III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-19266)
Resolución de 28 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de A Coruña n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 23 de noviembre de 2021
Sec. III. Pág. 143556
Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As.
C-243/08) y 14 de marzo de 2013 (As. C-415/11); las Sentencias del Tribunal Supremo
de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9
de mayo, 13 de septiembre y 18 de noviembre de 2013, 26 de mayo, 30 de junio y 8 de
septiembre de 2014, 14 de diciembre de 2017 y 11 de septiembre de 2019; la Instrucción
de 20 de diciembre de 2019 de la Dirección General de los Registros y del Notariado,
sobre la actuación notarial y registral ante diversas dudas en la aplicación de la
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de enero
y 8 de junio de 2011, 23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de
julio de 2012, 2 de enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre
de 2013, 5 de febrero, 23 de julio y 29 de septiembre de 2014, 22 de enero y 12 de
marzo de 2015, 19 de julio de 2018, 13 y 27 de junio y 5, 19 y 20 de diciembre de 2019
y 15 y 28 de enero de 2020, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad
Jurídica Preventiva y Fe Pública de 5 y 12 de junio de 2020.
1. Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un
préstamo concedido por «Liberbank, S.A.» una persona física, y en garantía del mismo
se constituyó hipoteca sobre dos viviendas, una (inscrita en el Registro de la Propiedad
de A Coruña número 2) perteneciente en pleno dominio a dicha persona; y la otra
(inscrita en otro Registro) perteneciente al deudor y a otra señora (hipotecante no
deudora) adquirida por éstos el mismo día.
En dicha escritura se expresa que el préstamo se concede en las condiciones
establecidas por el acuerdo suscrito entre la dirección de «Caja de Ahorros de Asturias»
(en la actualidad «Liberbank, S.A.») y los representantes sindicales de los trabajadores,
para empleados fijos de su plantilla, dada la condición de empleado de «Liberbank, S.A.»
que tiene el prestatario. Asimismo, se expresa que «el presente préstamo hipotecario
queda fuera del ámbito de aplicación de la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los
contratos de crédito inmobiliario, por cuanto es un préstamo de los previstos en el art. 2.4
a) de la meritada Ley, es decir es un préstamo concedido por Liberbank, S.A. a un
empleado, a título accesorio, con una Tasa Anual Equivalente inferior a la del mercado, y
que no se ofrece al público en general».
La registradora suspende la inscripción solicitada porque el préstamo sólo se entrega
al empleado, adquiriendo la hipotecante no deudora sólo responsabilidades, puesto que
no recibe cantidad alguna, siendo aplicable a la misma la norma del artículo 2.1.a) de la
Ley 5/2019, en su condición de fiador o garante, con la doble consecuencia de aplicación
respecto de dicho garante de las limitaciones que se derivan de las normas imperativas
de la Ley (artículos 23 al 25 principalmente) y de la obligatoriedad de autorización del
acta previa; así como la de la constancia de una dirección de correo electrónico del
garante como requisito para la inscripción registral de la escritura. Cita la Instrucción
de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado,
sobre la actuación notarial y registral ante diversas dudas en la aplicación de la
Ley 5/2019.
El recurrente alega que la mencionada Instrucción de 20 de diciembre de 2019 se
refiere, en cuanto a la aplicabilidad del art. 2.1.a) de la Ley 5/2019, a préstamos cuyo
importe se destine a atenciones exclusivas del empleado, en que el cónyuge o pareja de
hecho adquiere sólo responsabilidades, pero no los beneficios; lo que patentemente no
es el caso, pues con la cuenta del préstamo se adquiere una vivienda para la pareja, por
lo que la hipotecante no deudora en el presente supuesto «adquiere sólo beneficios, no
responsabilidades» ni riesgos, puesto que la vivienda se adquiere con la cuenta de un
préstamo del que no asume responsabilidad.
2. El artículo 2.4, en su letra a), de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de
los contratos de crédito inmobiliario, dispone que la misma no será de aplicación, entre
otros, «a los contratos de préstamo (…) concedidos por un empleador a sus empleados,
a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del
mercado, y que no se ofrezcan al público en general». Este precepto constituye un
cve: BOE-A-2021-19266
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 280
Martes 23 de noviembre de 2021
Sec. III. Pág. 143556
Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (As.
C-243/08) y 14 de marzo de 2013 (As. C-415/11); las Sentencias del Tribunal Supremo
de 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9
de mayo, 13 de septiembre y 18 de noviembre de 2013, 26 de mayo, 30 de junio y 8 de
septiembre de 2014, 14 de diciembre de 2017 y 11 de septiembre de 2019; la Instrucción
de 20 de diciembre de 2019 de la Dirección General de los Registros y del Notariado,
sobre la actuación notarial y registral ante diversas dudas en la aplicación de la
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de enero
y 8 de junio de 2011, 23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de
julio de 2012, 2 de enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio y 6 y 13 de septiembre
de 2013, 5 de febrero, 23 de julio y 29 de septiembre de 2014, 22 de enero y 12 de
marzo de 2015, 19 de julio de 2018, 13 y 27 de junio y 5, 19 y 20 de diciembre de 2019
y 15 y 28 de enero de 2020, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad
Jurídica Preventiva y Fe Pública de 5 y 12 de junio de 2020.
1. Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un
préstamo concedido por «Liberbank, S.A.» una persona física, y en garantía del mismo
se constituyó hipoteca sobre dos viviendas, una (inscrita en el Registro de la Propiedad
de A Coruña número 2) perteneciente en pleno dominio a dicha persona; y la otra
(inscrita en otro Registro) perteneciente al deudor y a otra señora (hipotecante no
deudora) adquirida por éstos el mismo día.
En dicha escritura se expresa que el préstamo se concede en las condiciones
establecidas por el acuerdo suscrito entre la dirección de «Caja de Ahorros de Asturias»
(en la actualidad «Liberbank, S.A.») y los representantes sindicales de los trabajadores,
para empleados fijos de su plantilla, dada la condición de empleado de «Liberbank, S.A.»
que tiene el prestatario. Asimismo, se expresa que «el presente préstamo hipotecario
queda fuera del ámbito de aplicación de la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los
contratos de crédito inmobiliario, por cuanto es un préstamo de los previstos en el art. 2.4
a) de la meritada Ley, es decir es un préstamo concedido por Liberbank, S.A. a un
empleado, a título accesorio, con una Tasa Anual Equivalente inferior a la del mercado, y
que no se ofrece al público en general».
La registradora suspende la inscripción solicitada porque el préstamo sólo se entrega
al empleado, adquiriendo la hipotecante no deudora sólo responsabilidades, puesto que
no recibe cantidad alguna, siendo aplicable a la misma la norma del artículo 2.1.a) de la
Ley 5/2019, en su condición de fiador o garante, con la doble consecuencia de aplicación
respecto de dicho garante de las limitaciones que se derivan de las normas imperativas
de la Ley (artículos 23 al 25 principalmente) y de la obligatoriedad de autorización del
acta previa; así como la de la constancia de una dirección de correo electrónico del
garante como requisito para la inscripción registral de la escritura. Cita la Instrucción
de 20 de diciembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado,
sobre la actuación notarial y registral ante diversas dudas en la aplicación de la
Ley 5/2019.
El recurrente alega que la mencionada Instrucción de 20 de diciembre de 2019 se
refiere, en cuanto a la aplicabilidad del art. 2.1.a) de la Ley 5/2019, a préstamos cuyo
importe se destine a atenciones exclusivas del empleado, en que el cónyuge o pareja de
hecho adquiere sólo responsabilidades, pero no los beneficios; lo que patentemente no
es el caso, pues con la cuenta del préstamo se adquiere una vivienda para la pareja, por
lo que la hipotecante no deudora en el presente supuesto «adquiere sólo beneficios, no
responsabilidades» ni riesgos, puesto que la vivienda se adquiere con la cuenta de un
préstamo del que no asume responsabilidad.
2. El artículo 2.4, en su letra a), de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de
los contratos de crédito inmobiliario, dispone que la misma no será de aplicación, entre
otros, «a los contratos de préstamo (…) concedidos por un empleador a sus empleados,
a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del
mercado, y que no se ofrezcan al público en general». Este precepto constituye un
cve: BOE-A-2021-19266
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Núm. 280
