III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-19172)
Resolución de 26 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Arrecife, por la que se deniega la inscripción de una inmatriculación de finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 22 de noviembre de 2021
Sec. III. Pág. 143186
IV
El registrador de la propiedad de Arrecife emitió informe ratificando la calificación en
todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 20, 205 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la
Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de febrero de 2012, 4 y 5 de
mayo de 2016, 24 de enero, 17 de febrero, 3 de abril, 31 de mayo y 29 de septiembre
de 2017 y 31 de enero y 22 de mayo de 2018, y las Resoluciones de la Dirección general
de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 24 de septiembre de 2020 y 20 de mayo de 2021.
1. Constituye el objeto de este recurso decidir si procede la inmatriculación de una
finca.
El registrador opone como único defecto la existencia de dudas de identidad de la
finca con otra previamente inmatriculada, debiéndose analizarse, por tanto, si las dudas
expuestas por el registrador se encuentran o no suficientemente fundadas.
2. Como ha puesto de manifiesto este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas
en los «Vistos»), al resultar la inmatriculación el inicial acceso de una finca al archivo
tabular, no es de aplicación la exigencia contenida en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria
relativa a que «para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven,
modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá
constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo
nombre sean otorgados los actos referidos»; sino que debe extenderse la calificación al
cumplimiento de las exigencias prevenidas en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria,
según el cual «el registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a
favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total
o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido
previamente inmatriculadas».
En todo caso el registrador debe extremar el celo en las inmatriculaciones para evitar
que se produzca la indeseable doble inmatriculación.
Además, hay que considerar que el procedimiento previsto en el artículo 205 de la
Ley Hipotecaria tiene menores garantías, al no exigir la previa intervención de titulares
de fincas colindantes que pudieran verse afectados, siendo éstos los más interesados en
velar que el acceso de una nueva finca al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de
los fundos limítrofes, pudiendo producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión.
Por tanto, la cuestión central de este expediente es si existen dudas fundadas o no
respecto a que la finca que se pretende inmatricular esté previamente inscrita.
Con arreglo a la doctrina ya consolidada de este Centro Directivo, siempre que se
formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario
ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y
razonados.
3. En el presente caso, el registrador se limita a señalar en la nota de calificación
que «la inmatriculación debe ser denegada, toda vez que la finca cuya inmatriculación se
pretende inscribir, coincide en diversos detalles descriptivos con la registral 7.454 del
término de Arrecife, debiéndose entender que la superficie de aquélla forma parte de
ésta como matriz».
Sin embargo, la calificación no expresa motivo alguno, ni cuáles sean los detalles
descriptivos, procedencia o antecedentes por los que se ha alcanzado tal conclusión.
No puede tomarse en consideración la argumentación relativa a la procedencia por
segregación de fincas colindantes que realiza el registrador extemporáneamente en su
informe.
Es doctrina de esta Dirección General que el informe es un trámite en el que el
registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los
defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden
añadir nuevos defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos
cve: BOE-A-2021-19172
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 279
Lunes 22 de noviembre de 2021
Sec. III. Pág. 143186
IV
El registrador de la propiedad de Arrecife emitió informe ratificando la calificación en
todos sus extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 20, 205 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la
Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de febrero de 2012, 4 y 5 de
mayo de 2016, 24 de enero, 17 de febrero, 3 de abril, 31 de mayo y 29 de septiembre
de 2017 y 31 de enero y 22 de mayo de 2018, y las Resoluciones de la Dirección general
de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 24 de septiembre de 2020 y 20 de mayo de 2021.
1. Constituye el objeto de este recurso decidir si procede la inmatriculación de una
finca.
El registrador opone como único defecto la existencia de dudas de identidad de la
finca con otra previamente inmatriculada, debiéndose analizarse, por tanto, si las dudas
expuestas por el registrador se encuentran o no suficientemente fundadas.
2. Como ha puesto de manifiesto este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas
en los «Vistos»), al resultar la inmatriculación el inicial acceso de una finca al archivo
tabular, no es de aplicación la exigencia contenida en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria
relativa a que «para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven,
modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá
constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo
nombre sean otorgados los actos referidos»; sino que debe extenderse la calificación al
cumplimiento de las exigencias prevenidas en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria,
según el cual «el registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a
favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total
o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido
previamente inmatriculadas».
En todo caso el registrador debe extremar el celo en las inmatriculaciones para evitar
que se produzca la indeseable doble inmatriculación.
Además, hay que considerar que el procedimiento previsto en el artículo 205 de la
Ley Hipotecaria tiene menores garantías, al no exigir la previa intervención de titulares
de fincas colindantes que pudieran verse afectados, siendo éstos los más interesados en
velar que el acceso de una nueva finca al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de
los fundos limítrofes, pudiendo producirse, en caso contrario un supuesto de indefensión.
Por tanto, la cuestión central de este expediente es si existen dudas fundadas o no
respecto a que la finca que se pretende inmatricular esté previamente inscrita.
Con arreglo a la doctrina ya consolidada de este Centro Directivo, siempre que se
formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario
ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y
razonados.
3. En el presente caso, el registrador se limita a señalar en la nota de calificación
que «la inmatriculación debe ser denegada, toda vez que la finca cuya inmatriculación se
pretende inscribir, coincide en diversos detalles descriptivos con la registral 7.454 del
término de Arrecife, debiéndose entender que la superficie de aquélla forma parte de
ésta como matriz».
Sin embargo, la calificación no expresa motivo alguno, ni cuáles sean los detalles
descriptivos, procedencia o antecedentes por los que se ha alcanzado tal conclusión.
No puede tomarse en consideración la argumentación relativa a la procedencia por
segregación de fincas colindantes que realiza el registrador extemporáneamente en su
informe.
Es doctrina de esta Dirección General que el informe es un trámite en el que el
registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los
defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden
añadir nuevos defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos
cve: BOE-A-2021-19172
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Núm. 279
