III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-19170)
Resolución de 26 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Manzanares, por la que se suspende la cancelación de un asiento de hipoteca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 279
Lunes 22 de noviembre de 2021
Sec. III. Pág. 143165
compraventa de un bien inmueble, al tratarse de un contrato oneroso, esa causa se
representa, en la entrega del bien por el vendedor y el pago del precio por el comprador.
El artículo 1275 del Código Civil establece que la nulidad de la compraventa con
causa ilícita. Un contrato no puede producir efecto alguno.
En el presente caso estamos ante una causa ilícita constitutiva de delito, el
alzamiento de bienes. Este delito, que ha sido comprobado y sancionado penalmente,
tuvo por finalidad frustrar la ejecución de un título judicial (ETJ 589/2010) que tramita
ante el Juzgado de Civil n.º 2 de Manzanares.
En este sentido la suspensión de la cancelación de la hipoteca va en contra de lo
establecido por el 33 de la Ley Hipotecaria porque la hipoteca fue constituida con causa
ilícita ex delicto al partir la constitución del derecho real del acto inválido de compraventa.
II) Las consecuencias derivadas de la declaración de nulidad contractual se
orientan a la colocación de las partes contratantes económicamente en el punto anterior
a la contratación anulada, de tal modo que la misma no produzca efecto alguno.
En este caso, además, se debe también colocar al acreedor (y víctima del delito) en
la posición en que se encontraba antes de que tuviera lugar la compraventa que fue
anulada por sentencia penal.
Es claro es que, si se acredita la vinculación de la compraventa con el préstamo
hipotecario, la nulidad del primero supone también la segunda porque el contrato de
préstamo tiene su fundamento en la suscripción del contrato de compraventa y su
celebración sólo es explicable con designio de su financiación.
La STS núm. 167/2008, de 14 de abril, Sala Penal, establece que:
«En principio, no existe obstáculo jurídico alguno para la declaración de nulidad, en
el mismo proceso penal, de aquellos negocios jurídicos que sirven de falsa cobertura
para la obtención de un lucro económico a costa de un tercero.
Esta Sala ha afirmado de forma reiterada, básicamente en relación con la
responsabilidad civil derivada del delito de alzamiento de bienes, que en esta clase de
infracciones penales la reparación civil no se produce ordinariamente a través de una
indemnización de perjuicios, sino por medio de la restitución de la cosa (artículos 109
a 111 del Código Penal) que indebidamente salió del patrimonio del deudor o de la
declaración de nulidad de los gravámenes ilícitamente constituidos.»
«Dicha puntualización resulta todavía más pertinente en supuestos como el presente
en el que no entra en juego el principio de irreivindicabilidad de los bienes enajenados al
no existir terceros adquirentes de buena fe con título registralmente inscrito.
Por ello, lo que procede es la restauración del orden jurídico alterado por las
acciones fraudulentas, declarando la nulidad de los negocios jurídicos así otorgados, con
la cancelación de las inscripciones en el Registro de la Propiedad, reponiendo los
inmuebles objeto de la disposición a la situación jurídica preexistente y reintegrando de
esta forma al patrimonio del deudor los bienes indebidamente sustraídos del mismo,
siendo ésta en buena técnica jurídica la consecuencia jurídica del delito de alzamiento de
bienes en sede de responsabilidad civil en el presente caso.» (TS 2.ª 31-10-06
y 15-11-02).
III) Cabe destacar que el contrato de compraventa y el préstamo hipotecario que
sirve para abonar su precio, fueron el instrumento a través del que se canalizó el delito
de alzamiento de bienes con la finalidad de sustraer los bienes a Combustibles La
Solana SL, por lo que no puede deslindarse compraventa y préstamo hipotecario.
IV) La sentencia dictada en el procedimiento penal declara la nulidad del contrato
de compraventa en su integridad, y no desglosando las obligaciones que el mismo
contiene, siendo el pago del precio mediante el préstamo hipotecario una parte
fundamental de la operación, en cuanto afecta a uno de los pilares del contrato de
compraventa, cual es el precio.
cve: BOE-A-2021-19170
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Núm. 279
Lunes 22 de noviembre de 2021
Sec. III. Pág. 143165
compraventa de un bien inmueble, al tratarse de un contrato oneroso, esa causa se
representa, en la entrega del bien por el vendedor y el pago del precio por el comprador.
El artículo 1275 del Código Civil establece que la nulidad de la compraventa con
causa ilícita. Un contrato no puede producir efecto alguno.
En el presente caso estamos ante una causa ilícita constitutiva de delito, el
alzamiento de bienes. Este delito, que ha sido comprobado y sancionado penalmente,
tuvo por finalidad frustrar la ejecución de un título judicial (ETJ 589/2010) que tramita
ante el Juzgado de Civil n.º 2 de Manzanares.
En este sentido la suspensión de la cancelación de la hipoteca va en contra de lo
establecido por el 33 de la Ley Hipotecaria porque la hipoteca fue constituida con causa
ilícita ex delicto al partir la constitución del derecho real del acto inválido de compraventa.
II) Las consecuencias derivadas de la declaración de nulidad contractual se
orientan a la colocación de las partes contratantes económicamente en el punto anterior
a la contratación anulada, de tal modo que la misma no produzca efecto alguno.
En este caso, además, se debe también colocar al acreedor (y víctima del delito) en
la posición en que se encontraba antes de que tuviera lugar la compraventa que fue
anulada por sentencia penal.
Es claro es que, si se acredita la vinculación de la compraventa con el préstamo
hipotecario, la nulidad del primero supone también la segunda porque el contrato de
préstamo tiene su fundamento en la suscripción del contrato de compraventa y su
celebración sólo es explicable con designio de su financiación.
La STS núm. 167/2008, de 14 de abril, Sala Penal, establece que:
«En principio, no existe obstáculo jurídico alguno para la declaración de nulidad, en
el mismo proceso penal, de aquellos negocios jurídicos que sirven de falsa cobertura
para la obtención de un lucro económico a costa de un tercero.
Esta Sala ha afirmado de forma reiterada, básicamente en relación con la
responsabilidad civil derivada del delito de alzamiento de bienes, que en esta clase de
infracciones penales la reparación civil no se produce ordinariamente a través de una
indemnización de perjuicios, sino por medio de la restitución de la cosa (artículos 109
a 111 del Código Penal) que indebidamente salió del patrimonio del deudor o de la
declaración de nulidad de los gravámenes ilícitamente constituidos.»
«Dicha puntualización resulta todavía más pertinente en supuestos como el presente
en el que no entra en juego el principio de irreivindicabilidad de los bienes enajenados al
no existir terceros adquirentes de buena fe con título registralmente inscrito.
Por ello, lo que procede es la restauración del orden jurídico alterado por las
acciones fraudulentas, declarando la nulidad de los negocios jurídicos así otorgados, con
la cancelación de las inscripciones en el Registro de la Propiedad, reponiendo los
inmuebles objeto de la disposición a la situación jurídica preexistente y reintegrando de
esta forma al patrimonio del deudor los bienes indebidamente sustraídos del mismo,
siendo ésta en buena técnica jurídica la consecuencia jurídica del delito de alzamiento de
bienes en sede de responsabilidad civil en el presente caso.» (TS 2.ª 31-10-06
y 15-11-02).
III) Cabe destacar que el contrato de compraventa y el préstamo hipotecario que
sirve para abonar su precio, fueron el instrumento a través del que se canalizó el delito
de alzamiento de bienes con la finalidad de sustraer los bienes a Combustibles La
Solana SL, por lo que no puede deslindarse compraventa y préstamo hipotecario.
IV) La sentencia dictada en el procedimiento penal declara la nulidad del contrato
de compraventa en su integridad, y no desglosando las obligaciones que el mismo
contiene, siendo el pago del precio mediante el préstamo hipotecario una parte
fundamental de la operación, en cuanto afecta a uno de los pilares del contrato de
compraventa, cual es el precio.
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