BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 6 de noviembre de 2020

Sec. III. Pág. 97052

un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) porque contra la presunción,
a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del
titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración
dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de
intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento y de ahí que el propio
artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la
inscripción de los titulares intermedios, y c) porque contra la exigencia de acreditación
fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley
Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del
título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar
consignado en un simple documento privado y que tal auto recae en un procedimiento en
el que puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento
privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes
de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 201 de la Ley Hipotecaria). Esta excepcionalidad
justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador del cumplimiento de los
requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce
para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una
disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios se prescriben,
precisamente, para la garantía de aquéllos, como por ejemplo la exigencia de
formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la
elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias, etc.).
Se impone, por tanto, una interpretación estricta de las normas relativas al expediente de
reanudación del tracto, y en particular, por lo que ahora interesa, del requisito esencial de
la citación en debida forma del titular registral, y su no oposición al procedimiento, al ser
un trámite esencial del citado procedimiento (vid. entre otras, Resolución de 11 de
febrero de 1999), siendo función principal del registrador en este contexto la de
comprobar que el titular registral ha sido llamado al procedimiento con las garantías
exigidas en las normas, lo cual no es sino aplicación del principio constitucional de tutela
judicial efectiva, una de cuyas manifestaciones en el ámbito registral se concreta en el
principio del tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
6. En el presente caso consta en el hecho segundo del auto que «por diligencia de
fecha 14-11-07 se dio traslado de la misma al Ministerio Fiscal, acordándose citar a las
personas interesadas y convocar a las personas ignoradas a quienes pudiera perjudicar
la inscripción, mediante edictos (…)». En el fundamento primero se afirma que «se han
cumplido en la tramitación del expediente las formalidades legales, citándose en forma a
todos los en él interesados, y publicándose los correspondientes edictos convocando a
las personas ignoradas a quienes pudiera perjudicar la inscripción (...)». En diligencia de
adición de fecha 15 de mayo de 2013, expedida por el Secretario Judicial, se expresa
«que la titular registral es la persona fallecida de las [sic] que la promovente M. F. G. R.
heredó dicha finca, no siendo por tanto necesario realizar la citación, no existiendo otros
coherederos a los que notificar la existencia del presente procedimiento». Asimismo, en
Auto de 22 de enero de 2014, dictado por don Miguel Antonio del Palacio Lacambra,
Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de Oviedo, se reitera el
contenido de la anterior diligencia de adición para complementar el Auto de 30 de julio
de 2010.
Sin embargo, del relato de la cadena de titulares que consta en el fundamento
segundo del auto, se revela una incongruencia entre esta afirmación y las titularidades
que figuran vigentes en el registro, tal y como expone el registrador en su calificación. En
efecto, la persona de la que adquiere por herencia la promovente (según afirman las
resoluciones judiciales enumeradas) no coincide con los titulares registrales vigentes.
Por ello, del tenor de las resoluciones judiciales aportadas no puede deducirse que
todos los titulares registrales hayan sido citados en forma alguna.
Y sin que esta omisión pueda suplirse con notificaciones notariales efectuadas con
posterioridad al procedimiento, las cuales carecen de amparo legal alguno y ningún
efecto pueden surtir en un procedimiento judicial ya finalizado por resolución firme.

cve: BOE-A-2020-13760
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Núm. 293