III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-19261)
Resolución de 27 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Torrevieja n.º 1, por la que se suspende inmatriculación de tres fincas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 23 de noviembre de 2021
Sec. III. Pág. 143521
de 2012) al señalar: “Desde esta perspectiva, la calificación del título sucesorio, con
arreglo al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y conforme a los medios y límites fijados en el
mismo, ha de ser integral, como la de cualquier otro título inscribible, incluyendo en el
caso del testamento, por su condición de negocio jurídico, no sólo la legalidad de las
formas extrínsecas, sino también la capacidad del otorgante, y la validez de las cláusulas
testamentarías. Por otra parte, desde el punto de vista formal, la doctrina de este Centro
Directivo admite (véase Resoluciones citadas en los ‘Vistos’) como suficiente a los
efectos del Registro, en las inscripciones basadas en escrituras públicas de partición de
herencia, la presentación de las primeras copias, testimonios por exhibición y traslados
directos del testamento, o bien que figuren insertos en la escritura”».
Resulta de la documentación obrante en el presente expediente que tales
documentos complementarios se han incorporado al escrito de recurso si bien, conforme
a lo anteriormente expuesto, no pueden ser tenidos en consideración por esta Dirección
General al no haber sido presentados en el inicio del procedimiento registral.
4. Respecto de la segunda cuestión planteada, es decir, la falta de título hábil para
inmatricular las fincas, el defecto también debe ser confirmado.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria la inmatriculación de
fincas que no consten inscritas en el Registro de la Propiedad podrá practicarse en base
al expediente de dominio tramitado ante notario hábil; y, en su defecto, mediante la
aportación de los títulos públicos traslativos conforme a lo previsto en el artículo 205 de
la Ley Hipotecaria.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 19 de noviembre
de 2015 y 4 de mayo, 27 de junio y 14 de noviembre de 2016), en la nueva redacción del
artículo 205 de la Ley Hipotecaria, introducida por la Ley 13/2015, de 24 de junio, el
legislador ha dado un paso más allá, pues, como señala en su Exposición de Motivos,
procede a regular de manera más minuciosa la inmatriculación mediante título público de
adquisición del antiguo artículo 205, con nuevos requisitos.
En efecto, frente a la anterior redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria,
relativa a la posibilidad de obtener la inmatriculación en virtud de «títulos públicos
otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho
con anterioridad a la fecha de dichos títulos», ahora, la nueva redacción legal exige que
se trate de «títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también
mediante título público».
La diferencia esencial entre ambas redacciones legales no se encuentra tanto en la
necesidad de que el título público inmatriculador sea «traslativo», pues tal exigencia,
aunque no viniera expresamente formulada en la anterior dicción legal sí que resultaba
implícita en ella, como reiteradamente ha venido considerando la doctrina jurídica, la
jurisprudencia y la propia doctrina consolidada de este Centro Directivo, sino que tal
diferencia esencial radica en los dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro
al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público
traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad.
En cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta
cualquier medio de acreditación fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el
Reglamento Hipotecario, en alguna de sus sucesivas reformas, ha considerado
comprendidos incluso a simples documentos privados que reunieran los requisitos del
artículo 1227 del Código Civil.
Y en cuanto al momento temporal en que debía haberse producido la previa
adquisición por el ahora transmitente, no se exigía ninguna antelación mínima con
respecto a la fecha del otorgamiento del título público traslativo y que opera como
inmatriculador.
Ahora, en cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental
de acreditar la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y
especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes, y,
cve: BOE-A-2021-19261
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 280
Martes 23 de noviembre de 2021
Sec. III. Pág. 143521
de 2012) al señalar: “Desde esta perspectiva, la calificación del título sucesorio, con
arreglo al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y conforme a los medios y límites fijados en el
mismo, ha de ser integral, como la de cualquier otro título inscribible, incluyendo en el
caso del testamento, por su condición de negocio jurídico, no sólo la legalidad de las
formas extrínsecas, sino también la capacidad del otorgante, y la validez de las cláusulas
testamentarías. Por otra parte, desde el punto de vista formal, la doctrina de este Centro
Directivo admite (véase Resoluciones citadas en los ‘Vistos’) como suficiente a los
efectos del Registro, en las inscripciones basadas en escrituras públicas de partición de
herencia, la presentación de las primeras copias, testimonios por exhibición y traslados
directos del testamento, o bien que figuren insertos en la escritura”».
Resulta de la documentación obrante en el presente expediente que tales
documentos complementarios se han incorporado al escrito de recurso si bien, conforme
a lo anteriormente expuesto, no pueden ser tenidos en consideración por esta Dirección
General al no haber sido presentados en el inicio del procedimiento registral.
4. Respecto de la segunda cuestión planteada, es decir, la falta de título hábil para
inmatricular las fincas, el defecto también debe ser confirmado.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria la inmatriculación de
fincas que no consten inscritas en el Registro de la Propiedad podrá practicarse en base
al expediente de dominio tramitado ante notario hábil; y, en su defecto, mediante la
aportación de los títulos públicos traslativos conforme a lo previsto en el artículo 205 de
la Ley Hipotecaria.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 19 de noviembre
de 2015 y 4 de mayo, 27 de junio y 14 de noviembre de 2016), en la nueva redacción del
artículo 205 de la Ley Hipotecaria, introducida por la Ley 13/2015, de 24 de junio, el
legislador ha dado un paso más allá, pues, como señala en su Exposición de Motivos,
procede a regular de manera más minuciosa la inmatriculación mediante título público de
adquisición del antiguo artículo 205, con nuevos requisitos.
En efecto, frente a la anterior redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria,
relativa a la posibilidad de obtener la inmatriculación en virtud de «títulos públicos
otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho
con anterioridad a la fecha de dichos títulos», ahora, la nueva redacción legal exige que
se trate de «títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también
mediante título público».
La diferencia esencial entre ambas redacciones legales no se encuentra tanto en la
necesidad de que el título público inmatriculador sea «traslativo», pues tal exigencia,
aunque no viniera expresamente formulada en la anterior dicción legal sí que resultaba
implícita en ella, como reiteradamente ha venido considerando la doctrina jurídica, la
jurisprudencia y la propia doctrina consolidada de este Centro Directivo, sino que tal
diferencia esencial radica en los dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro
al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público
traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad.
En cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta
cualquier medio de acreditación fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el
Reglamento Hipotecario, en alguna de sus sucesivas reformas, ha considerado
comprendidos incluso a simples documentos privados que reunieran los requisitos del
artículo 1227 del Código Civil.
Y en cuanto al momento temporal en que debía haberse producido la previa
adquisición por el ahora transmitente, no se exigía ninguna antelación mínima con
respecto a la fecha del otorgamiento del título público traslativo y que opera como
inmatriculador.
Ahora, en cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental
de acreditar la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y
especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes, y,
cve: BOE-A-2021-19261
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Núm. 280
