BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 23 de noviembre de 2021

Sec. III. Pág. 143563

IV
Mediante escrito, de fecha de 18 de agosto de 2021, la registradora de la Propiedad
elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 y 19 bis de la Ley Hipotecaria; 23 de la Ley 49/2003, de 26 de
noviembre, de Arrendamientos Rústicos, y 98, 322 y 323 del Reglamento Hipotecario.
1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de
elevación a público de un contrato privado de subarriendo en la que concurren las
circunstancias siguientes:
– El día 3 de junio de 2021 se eleva a público del contrato privado de
subarrendamiento de fecha 20 de abril de 2021. La finca objeto del mismo es una finca
rústica.
– La arrendataria de la finca que ahora se subarrienda lo es en virtud de un contrato
de arrendamiento con los propietarios, de fecha 10 de agosto de 2018, elevado a público
el día 21 de septiembre de 2020. En el Registro figura inscrito el arrendamiento en la
finca correspondiente a la rústica que se subarrienda, de manera que en el apartado de
la duración del mismo resulta lo siguiente: «El presente contrato de arrendamiento
entrará en vigor a la fecha de su firma y prorrogará su vigencia entre las partes desde la
fecha de la firma hasta transcurridos 25 años desde que la instalación fotovoltaica quede
conectada a la red de distribución eléctrica. Transcurrido el plazo señalado, el contrato
se entenderá prorrogado de forma tácita por períodos de 5 años, salvo denuncia de la
arrendataria con tres meses de antelación a la expiación de cada duración o prórroga en
las mismas condiciones recogidas en el presente contrato. Existe por tanto una fase de
estudio previa, que va desde la firma del presente documento hasta la conexión de la red
del proyecto, durante la cual el arrendador cede a la arrendataria la finca con la finalidad
de proceder al estudio, desarrollo y consecución de todos aquellos permisos, que no
entra a formar parte del cómputo de 25 años señalados anteriormente, y su duración
máxima será de 1 año desde la firma del presente documento. Este período se podrá
prorrogar de forma tácita por seis meses más en caso de que esté pendiente de
tramitación alguno de los permisos necesarios para la construcción y explotación futura
de la planta, en adelante, Fase de Desarrollo y Construcción».
– Ahora, la entidad arrendataria, el día 20 de abril de 2021, contrata
subarrendamiento, en el cual, el plazo de duración se expresa así: «El presente contrato
de arrendamiento entrará en vigor a la fecha de su firma y prorrogará su vigencia entre
las partes desde la fecha de la firma hasta transcurridos 25 años desde que la
instalación fotovoltaica quede conectada a la red de distribución eléctrica. Transcurrido el
plazo señalado en los párrafos anteriores el contrato se entenderá prorrogado de forma
tácita por un período de 5 años, con limitación hasta 30 años, salvo denuncia de la
subarrendataria notificada a la arrendataria, con al menos, un mes de antelación a la
expiración de la duración inicialmente pactada, no admitiéndose más prorrogas. En
cualquier caso, la duración del contrato nunca podrá exceder de la duración del contrato
de arrendamiento suscrito en fecha 10 de agosto de 2018».
La registradora señala como defecto que del contrato de subarriendo resulta que
dicho subarriendo no podrá exceder la duración del contrato de arrendamiento (firmado
el día 10 agosto de 2018) si bien a la vez en la misma clausula segunda indica que «el
presente contrato entrará en vigor a la fecha de su firma [20 de abril de 2021] y
prorrogará su vigencia entre las partes desde la fecha de la firma hasta transcurridos 25
años desde que la instalación fotovoltaica quede conectada a la red de distribución
eléctrica (...)», por lo que siendo que la duración del contrato de subarriendo no podrá
exceder la duración del contrato de arrendamiento, no queda clara la duración del
subarrendamiento.

cve: BOE-A-2021-19267
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Núm. 280