BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 22 de noviembre de 2021

Sec. III. Pág. 143095

expuesto dicte Resolución por la cual, estimando el recurso anule la calificación negativa
dictada por el Sr. Registrador de la Propiedad Once de Zaragoza y ordene la anotación
de los mandamientos de cancelación de los embargos preventivos calificados de forma
negativa por el Registro.»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación
mediante escrito de fecha 7 de septiembre de 2021, ratificándola exclusivamente
respecto de la «insuficiencia de la expresión firmeza a efectos registrales para la práctica
de la cancelación», y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1.3.º, 18, 20, 38, 82, 83 y 97 de la
Ley Hipotecaria; 207 y 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 100 y 174 del Reglamento
Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 21 de abril de 2005, 23 de marzo de 2007, 4 de octubre de 2012, 28 de agosto
de 2013, 1 de octubre de 2014, 20 de octubre de 2016, 24 de julio de 2017, 17 de mayo
y 29 de noviembre de 2018 y 8 de marzo y 23 de septiembre de 2019, y la Resolución de
la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de octubre de 2020.
1. El presente recurso tiene por objeto un mandamiento que ordena la cancelación
de una anotación preventiva de embargo en base a un decreto de fecha 6 de septiembre
de 2019. Resulta del mismo que es «firme a efectos registrales».
El registrador suspende la cancelación por entender que es necesario que la
resolución judicial que la ha acordado sea firme, sin resultar admisible la expresión de
«firme a efectos registrales».
El recurrente entiende que resulta suficiente tal expresión al quedar bajo la
«responsabilidad y conocimiento del propio Letrado de la Administración de Justicia».
2. La exigencia de firmeza de las resoluciones judiciales que hayan de provocar
asientos definitivos en el Registro (inscripciones y cancelaciones) encuentra su
fundamento en la necesidad de proteger al titular registral.
El principio de legitimación registral parte de la presunción de que los derechos
inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento
respectivo y de que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales
y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos
establecidos en la Ley Hipotecaria.
El hecho de que solo se exija la firmeza de la resolución judicial para la práctica de
asientos definitivos, como las inscripciones y las cancelaciones, y no para tomar una
anotación preventiva, se explica por la circunstancia de que solo los asientos definitivos
pueden provocar el nacimiento de terceros amparados por la fe pública, conforme al
artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Centrados en el caso objeto del expediente, quien obtiene a su favor una anotación
de embargo nunca podrá ser considerado como tercero protegido por la fe pública. Solo
consigue dar publicidad a la pendencia de un proceso judicial y evitar que el juego de la
fe pública registral pueda provocar la imposibilidad de que la sentencia definitiva que se
dicte en el proceso se ejecute en iguales condiciones que las existentes cuando dicho
procedimiento comenzó.
Sin embargo, cuando se procede a la cancelación de una anotación preventiva de
embargo sí que se genera una situación irreversible, que puede dar lugar a la aparición
de terceros que, dado que ya no existe publicidad registral de la pendencia del proceso,
podrán quedar protegidos por la fe pública frente a los efectos de la sentencia que pueda
dictarse al finalizar el procedimiento.

cve: BOE-A-2021-19163
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 279