BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 23 de noviembre de 2021

Sec. III. Pág. 143564

La entidad recurrente alega lo siguiente: que existe una fase de estudio previa, que
va desde la firma del documento hasta la conexión a la red del proyecto durante la cual
el arrendador cede a la arrendataria la finca con la finalidad de proceder al estudio,
desarrollo y consecución de todos aquellos permisos que no entra a formar parte del
cómputo de los 25 años y su duración máxima será de un año desde la firma del
documento, prorrogable de forma tácita por 6 meses más en caso de que esté pendiente
de tramitación alguno de los permisos necesarios para la construcción y explotación
futura de la planta; es decir, que la duración del contrato de arrendamiento comienza
desde la firma del mismo el 10 de agosto de 2018 hasta transcurridos 25 años
prorrogables, a contar desde la conexión a la red de distribución de la planta fotovoltaica
que se va a construir, existiendo un período previo denominado «fase de desarrollo y
construcción» que, de forma evidente, también forma parte de la duración del contrato;
que en idéntico sentido al anteriormente mencionado consta redactada la cláusula de
duración del contrato de subarrendamiento; que la duración de ambos contratos y de
conformidad con lo pactado por las partes, se divide en dos fases, la primera
denominada «fase de estudio y desarrollo» en la que se necesitan tramitar las licencias y
permisos correspondientes y que tiene una duración de doce meses prorrogables y la
segunda, de 25 años, también prorrogable tácitamente, que comenzarán a computarse
desde que la instalación fotovoltaica quede conectada a la red eléctrica; está bien
acreditado que la duración del contrato de subarrendamiento queda total y
completamente vinculada a la del contrato de arrendamiento, cuya duración no queda
limitada a los 25 años, sino que la misma computa desde la firma del contrato hasta
transcurridos 25 años desde que la instalación fotovoltaica quede conectada a la red
eléctrica; que no existe posibilidad alguna de que el contrato de subarrendamiento pueda
exceder de la duración del contrato de arrendamiento, teniendo en consideración las
fases de duración en las que se divide el contrato de arrendamiento y al que
expresamente se someten las partes en el contrato de subarrendamiento.
2. El principio hipotecario de especialidad registral exige e implica concreción en la
inscripción tanto de la finca registral como de la extensión del derecho real sobre la
misma. Esto determina que, en la inscripción de los actos y negocios jurídicos se exija
claridad para esta determinación. Este principio es también aplicable a la inscripción de
ciertos derechos personales que tienen acceso al Registro, como es el caso del derecho
de arrendamiento. Así, en el caso de los arrendamientos urbanos, tras la Ley 29/1994,
de Arrendamientos Urbanos, la redacción del artículo 2.5.º de la Ley Hipotecaria quedó
modificada, al permitir la inscripción en el Registro de la Propiedad de «los contratos de
arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los
mismos». A resultas de la disposición adicional segunda de la Ley 29/1994, de
Arrendamientos Urbanos, se dictó el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre
inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos.
Con ello, quedaba patente en nuestro ordenamiento jurídico, el plus adicional que en
orden a la seguridad jurídica del arrendatario constituye la constancia del derecho
personal de arrendamiento derivado de su contrato, en el Registro de la Propiedad. En
aras a esta finalidad, el Real Decreto 297/1996, establece una cierta flexibilidad en los
requisitos que deben cumplir los títulos presentados (artículo 2) en orden al principio de
especialidad, pero no en relación al tracto sucesivo.
En el caso de los arrendamientos rústicos, el principio de especialidad funciona de la
misma forma. En el supuesto concreto de este expediente, señala la registradora que,
dado que el plazo del subarrendamiento no puede ser superior al del arrendamiento, la
expresión de la duración del subarrendamiento no queda clara, por lo que conculca el
principio de especialidad registral. En definitiva, se trata de analizar si hay claridad en la
expresión del plazo señalado para determinar si excede o no del inscrito en cuanto al
contrato de arrendamiento.
Efectivamente, el artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Rústicos establece que la
duración del contrato de subarriendo no podrá exceder la duración del contrato de
arrendamiento: «(…) deberá otorgarse por todo el tiempo que reste del plazo del

cve: BOE-A-2021-19267
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 280