BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 22 de noviembre de 2021

Sec. III. Pág. 143110

así como –desde la perspectiva no solo formal sino también material– un acreditado
tracto sucesivo (artículos 20 y 33 de la Ley Hipotecaria), ya que precisamente para evitar
una transmisión abstracta basada en el mero reconocimiento del dominio por
consentimiento de las partes, se requiere una resolución judicial resultante de un
procedimiento donde no solo se dé oportunidad de oposición a los demandados sino del
que resulte probado el cumplimiento de los requisitos legales necesarios para el
pronunciamiento favorable a las pretensiones del demandante.
En este sentido, cabe plantearse, a la vista de lo anterior, si la sentencia declarativa
de usucapión, en tanto medio de rectificación del Registro, es en cierta manera, una
especialidad o excepción del principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la
Ley Hipotecaria.
4. En el caso de la usucapión extraordinaria aun cuando no será necesaria la
acreditación en el procedimiento judicial de la existencia o la validez de los títulos de
hipotéticos adquirentes posteriores, pues precisamente dicha modalidad de prescripción
adquisitiva no precisa ni de buena fe ni de justo título, siendo únicamente necesario
acreditar la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida, en la
medida en que la declaración que la ponga fin alterará el contenido de los libros del
Registro, deberá ser entablado dicho procedimiento judicial, en todo caso, contra el
titular registral para evitar su indefensión.
En cuanto a la usucapión ordinaria, la exigencia de buena fe y justo título compensa
una inferior duración del tiempo de posesión de la finca, pero no por ello deja de ser un
modo originario de adquirir el dominio en el sentido de que no se adquiere de quien es el
titular real del bien, aun cuando exista una relación jurídica con el mismo que justifique la
posesión continuada, pacífica y en concepto de dueño.
El efecto jurídico es idéntico que, en el caso de la prescripción adquisitiva
extraordinaria, esto es la adquisición del dominio por el usucapiente, por lo que
igualmente deberá ser entablado el procedimiento judicial, en todo caso, contra el titular
registral para evitar su indefensión.
Según el artículo 1952 del Código Civil, se entiende por justo título «el que
legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate».
Conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, como dijo la Sentencia de 17 de
junio de 2008: «Es justo título para la usucapión aquel que baste legalmente para
transferir el dominio. Se trata, en definitiva, de un acto legítimo de adquisición del
derecho real o de la propiedad que, dada la concurrencia de determinados defectos, no
produce el efecto buscado, como es el de transferir la propiedad o constituir o transferir
el derecho real que se pretende, por lo que nos hallamos ante un negocio esencialmente
traslativo que no produce la adquisición del derecho que se trata de transmitir».
Por lo tanto, el justo título que además debe ser válido y verdadero, debe ser de tal
naturaleza que hubiera servido para transmitir la propiedad o constituir el derecho real, si
el disponente hubiera sido el propietario de la cosa que se vende.
La función de la usucapión ordinaria es precisamente subsanar la falta de titularidad
del transmitente, posibilitando con el transcurso del tiempo la adquisición, ya si el título
además de reunir todas las anteriores condiciones fuera perfecto nada impediría que
desplegara todos sus efectos.
La sentencia que declare adquirido un inmueble por usucapión ordinaria debe pues
hacer pronunciamiento expreso sobre el título que sirva para justificar la posesión en
concepto de dueño.
5. A la vista de lo anterior, los defectos primero y segundo, deben confirmarse.
En el título presentado se dice sucintamente que la finca fue adquirida por don M. J.
y su primera esposa doña C. L. J., y que, tras el fallecimiento de esta, el primero heredó
la mitad de su esposa. Posteriormente, contrajo segundo matrimonio con la demandante
doña A. H. J., pasando a esta la mitad de la finca perteneciente según el Registro a la
primera esposa del causante.
Como sostiene la registradora, no se hace constar ni la fecha de fallecimiento de la
citada C. L. J., ni el título por el que adquirió su citado esposo.

cve: BOE-A-2021-19164
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Núm. 279