la Comunidad Autónoma es competente para
aprobar dicha regulación al amparo de sus competencias en materia de vivienda y
Derecho civil, que les permite definir la función social de la propiedad urbana en lo
relativo al arrendamiento de viviendas, por lo que el sistema diseñado en la Ley 11/2020
no infringe precepto constitucional alguno.
Objeto y contenido de la disposición impugnada.
Expuesto lo anterior, procede ahora referirse al contenido de la norma impugnada en
este proceso. El preámbulo de la Ley 11/2020 destaca que el mercado de la vivienda ha
experimentado en los últimos años «cierta retracción del acceso en régimen de
propiedad, por razones no solo de precio sino también de financiación, y un aumento
sustancial de la demanda de vivienda de alquiler», lo que, «combinado con la poca
duración de los contratos de arrendamiento en aplicación de la legislación del Estado»,
ha propiciado «una fuerte escalada de los precios, que en Cataluña han crecido en torno
a un treinta por ciento en los últimos cinco años». Esta situación ha causado
«dificultades económicas muy graves para el acceso a la vivienda», agravadas «aún
más por la pandemia de Covid-19». Los retos que plantea el acceso a una vivienda
digna y asequible, continúa diciendo el preámbulo, «deben abordarse prioritariamente
con políticas públicas» pero también con «instrumentos del Derecho privado», lo que
justifica proceder, en ejercicio de la competencia de la Generalitat en materia de Derecho
civil prevista en el artículo 129 del Estatuto de Autonomía de Cataluña, a una «regulación
propia del contrato de arrendamientos urbanos» que incluye «un régimen excepcional de
contención de rentas de alquiler aplicable en zonas de mercado de vivienda tenso».
Este régimen de contención de rentas se considera «una medida congruente con la
configuración constitucional del derecho a la propiedad, tal como se define en el
artículo 33 de la Constitución, y es asimismo una medida instrumental para hacer
efectivo el derecho también constitucional a una vivienda digna y adecuada, amparado
por el artículo 47 de la Constitución». La regulación de la Ley 11/2020 «permite a la
administración calificar determinadas zonas del territorio como áreas con mercado de
vivienda tenso, y sujetar los contratos de arrendamiento que se concluyan en ellas a un
régimen de contención de las rentas», lo que se concibe como una medida excepcional
pues «se trata de una medida limitada en el tiempo, que puede declararse con una
duración máxima de cinco años, en un procedimiento en el que deben acreditarse las
circunstancias que la justifican y precisar las medidas que adoptarán las
administraciones para atenuar o revertir la situación de mercado tenso». El efecto que
persigue la Ley «se instrumenta mediante la aplicación del índice de referencia de
precios de alquiler de viviendas que determina y hace público el departamento
competente en materia de vivienda», a partir del cual se establece el precio de
referencia.
El preámbulo señala también que «el régimen de contención de rentas aplicable a los
contratos de arrendamiento de vivienda concluidos en áreas que hayan sido declaradas
áreas con mercado de vivienda tenso persigue un equilibrio razonable entre el deber de
respetar el interés patrimonial del arrendador y la función social de la propiedad urbana,
y gira en torno a dos reglas básicas: la primera de ellas determina el importe máximo de
la renta que puede convenirse en el momento de formalizar el contrato de alquiler, el cual
no puede sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de
características análogas, incrementado o minorado, como máximo, en un 5 por 100; la
segunda regla determina que la renta tampoco puede rebasar la consignada en el último
contrato de arrendamiento, en el supuesto de que la vivienda haya sido arrendada dentro
de los cinco años anteriores, e indica los incrementos que se pueden aplicar y las
excepciones aplicables». Estos límites a la renta inicial de los contratos se flexibilizan en
determinados supuestos y se complementan con otras normas de carácter civil,
sancionador y procesal.
cve: BOE-A-2022-5807
Verificable en https://www.boe.es
2.
Núm. 84
Viernes 8 de abril de 2022
Sec. TC. Pág. 48512
vulneraciones denunciadas, interesando, en consecuencia, la íntegra desestimación del
recurso. En síntesis, han defendido que la Comunidad Autónoma es competente para
aprobar dicha regulación al amparo de sus competencias en materia de vivienda y
Derecho civil, que les permite definir la función social de la propiedad urbana en lo
relativo al arrendamiento de viviendas, por lo que el sistema diseñado en la Ley 11/2020
no infringe precepto constitucional alguno.
Objeto y contenido de la disposición impugnada.
Expuesto lo anterior, procede ahora referirse al contenido de la norma impugnada en
este proceso. El preámbulo de la Ley 11/2020 destaca que el mercado de la vivienda ha
experimentado en los últimos años «cierta retracción del acceso en régimen de
propiedad, por razones no solo de precio sino también de financiación, y un aumento
sustancial de la demanda de vivienda de alquiler», lo que, «combinado con la poca
duración de los contratos de arrendamiento en aplicación de la legislación del Estado»,
ha propiciado «una fuerte escalada de los precios, que en Cataluña han crecido en torno
a un treinta por ciento en los últimos cinco años». Esta situación ha causado
«dificultades económicas muy graves para el acceso a la vivienda», agravadas «aún
más por la pandemia de Covid-19». Los retos que plantea el acceso a una vivienda
digna y asequible, continúa diciendo el preámbulo, «deben abordarse prioritariamente
con políticas públicas» pero también con «instrumentos del Derecho privado», lo que
justifica proceder, en ejercicio de la competencia de la Generalitat en materia de Derecho
civil prevista en el artículo 129 del Estatuto de Autonomía de Cataluña, a una «regulación
propia del contrato de arrendamientos urbanos» que incluye «un régimen excepcional de
contención de rentas de alquiler aplicable en zonas de mercado de vivienda tenso».
Este régimen de contención de rentas se considera «una medida congruente con la
configuración constitucional del derecho a la propiedad, tal como se define en el
artículo 33 de la Constitución, y es asimismo una medida instrumental para hacer
efectivo el derecho también constitucional a una vivienda digna y adecuada, amparado
por el artículo 47 de la Constitución». La regulación de la Ley 11/2020 «permite a la
administración calificar determinadas zonas del territorio como áreas con mercado de
vivienda tenso, y sujetar los contratos de arrendamiento que se concluyan en ellas a un
régimen de contención de las rentas», lo que se concibe como una medida excepcional
pues «se trata de una medida limitada en el tiempo, que puede declararse con una
duración máxima de cinco años, en un procedimiento en el que deben acreditarse las
circunstancias que la justifican y precisar las medidas que adoptarán las
administraciones para atenuar o revertir la situación de mercado tenso». El efecto que
persigue la Ley «se instrumenta mediante la aplicación del índice de referencia de
precios de alquiler de viviendas que determina y hace público el departamento
competente en materia de vivienda», a partir del cual se establece el precio de
referencia.
El preámbulo señala también que «el régimen de contención de rentas aplicable a los
contratos de arrendamiento de vivienda concluidos en áreas que hayan sido declaradas
áreas con mercado de vivienda tenso persigue un equilibrio razonable entre el deber de
respetar el interés patrimonial del arrendador y la función social de la propiedad urbana,
y gira en torno a dos reglas básicas: la primera de ellas determina el importe máximo de
la renta que puede convenirse en el momento de formalizar el contrato de alquiler, el cual
no puede sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de
características análogas, incrementado o minorado, como máximo, en un 5 por 100; la
segunda regla determina que la renta tampoco puede rebasar la consignada en el último
contrato de arrendamiento, en el supuesto de que la vivienda haya sido arrendada dentro
de los cinco años anteriores, e indica los incrementos que se pueden aplicar y las
excepciones aplicables». Estos límites a la renta inicial de los contratos se flexibilizan en
determinados supuestos y se complementan con otras normas de carácter civil,
sancionador y procesal.
cve: BOE-A-2022-5807
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