T.C. Sección del Tribunal Constitucional. TRIBUNAL CONSTITUCIONAL. Sentencias. (BOE-A-2022-5807)
Pleno. Sentencia 37/2022, de 10 de marzo de 2022. Recurso de inconstitucionalidad 6289-2020. Interpuesto por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular en el Congreso respecto de diversos preceptos de la Ley del Parlamento de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda. Competencias sobre vivienda, condiciones básicas de igualdad, legislación civil y procesal y régimen jurídico de las administraciones públicas; derecho de propiedad y principios de dignidad humana, seguridad jurídica y tipicidad: nulidad de los preceptos que definen el objeto y ámbito de aplicación de la ley autonómica, establecen un régimen de contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y las consecuencias sancionadoras de su incumplimiento, habilitan para la aplicación de porcentajes correctores y exclusión de viviendas en áreas con mercado de vivienda tenso, definen el régimen transitorio en estas mismas áreas, introducen un mecanismo extrajudicial de resolución de conflictos e imponen el juicio verbal como cauce procesal obligado.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 8 de abril de 2022
Sec. TC. Pág. 48509
competencia para delimitar los pactos del contrato de arrendamiento para observar la
función social de la vivienda.
Además, los requisitos de validez y eficacia de los contratos de arrendamiento como
bases de las obligaciones contractuales no se ven afectados por las previsiones de la
Ley 11/2020, en la medida en que los contratos seguirán siendo válidos y desplegarán sus
efectos aun si vulneran el límite de renta previsto en la Ley 11/2020. Claro está, todo ello
sin perjuicio del derecho del arrendatario a exigir el pago de lo indebido y los intereses
legales de estas cantidades incrementadas en tres puntos de acuerdo con lo previsto en el
art. 12 de la Ley 11/2020 y de la eventual sanción administrativa impuesta por la
administración al arrendador. Igualmente, respeta la causa onerosa del contrato de
arrendamiento como elemento de validez del acuerdo. Guarda relación con el método de
la rescisión por lesión examinado en la STC 132/2019, por cuanto el de la contención de
rentas del arrendamiento de vivienda es idéntico, al establecer límites cuantitativos al
precio con la finalidad de reequilibrar las prestaciones, si bien en el primer caso, se articula
el reequilibrio del precio mediante su impugnación y, en cambio, en los arts. 6 y 7 de la
Ley 11/2020 se establecen unos topes que se deberán aplicar a la hora de pactar el precio
del arrendamiento, pero en ambos casos se respeta la causa onerosa del contrato.
Eso se pone de manifiesto en el modo de determinar el precio del alquiler de la
vivienda mediante el índice de referencia de los precios de alquiler de viviendas que
determina y hace público el departamento competente en materia de vivienda, a partir de
los datos que constan en el registro de fianzas de alquiler de fincas urbanas y de las
características adicionales que se tengan en cuenta para calcular el índice en cada
momento. Si bien inicialmente la finalidad del índice de referencia de los precios de
alquiler de viviendas era la de orientar las políticas públicas de la Generalitat en materia
de vivienda, así como a los consumidores arrendatarios, el legislador catalán, al aprobar
la Ley 11/2020, estimó que era un instrumento útil para articular un sistema de protección
para los consumidores y usuarios, en este caso los arrendatarios de vivienda. Tiene el
objetivo de mantener un equilibrio económico en el contrato de arrendamiento,
reforzando justamente el carácter oneroso de la causa del contrato y también de forma
especialmente significativa en una situación de crisis económica o de desigualdad entre
las partes contratantes. La abogada de la Generalitat de Cataluña expone también el
método de cálculo de dicho índice y la metodología empleada para elaborarlo,
concluyendo que como con el método de cálculo del índice de referencia de los precios
de alquiler de viviendas se obtiene la media aritmética de los precios de alquiler, es
indudable que el resultado obtenido se corresponde con un precio de mercado que
servirá para establecer la renta de alquiler de la vivienda. Y ello permite afirmar que se
respeta la causa onerosa del contrato y se delimita la función social de la propiedad de la
vivienda con justificación en los arts. 47 y 39 CE.
Además, la regulación de la contención de rentas respeta los principios de
proporcionalidad y de no discriminación como principios materiales de las bases de las
obligaciones contractuales. Así, respecto a la proporcionalidad, las medidas de la
Ley 11/2020 toman en consideración la renta media de los precios de mercado, pero
también prevén excepciones, no permiten que se generen pérdidas sustanciales y
prolongadas al arrendador y, en todo caso, la limitación de la autonomía de la voluntad
es temporal y no limita las causas para poner fin al arrendamiento. Con ello no se impide
reconocer el contenido esencial del derecho del arrendador en cuanto que no le priva de
utilidad económica. La renta que puede cobrar el arrendador no se establece en función
del nivel de ingresos del arrendatario. También existen correctivos cuando el arrendador
no llega a determinados ingresos y se permite la repercusión al arrendatario de las
mejoras que haga el arrendador o incrementar o aminorar el valor determinado por el
índice de referencia, con una variación de como máximo el 5 por 100, en función de las
características de la vivienda. Hay que añadir que la renta también se puede actualizar y
que los gastos generales y de servicios individuales también se pueden imputar al
arrendatario. La norma también permite tener en cuenta las características de los pisos
de nueva construcción o gran rehabilitación para incrementar el precio.
cve: BOE-A-2022-5807
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 84
Viernes 8 de abril de 2022
Sec. TC. Pág. 48509
competencia para delimitar los pactos del contrato de arrendamiento para observar la
función social de la vivienda.
Además, los requisitos de validez y eficacia de los contratos de arrendamiento como
bases de las obligaciones contractuales no se ven afectados por las previsiones de la
Ley 11/2020, en la medida en que los contratos seguirán siendo válidos y desplegarán sus
efectos aun si vulneran el límite de renta previsto en la Ley 11/2020. Claro está, todo ello
sin perjuicio del derecho del arrendatario a exigir el pago de lo indebido y los intereses
legales de estas cantidades incrementadas en tres puntos de acuerdo con lo previsto en el
art. 12 de la Ley 11/2020 y de la eventual sanción administrativa impuesta por la
administración al arrendador. Igualmente, respeta la causa onerosa del contrato de
arrendamiento como elemento de validez del acuerdo. Guarda relación con el método de
la rescisión por lesión examinado en la STC 132/2019, por cuanto el de la contención de
rentas del arrendamiento de vivienda es idéntico, al establecer límites cuantitativos al
precio con la finalidad de reequilibrar las prestaciones, si bien en el primer caso, se articula
el reequilibrio del precio mediante su impugnación y, en cambio, en los arts. 6 y 7 de la
Ley 11/2020 se establecen unos topes que se deberán aplicar a la hora de pactar el precio
del arrendamiento, pero en ambos casos se respeta la causa onerosa del contrato.
Eso se pone de manifiesto en el modo de determinar el precio del alquiler de la
vivienda mediante el índice de referencia de los precios de alquiler de viviendas que
determina y hace público el departamento competente en materia de vivienda, a partir de
los datos que constan en el registro de fianzas de alquiler de fincas urbanas y de las
características adicionales que se tengan en cuenta para calcular el índice en cada
momento. Si bien inicialmente la finalidad del índice de referencia de los precios de
alquiler de viviendas era la de orientar las políticas públicas de la Generalitat en materia
de vivienda, así como a los consumidores arrendatarios, el legislador catalán, al aprobar
la Ley 11/2020, estimó que era un instrumento útil para articular un sistema de protección
para los consumidores y usuarios, en este caso los arrendatarios de vivienda. Tiene el
objetivo de mantener un equilibrio económico en el contrato de arrendamiento,
reforzando justamente el carácter oneroso de la causa del contrato y también de forma
especialmente significativa en una situación de crisis económica o de desigualdad entre
las partes contratantes. La abogada de la Generalitat de Cataluña expone también el
método de cálculo de dicho índice y la metodología empleada para elaborarlo,
concluyendo que como con el método de cálculo del índice de referencia de los precios
de alquiler de viviendas se obtiene la media aritmética de los precios de alquiler, es
indudable que el resultado obtenido se corresponde con un precio de mercado que
servirá para establecer la renta de alquiler de la vivienda. Y ello permite afirmar que se
respeta la causa onerosa del contrato y se delimita la función social de la propiedad de la
vivienda con justificación en los arts. 47 y 39 CE.
Además, la regulación de la contención de rentas respeta los principios de
proporcionalidad y de no discriminación como principios materiales de las bases de las
obligaciones contractuales. Así, respecto a la proporcionalidad, las medidas de la
Ley 11/2020 toman en consideración la renta media de los precios de mercado, pero
también prevén excepciones, no permiten que se generen pérdidas sustanciales y
prolongadas al arrendador y, en todo caso, la limitación de la autonomía de la voluntad
es temporal y no limita las causas para poner fin al arrendamiento. Con ello no se impide
reconocer el contenido esencial del derecho del arrendador en cuanto que no le priva de
utilidad económica. La renta que puede cobrar el arrendador no se establece en función
del nivel de ingresos del arrendatario. También existen correctivos cuando el arrendador
no llega a determinados ingresos y se permite la repercusión al arrendatario de las
mejoras que haga el arrendador o incrementar o aminorar el valor determinado por el
índice de referencia, con una variación de como máximo el 5 por 100, en función de las
características de la vivienda. Hay que añadir que la renta también se puede actualizar y
que los gastos generales y de servicios individuales también se pueden imputar al
arrendatario. La norma también permite tener en cuenta las características de los pisos
de nueva construcción o gran rehabilitación para incrementar el precio.
cve: BOE-A-2022-5807
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 84
