III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-19266)
Resolución de 28 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de A Coruña n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 23 de noviembre de 2021
Sec. III. Pág. 143557
trasunto del artículo 3.2.b) de la Directiva EU 2014/17, el cual excluye, de forma análoga,
«los contratos de crédito concedidos por un empleador a sus empleados, a título
accesorio y sin intereses o cuyas TAE sean inferiores a las del mercado, y que no se
ofrezcan al público en general».
No obstante, debe tenerse en cuenta que este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones
de 20 de diciembre de 2019 y 5 y 12 de junio de 2020, y la Instrucción también de 20 de
diciembre de 2019) ha puesto de relieve que la interpretación de la referida norma de
exclusión plantea una serie de dudas, para cuyo análisis es conveniente tomar en
consideración, con carácter previo, los datos reales sobre la utilización práctica de este
tipo de préstamos. Son frecuentes los préstamos concedidos por las entidades
financieras a sus empleados por estar previstos en el convenio colectivo de la entidad, o
bien en las directrices de política retributiva o social de la misma entidad. Más raros son
los conferidos por otro tipo de empresas. Y es frecuente, de acuerdo con los términos de
dichos convenios o directrices, que, si bien los préstamos se dan en unas condiciones de
tipo de interés notablemente mejores que las del mercado, hay algunas de sus cláusulas
que no cumplen con algunas de las limitaciones o exclusiones que con carácter
imperativo establece la Ley, por ejemplo, en materia de cláusulas suelo, gastos, etc. Por
otra parte, estos préstamos, de acuerdo con los citados convenios colectivos, se suelen
dar conjuntamente al empleado y a su cónyuge o pareja de hecho, estableciéndose
además unas condiciones distintas, en línea con las habituales del mercado, para el
caso de que, por cualquier motivo, el prestatario dejara de ser empleado.
Entre otras cuestiones, en la referida Instrucción de 20 de diciembre de 2019 se hace
referencia a «la situación en la que el préstamo sólo se entrega al empleado, que es el
único que recibe el dinero prestado, destinándose el mismo a fines o atenciones
exclusivos de él, y quedando la operación avalada por su cónyuge. En tal supuesto,
parece que, puesto que el cónyuge o pareja de hecho sólo adquiere responsabilidades,
pero no los beneficios derivados de las condiciones especiales del préstamo, sea
aplicable al mismo la norma del artículo 2.1.a, en su condición de fiador o garante, con la
doble consecuencia de aplicación respecto de dicho garante de las limitaciones que se
derivan de las normas imperativas de la ley (arts. 23 al 25, principalmente), y de la
obligatoriedad de autorización del acta previa». Y se añade que «por otra parte, la
condición de pareja de hecho se puede ordinariamente acreditar mediante la inscripción
en el correspondiente registro, pero no es éste el único procedimiento posible a tal
efecto: esa inscripción produce efectos en la esfera administrativa, pero no en la civil o
mercantil, por lo que debe también bastar con la manifestación motivada de la condición
de pareja de hecho de los dos otorgantes».
3. Por las anteriores consideraciones el defecto debe ser confirmado.
Aun dejando al margen que la escritura calificada no contiene ni siquiera
manifestación de los hipotecantes sobre su condición de pareja de hecho, es indudable
que al hipotecar la señora otorgante la mitad indivisa de una de finca para garantizar el
préstamo concedido exclusivamente al otro otorgante que tiene la condición de
empleado de la entidad prestamista, dicha hipotecante no deudora sólo asume
responsabilidades sin adquirir los beneficios derivados de las condiciones especiales del
préstamo. Y no se puede decidir sobre las consideraciones expresadas por el notario
recurrente sobre la base de documentos que –como afirma la registradora en su
informe– no fueron presentados a calificación, como es la escritura de compraventa de
otra finca inscrita en distinto Registro de la Propiedad, pues, por imperativo del
artículo 326 de la Ley Hipotecaria, debe rechazarse en el recurso cualquier pretensión
basada en documentos no presentados en tiempo y forma.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
cve: BOE-A-2021-19266
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 280
Martes 23 de noviembre de 2021
Sec. III. Pág. 143557
trasunto del artículo 3.2.b) de la Directiva EU 2014/17, el cual excluye, de forma análoga,
«los contratos de crédito concedidos por un empleador a sus empleados, a título
accesorio y sin intereses o cuyas TAE sean inferiores a las del mercado, y que no se
ofrezcan al público en general».
No obstante, debe tenerse en cuenta que este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones
de 20 de diciembre de 2019 y 5 y 12 de junio de 2020, y la Instrucción también de 20 de
diciembre de 2019) ha puesto de relieve que la interpretación de la referida norma de
exclusión plantea una serie de dudas, para cuyo análisis es conveniente tomar en
consideración, con carácter previo, los datos reales sobre la utilización práctica de este
tipo de préstamos. Son frecuentes los préstamos concedidos por las entidades
financieras a sus empleados por estar previstos en el convenio colectivo de la entidad, o
bien en las directrices de política retributiva o social de la misma entidad. Más raros son
los conferidos por otro tipo de empresas. Y es frecuente, de acuerdo con los términos de
dichos convenios o directrices, que, si bien los préstamos se dan en unas condiciones de
tipo de interés notablemente mejores que las del mercado, hay algunas de sus cláusulas
que no cumplen con algunas de las limitaciones o exclusiones que con carácter
imperativo establece la Ley, por ejemplo, en materia de cláusulas suelo, gastos, etc. Por
otra parte, estos préstamos, de acuerdo con los citados convenios colectivos, se suelen
dar conjuntamente al empleado y a su cónyuge o pareja de hecho, estableciéndose
además unas condiciones distintas, en línea con las habituales del mercado, para el
caso de que, por cualquier motivo, el prestatario dejara de ser empleado.
Entre otras cuestiones, en la referida Instrucción de 20 de diciembre de 2019 se hace
referencia a «la situación en la que el préstamo sólo se entrega al empleado, que es el
único que recibe el dinero prestado, destinándose el mismo a fines o atenciones
exclusivos de él, y quedando la operación avalada por su cónyuge. En tal supuesto,
parece que, puesto que el cónyuge o pareja de hecho sólo adquiere responsabilidades,
pero no los beneficios derivados de las condiciones especiales del préstamo, sea
aplicable al mismo la norma del artículo 2.1.a, en su condición de fiador o garante, con la
doble consecuencia de aplicación respecto de dicho garante de las limitaciones que se
derivan de las normas imperativas de la ley (arts. 23 al 25, principalmente), y de la
obligatoriedad de autorización del acta previa». Y se añade que «por otra parte, la
condición de pareja de hecho se puede ordinariamente acreditar mediante la inscripción
en el correspondiente registro, pero no es éste el único procedimiento posible a tal
efecto: esa inscripción produce efectos en la esfera administrativa, pero no en la civil o
mercantil, por lo que debe también bastar con la manifestación motivada de la condición
de pareja de hecho de los dos otorgantes».
3. Por las anteriores consideraciones el defecto debe ser confirmado.
Aun dejando al margen que la escritura calificada no contiene ni siquiera
manifestación de los hipotecantes sobre su condición de pareja de hecho, es indudable
que al hipotecar la señora otorgante la mitad indivisa de una de finca para garantizar el
préstamo concedido exclusivamente al otro otorgante que tiene la condición de
empleado de la entidad prestamista, dicha hipotecante no deudora sólo asume
responsabilidades sin adquirir los beneficios derivados de las condiciones especiales del
préstamo. Y no se puede decidir sobre las consideraciones expresadas por el notario
recurrente sobre la base de documentos que –como afirma la registradora en su
informe– no fueron presentados a calificación, como es la escritura de compraventa de
otra finca inscrita en distinto Registro de la Propiedad, pues, por imperativo del
artículo 326 de la Ley Hipotecaria, debe rechazarse en el recurso cualquier pretensión
basada en documentos no presentados en tiempo y forma.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación
impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
cve: BOE-A-2021-19266
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Núm. 280
