BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 22 de noviembre de 2021

Sec. III. Pág. 143109

terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses
por la estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos
posesorios en conflicto con aquéllos, con el fin de que también pudieran ser oídos en
defensa de los suyos propios» (Resolución de 14 de marzo de 2018).
Esta es la razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en
consonancia con el artículo 18 de la propia ley) extiende la calificación registral frente a
actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia
de su resolución con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las
formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del
Registro, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.
Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral
afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido
parte o haya tenido, al menos la posibilidad de intervención, en el procedimiento
determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador
calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva desde el punto de
vista procesal apreciada por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites
seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe
alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya
sido emplazado de forma legal en el procedimiento (Resolución de 11 de noviembre
de 2014).
Es por ello indispensable controlar por parte del registrador, bien que el título que se
presenta a inscripción se apoya en la titularidad registral del dominio o del derecho que
se modifica, altera, transmite o cancela porque de manera voluntaria su titular ha
otorgado el documento en que se opera la mutación jurídico-real, bien porque se
reconoce la misma en una resolución judicial o administrativa seguida contra dicho titular
registral o sus causahabientes.
En la nota de calificación, la registradora no cuestiona que la adquisición por
prescripción adquisitiva se haya producido, pero sí recaba datos que deben figurar en la
inscripción registral para constatar que se han cumplido los requisitos exigidos por la
legislación hipotecaria y que se analizan en los fundamentos siguientes.
3. Respecto del primero y segundo de los defectos, relativos a la constancia de la
fecha del fallecimiento de la titular registral doña C. L. J., y a la acreditación del título en
virtud del cual el esposo de la actora, don M. J., heredó la mitad indivisa de la finca
actualmente inscrita a favor de su viuda doña C. L. J., es doctrina consolidada de esta
Dirección General (cfr. Resoluciones citadas en «Vistos»), que la usucapión reconocida
judicialmente a favor de los actores constituye sin duda un título apto para la inscripción
y el hecho de recaer sobre una finca inscrita en absoluto impide que, tras la adquisición e
inscripción por parte del titular registral pueda pasar a ser dueño por usucapión un
tercero mediante la posesión del inmueble en las condiciones establecidas por la ley, ya
que la inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad no dota al mismo de
imprescriptibilidad (cfr. artículo 36 de la Ley Hipotecaria).
La prescripción extraordinaria se consuma por el transcurso del tiempo con los
requisitos legalmente establecidos, pero aun cuando para buena parte de la doctrina
opera de forma automática, no puede ser declarada por el juez de oficio, sino que
necesita de un procedimiento que culmine con su declaración.
Cuando la prescripción adquisitiva se alega como contestación a una acción
reivindicatoria por quien considera ser el legítimo dueño de la finca es evidente que
existe un conflicto litigioso que debe ser resuelto judicialmente, sin embargo, cuando el
usucapiente pretende que se declare su adquisición como demandante, la designación
del demandado le corresponde a él y no es infrecuente que la parte demandada se
allane o simplemente no comparezca.
Pero no por ello la declaración judicial de adquisición por usucapión puede asimilarse
a priori o con carácter general a un reconocimiento de derecho que a nadie perjudica que
no tiene encaje en nuestro sistema de transmisión del dominio eminentemente
causalista, ni en el sistema registral español que exige títulos perfectos no claudicantes,

cve: BOE-A-2021-19164
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Núm. 279