BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 23 de noviembre de 2021

Sec. III. Pág. 143497

3) Cualquier modificación, aclarativa o no, de un título inscrito o inscribible, y a
salvo lo que se dispone sobre la validez de acuerdos, tiene los mismos requisitos que
para su constitución. Es decir, si se modifica una División Horizontal en términos cuales
quiera expresados, división que requirió de una licencia urbanística para su título público
y para el acceso al registro, por lo que cualquier modificación de la división en términos
expresado, sean los que sean, también requieren licencia urbanística o, en caso de
contravención, una orden judicial de modificación (modificación que no ordena la
sentencia civil de este caso) o certificación técnica de fecha de terminación anterior al
plazo de prescripción de posible infracción urbanística y siempre que no conste en el
Registro anotación por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca
objeto de edificación (véase resolución de la DGRyN del 29 de Enero de 2015 publicada
en el BOE del 02 de marzo de 2015, donde se deja claro que la certificación técnica de
fecha de las obras no tiene que ser exacta, no tiene que ser visada y puede ser ocular
desde la calle). En este caso, en la finca matriz, objeto de posibles modificaciones, como
añadir a la obra dividida nuevos elementos independientes de vuelo o subsuelo u otros
desafectados, cuenta con anotación preventiva del expediente RL 34/10, al margen de la
inscripción 4.ª de la finca matriz, que lo impediría desde 2017 injustamente en la
actualidad al estar cumplido el RL 34/10. La anotación advierte de que sobre todos los
elementos divididos se ha practicado su anotación preventiva y sin que conste en la
matriz nota que advierta que el expediente RL 34/10 está archivado por cumplido,
cumplimiento que consta para las fincas filiales, pero no en la finca matriz. Esta
anotación preventiva de advertencia en la finca matriz de la incoación de un expediente
(ya cumplido) en todas las fincas filiales cercena actualmente el derecho de la
comunidad de poder inscribir y modificar la División Horizontal de la finca matriz, ya sea
por la realización de obras o por existencia de obras antiguas, en virtud de su derecho de
vuelo o subsuelo (ya fuese con licencia de legalización o por obra antigua). Incluso
impide modificar los estatutos para inscribir su propia reserva de derecho de vuelo a
favor, por venta onerosa a al algún comunero, derecho recuperado para todos los
comuneros en 2013, al cancelarse la norma 4.ª b), pero realmente no ejecutable hasta
que el Concello cancela en Registro “las anotaciones causadas”: de advertencia de la
incoación y marginales de la resolución del expediente urbanístico RL 34/10, olvidándose
el Registrador de cancelar nota al margen, en error material, de cancelar en la matriz la
que advierte de que el expediente afecta a todas las fincas divididas y que fue causada
por la petición del Concello. También la nota marginal del RL 34/10 en la matriz impide
desafectar, por su mera presencia, el bajo cubierta, elemento común desde la inscripción
de la división en 1998, cuya posibilidad de desafectarlo fue recuperada por la comunidad
a raíz de la sentencia civil en 2017, pero, pese al cumplimiento del RL 34/10, solo es
realmente realizable una desafección si de la matriz desaparece la inscripción que, aún a
día de hoy, da cuenta del expediente RL 34/98 como incoado. Ocurre que, de forma
absolutamente injusta, en la finca matriz consta la incoación del expediente RL 34/10,
diciendo que era afectante a todos los elementos divididos. Pero, si no afectaba a la
finca matriz objeto de la edificación y, sin embargo, en ella se generó esta nota para
satisfacer la petición del Concello cuando incoó el RL 34/10, no tuvo objeto de estar ahí y
estando, estaría caducada. Según el Registrador actual de Ferrol se generó solo para
aclarar que se había anotado el expediente en las fincas filiales, y, dice el registrador, por
ello no consta en la finca matriz su cancelación por cumplimiento como si consta en las
filiales, ni nunca constará salvo orden judicial.
4) Los testimonios de las sentencias civiles, ninguno de sus términos, son licencia
urbanística que permitan “rectificar” o “modificar” el título de División Horizontal en
aspecto alguno de dicha División; la sentencia civil se guardó de condenar a modificar el
título de división, lo que requería condenar a obtener licencia de rehabilitación, o de obra
nueva o de legalización u otro tipo. Pero, las sentencias si pueden ser prueba de la
antigüedad de obras que en ellas se reconocen como antiguas – en este caso anteriores
a la inscripción de la obra nueva y causantes del IU631/98 –y también son prueba de la
cancelación de la norma estatutaria 3.ª por caducidad. Por ello, la inscripción 5.ª del

cve: BOE-A-2021-19260
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Núm. 280